la construction
antoine givaudan
( LE MONITEUR. 27 NOVEMBRE 1978 )
origine et destinaton
En 1978, on commençait à mieux
maîtriser l’évolution physique des villes. Les tensions sur le marché
foncier faisaient beaucoup parler de l’offre foncière. Je commençais à être
satisfait car le système statistique de l’urbanisme permettait peu à peu de
penser et d’écrire à ce sujet; je regrette de ne pas l’avoir plus
exploité.
On commençait ainsi
à connaître la réalité qui était jusqu’alors un mystère avant de le redevenir.
Le système de collecte de l’information ( SIDU ) mis en place dans la Direction
et sa combinaison avec celui de la DAEI ( SIROCO ) ne permettait pas encore
d’apprécier le flux annuel de foncier nécessaire à la construction à
l’intérieur des POS mais on l’envisageait avec bien d’autres choses encore.
Toutes ces bonnes idées ont été abandonnées après mon départ et vingt ans plus
tard on ne sait même plus ce qu’on savait avant. A quoi sert donc l’argent du contribuable et
que font-ils de leurs ordinateurs ? Des jeux vidéos ou des
réussites! !
J’ai donc publié
un article dans le Moniteur, le seul de ma vie. Il a d’ailleurs été censuré par
la rédaction car la version originelle n’était pas assez neutre. Le
Moniteur n’aimait pas ma façon de penser ou de parler ; et comme tous les
spécialistes de la langue de bois, il ne supportait pas qu’on appelle un chat
un chat mais j’ai accepté la censure. L’amour du Moniteur pour la paraphrase
inodore et incolore m’a, en quelque sorte, interdit d’y écrire ( bien plus
souvent d’autant que l’exercice était rémunérateur ) malgré l’intérêt
indiscutable de cet hebdomadaire. ( Je ne lui en veux pas).
Aujourd’hui le
problème ne se pose plus car on ne sait plus rien du tout sur toutes ces
questions et si on sait quelque chose on le cache bien.
la consommation
d'espace
80 000 ha de terres agricoles environ ont été “ urbanisés ” au cours de chacune des années récentes
Combien d'espace la
construction consomme-t-elle chaque année ? C'est une question à laquelle
il n'est pas facile de donner une réponse précise et parfaitement
incontestable. D'abord, les statistiques disponibles ne sont pas très
anciennes; elles remontent tout au plus à 1973. Elles n'ont pas, en outre,
toute la fiabilité requise; il ne faut donc pas s'attacher à les examiner à un
hectare près. Ensuite, ces statistiques sont d'un maniement délicat.
Examinons les questions d'ordre méthodologique auxquelles
il faut répondre pour que les statistique prennent une réelle signification:
Peut-on par exemple, considérer que la construction d'une
maison sur un terrain de 100 ha, correspond à 100 ha d'urbanisation? Assurément
non.
Il faut donc définir un seuil arbitraire de densité
au-dessus duquel on peut considérer que l'intégralité du terrain est passée du
côté de l'urbanisation même s'il n'est pas entièrement couvert de construction
( ce qui est d'ailleurs généralement le cas ). Le seuil retenu est celui du
1/100 (densité égale à 0,01 en coefficient d'occupation du sol) et nous
expliquerons pourquoi.
II y a par ailleurs le problème des bâtiments agricoles:
la construction d'une grange, d'un hangar, d'une serre n'est pas une opération
d'urbanisation Ces bâtiments devraient donc être éliminés du calcul de la
consommation d'espace par l'urbanisation. Or, il n'est pas certain qu'ils le
soient toujours.
Enfin, il serait raisonnable de ne pas tenir compte des
terrains consommés en milieux urbains. pour évaluer la ponction faite par
l'urbanisation sur l'espace rural, naturel ou agricole.
On peut considérer que, lorsqu'un terrain situé à la
campagne est construit à la densité de 1 pour 100, il est passé dans le camp
dès terrains urbains. II sera vraisemblablement clôturé. La dimension de la
partie non bâtie la rend apte au jardinage et à la décoration. Si elle reste en
friche, elle n'est pas suffisante pour intéresser un agriculteur.
La densité de 1/100, tout arbitraire qu'elle soit, est un
seuil acceptable de différenciation des terrains.
En tout cas, ce seuil élimine les constructions sur des
terrains très étendus qui fausseraient radicalement l'évaluation des
superficies consommées par la construction.
II écarte aussi de nombreux bâtiments agricoles souvent édifiés
sur de vastes terrains.
Les statistiques confirment ces appréciations mais avec le temps, il sera possible de les affiner; de plus, à l'avenir, la définition de la surface de plancher, maintenant bien établie en surface hors œuvre brute et en surface hors œuvre nette, éclaircira la situation.
Pour effectuer le partage entre les terrains
véritablement urbains et les terrains ruraux urbanisés, une première opération consiste à exclure
de ces derniers Paris, qui ne comporte pas de zones agricoles.
