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NOTE SUR LE DROIT DES LOTISSEMENTS

[ annexe n° 6.du testament ]

( Cf.[1969-09-30-0-H-BILAN-DE-52-MOIS-A-LA-DAFU-OU-TESTAMENT])

antoine givaudan

( 30 SEPTEMBRE 1969 )

ORIGINE ET DESTINATION

La proposition traitait le « mal » à la racine mais elle va très loin. Avec le temps, il faut sans doute restituer une certaine mutabilité au droit contractuel de l’occupation des sols. Il n’y a pas de bonnes solutions. Les modifications apportées aux articles L.315.3 et 315.4 du code de l’urbanisme paraissent plutôt satisfaisantes dans la mesure où elles permettent de régler l’essentiel des cas. Il restera toujours des cas tordus. La réforme de 1977, pour les lotissements nouveaux aurait pu être un peu plus nette sur cette question.

Curieusement on ne parle pas encore des règlements de copropriété qui sont de vrais carcans établis par des notaires routiniers et des promoteurs inconscients. Le XXI^ème siècle sera celui des ennuis pour tous les descendants des heureux accédants à la propriété du XX^ème.

[ Nous y sommes maintenant. Avec la loi 2000-1208, l’administration semble s’être engagée dans un redoutable processus, la bouche en cœur. Elle ignorait tout des « lotissements défectueux » qui avaient donné tant de fils à retordre. AG. 31.01.2001]

Le droit actuel applicable dans les lotissements est un bel exemple de confusion du droit public et du droit privé. Les juristes en sont conscients depuis longtemps mais ils ne semblent pas vouloir démêler le noeud qui s’est formé.

La situation peut être ainsi décrite : lorsqu’une personne désire aménager un terrain de manière à pouvoir le vendre par morceau, elle est tenue de présenter un dossier qui comporte notamment un règlement et un cahier des charges. L’acheteur d’un lot est tenu, lorsqu’il construit sur le lot, de respecter le règlement et le cahier des charges.

Le règlement a une nature réglementaire, donc publique.

Le cahier des charges a une nature contractuelle, donc privée.

Un juriste non averti peut à juste titre s’étonner de ce système mixte qui ne se justifie que par des raisons historiques. Il n’existait autrefois aucun droit foncier public – comme il en existe un aujourd’hui - et il était normal que le propriétaire se vit en quelque sorte conféré le pouvoir de réglementer l’occupation du sol qui lui appartenait. La seule technique utilisable entre particuliers étant celle du contrat, la réglementation ne pouvait être que contractuelle et l’achat d’un lot avec l’acceptation du cahier des charges donnait alors valeur de réglementation au contrat. On connaît les conséquences du système : des lotissements créés sous ce régime voici plus d’un siècle, survivent bel et bien et sont tout aussi inexpugnables que jadis (1). Et c’est normal.

(1). Sauf application des récents articles de la L.O.F. à ce sujet

Depuis, le droit des lotissements a fait de grands progrès mais il ne s’est pas encore émancipé de ses origines contractuelles et archaïques. La doctrine, lorsque certains auteurs écrivent sur ce sujet, s’en tient aux conceptions traditionnelles. La jurisprudence, administrative ou judiciaire aussi. L’administration ne semble pas non plus prête à franchir le pas.

Quel est donc le pas qu’il convient de franchir ?

Il est bien court mais il est important : le droit foncier doit être considéré, lorsqu’il est fixé, d’ordre public. Doivent être entachées de nullité toutes les clauses contractuelles qui en font mention. En d’autres termes, interdiction doit être faite à un propriétaire d’élaborer un règlement, lorsqu’un tel règlement existe -- dans un P.O.S. par exemple -- ce règlement s’impose au propriétaire qu’il désire ou non lotir et il ne lui appartient pas de le modifier. Le propriétaire devrait s’y conformer s’il construisait. Ses ayants droit --acquéreurs de lot -- doivent pouvoir aussi en bénéficier ou y être soumis, si le terrain est loti. Interdiction doit être faite, à plus forte raison, d‘inclure dans les cahiers des charges, des clauses ayant, directement ou non, pour objet ou pour effet de modifier le droit foncier tel qu’il est défini par le règlement.

Ce principe comporte bien des avantages, et pour le lotisseur et pour la puissance publique.

1. Pour le lotisseur

Il ne lui serait plus demandé d’établir un règlement. Le dossier de lotissement ne comporterait donc que le plan de division du terrain en lots, et le plan des équipements de desserte des lots.

Le cahier des charges d’acquisition des terrains ne comporterait que des clauses sur la réalisation des immeubles (dans certains délais par exemple), conformément au règlement d’urbanisme, ou sur l’entretien des équipements collectifs privés par adhésion à une association syndicale ou autre système.

2. Pour la puissance publique

Elle aurait la garantie que, dans une zone où s’applique un règlement d’urbanisme donné, par le biais des lotissements, ne viennent pas s’implanter des constructions non conformes au règlement.

Elle aurait aussi la garantie qu’une modification éventuelle du droit foncier ne risque pas de rester sans effet à cause du système contractuel du lotissement et qu’ainsi, les possibilités permises par la modification du droit peuvent être utilisées par les propriétaires privés les plus actifs du lotissement.

En somme, le système proposé est beaucoup plus libéral que le système passé ou actuel, il laisse à la propriété privée la liberté de suivre l’évolution du droit foncier qui sur une longue période est nécessairement évolutif.

Dans le court-terme, une telle réforme n’apporte pas de changement perceptible (sauf la simplification du dossier), mais elle résout des problèmes qui se poseront à très long-terme (plus de 40 ans). Et ce n’est pas une vue de l’esprit que de penser aussi avant dans le temps puisque des problèmes actuels, difficilement solubles, ont été posés il y a quelquefois plus d’un siècle. Les solutions rendues possibles par la L.O.F. seront utiles, mais il faut bien reconnaître qu’il serait préférable de ne pas avoir à les utiliser pour les lotissements futurs.

Il reste évidemment le cas -- et il et fréquent -- où le lotissement est créé dans une commune où le droit foncier n’a pas été fixé dans un P.O.S. Dans cette hypothèse -- et dans celle-ci seulement -- il reviendrait.à la puissance publique d’édicter le règlement applicable au terrain à lotir, règlement établi sur le modèle du règlement de zone du P.O.S. Ce règlement pourrait être évidemment préparé par le lotisseur mais les mêmes principes d’ordre public seraient applicables afin que si le droit foncier était un jour fixé dans un P.O.S., il n’y ait aucune dualité de régime.

Puisse donc le texte prochain sur les lotissements tenir compte de ces observations qui simplifient et clarifient réellement le droit.

Une rénovation du droit foncier s’impose, elle peut être faite par petites touches successives. Encore faut-il que les occasions ne soient pas manquées.

A. G.