Une seconde
opération consiste à calculer la superficie des terrains utilisés à une
densité supérieure à 1/10 ( C.0.S. de
0,1; une maison sur environ 1 000 m2). Cette opération n'est pas
entièrement satisfaisante, car on construit encore, en pleine nature, à une
densité supérieure à 1/10. Néanmoins, il est vrai d'affirmer que, dans les
zones urbaines, la densité excède généralement 1/10 et que par conséquent, la
superficie des terrains concernés par les constructions d'une densité
supérieure à ce seuil englobe la totalité des terrains urbains utilisés, même
si elle englobe aussi quelques terrains ruraux urbanisés.
Une
prochaine amélioration
II est intéressant de savoir où se localisent les constructions
alors que l'établissement des P.O.S. progresse.
Les P.O.S. sont, pour les informations essentielles qui
les caractérisent (phases de procédure; superficies; populations) traités
informatiquement, au plan national (système S.I.D.U). Quant aux constructions
elles sont suivies par te système SIROCO.
II est possible de connecter S.I.D.U et SIROCO et
d'obtenir, dans un premier temps, le nombre de permis de construire délivrés
dans les communes pour lesquelles un P.O.S. est prescrit, rendu public ou
approuvé.
Pour des raisons d'économie, on se borne actuellement à
établir le résultat annuel de cette première connexion. Elle est intéressante
par son caractère à peu près constant. 60 p. 100 des permis de construire (et
80 p. 100 des logements) se localisent dans les communes concernées par un
P.O.S. qui représente, rappelons-le, environ le tiers du territoire national.
II sera possible d'aller un peu plus loin lorsque SlROCO
codera le type de zones (urbaine ou naturelle). On aura ainsi la part des constructions
par zone.
On peut, par conséquent, espérer des informations de plus
en plus précises pour l'économie foncière qui a manqué jusqu'à ce jour des
bases nécessaires pour étayer ses “ impressions ” N'entendait-on pas dire qu'il fallait 30 000
ha par an pour la construction, alors qu'il en faut quatre à cinq fois plus I
Quels sont les résultats disponibles à ce jour ? Le tableau et les graphiques suivants en
résument l'essentiel.
graphique N°1. nombre de permis de construire
accordés
Le graphique 1, relatif aux permis de
construire, montre que les chiffres se sont maintenus à un niveau à peu près
constant, autour de 300 000 pour les permis de densité supérieure à 0,01,
autour de 130 000 pour les permis de densité supérieure à 0,1. II y a un creux
en 1974 et 1975, puis une remontée en 1976, année au cours de laquelle les
directions départementales de l'Equipement ont eu à faire face à une lourde
charge de travail.
graphique N°2. superficie
de plancher hors œuvre autorisée
Le graphique 2, relatif à la surface hors d'œuvre autorisée, accuse en
revanche un accroissement constant, avec un bond sensible en 1976, ce qui
traduit une activité d'ensemble du bâtiment satisfaisante, qui n'a peut-être
pas été suffisamment perçue, à l'époque.
Graphique N° 3. Superficie des terrains consommés
unites: 1 000 000 de
mètres carrés
LE GRAPHIQUE 3, relatif à la surface de terrains consommés, est un peu
inquiétant la consommation de terrains fait un bond en 1976. passant de 35 000 à
51 000 ha. L'essor de la maison individuelle sur de petits terrains ne doit pas
y être étranger.
Mais la consommation de terrains de l'ensemble des permis
(densité supérieure à 0,01) accuse une augmentation très sensible, en passant à
139 000 ha en 1976, alors qu'elle s'était maintenue pendant les trois années
précédentes autour de 100 000 ha. Cette évolution, qu'il faudra suivre pour
voir si elle se poursuit, reflète un accroissement de la construction sur des
terrains de plus de 1 000 m2 environ. Serait-ce un effet du plafond légal de
densité ?
En définitive, la superficie des terrains consommés par
les permis de densité comprise entre 0,1 et 0,01 est la suivante (chiffres
arrondis):
·87 000 ha en 1973,
·73000 ha en 1974,
·69000 ha en 1975
·et 8800 ha en 1976.
On retrouve, en 1976, une consommation un peu supérieure
à celle de 1973.
Le nombre de 80 000 ha par an est un bon ordre de,
grandeur de la superficie de terrains ruraux consommés chaque année. Il n’est
pas négligeable.
S'il indique que de très nombreuses maisons disposent
d'un terrain supérieur à 1 000 m2, ce qui est un signe de prospérité, il
indique aussi que des terrains agricoles, à proximité des villes et des
villages, passent à l'urbanisation dans des proportions qui ne peuvent être
indifférentes à l'activité agricole.
D'autres corrélations seraient à faire; avec les
transactions immobilières, les autorisations de lotissements, les zones
d'aménagement concerté, la taxe locale d'équipement...
Le recueil d'information statistique
sur l'urbanisme, ( R.I.S.U.).édité maintenant depuis 1976 par la D.A.F.U., qui
doit sortir cet automne, pour la quatrième fois, commence à fournir des séries
exploitables. I1 est à souhaiter que tous les enseignements possibles en soient
tirés.
Antoine GIVAUDAN