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LES DROITS DU DETENTEUR

D'UN

BIEN FONCIER

Un bien foncier se définit par trois caractéristiques.

·La première est sa localisation. Elle ne dépend de personne puisque le bien est immobile.

·La seconde est sa consistance physique. C'est sa dimension, ses formes, son occupation et son utilisation effectives à un moment donné. Elle dépend de l'activité passée du propriétaire.

·La troisième est sa consistance juridique, à savoir les possibilités, voire les droits, d'utiliser le bien, à savoir encore un ensemble de potentialités qui définissent l'avenir ou le destin éventuel du bien.

C'est de cette troisième caractéristique que je voudrais vous parler et des horizons que nous ouvre son évolution.

1. LE CARACTERE MIXTE DE LA TROISIÈME CARACTÉRISTIQUE

J'avais récemment l'occasion de lire un acte de donation dans lequel le donateur se proposait de léguer une forêt de quelques dizaines d'hectares à deux conditions:

·que le bien reste inconstructible,

·qu'on édifie cependant les bâtiments nécessaires au gardiennage et à l'aménagement d'une sorte de zoo.

II définissait bien l'avenir de son bien tel qu'il le voyait.

Or, la forêt en question était un « espace boisé classé » dans le plan d'occupation des sols établi par la Commune. Et comme chacun sait, un espace boisé classé est inconstructible.

Si la première condition pouvait bien être remplie et exécutée, la seconde était impossible à respecter.

On peut s'interroger sur les conséquences de ce fait sur le legs, s'il est accepté par légataire pressenti ! mais cet exemple illustre bien le caractère mixte de la consistance juridique.

Le détenteur du bien peut consentir des servitudes, aliéner certaines prérogatives qu'il tient du bien, encore y aurait-il quelques réserves à faire à ce sujet, et de ce point de vue la consistance juridique a un caractère privé.

Quand il s'agit d'user du bien, pour modifier certains éléments de la consistance physique, il semble bien que la consistance juridique dépende beaucoup plus de la puissance publique que de la volonté du détenteur.

Afin de préciser cette impression, il convient d'analyser plus en détail les conditions dans lesquelles on peut user du bien foncier.

2. QUE PEUT-ON FAIRE DU BIEN FONCIER ?

J'en resterai au seul usage du bien, excluant d'office, la perception des fruits, des revenus qu'il produit, ainsi que son aliénation.

User d'un bien, c'est

·soit le conserver tel quel,

·soit y ajouter, soit y retrancher certains des éléments qu'il comporte.

Ces adjonctions et soustractions correspondent bien à la consistance juridique.

Les adjonctions.

Elles peuvent consister en plantations, en constructions, dans l'exercice d'une activité, plus ou moins permanente, n'ayant pas un caractère immobilier.

Les soustractions.

Elles peuvent consister en déboisements, changement de culture extraction de matériau, démolition.

Ces deux types d'opérations sont non seulement surveillés, dans la plupart des cas, par la puissance publique, au moyen de procédures d'autorisation préalable, elles sont également commandées par des règles de fond, fixées par elle, qui les interdisent ou en limitent strictement l'importance.

L'autorisation préalable est ancienne. L'édiction d'une règle de fond qui détermine les possibilités d'utiliser et d'occuper le sol est plus récente et aboutit très directement à définir la consistance juridique du bien, à savoir son destin.

On ne peut plus parler, dans ces conditions, de démembrement de la propriété. II faut plutôt considérer que les droits attachés à la propriété lui sont attribués par la puissance publique. ( HH )Cette interprétation est corroborée par le fait que l'exercice de ces droits est de plus en plus souvent soumis à des prélèvements fiscaux. La construction peut en supporter cinq ou six différents. Les défrichements sont également taxés, d'autres opérations le sont aussi.

( HH ). Point de vue vivement contesté par M. Liet-Veaux qui n’a pas vu dans cette affirmation, s’il la tient de moi, un constatation sociologique et pratique bien plus que l’expression d’une quelconque théorie du droit de propriété. ( Cf.#1981-00-00---E#)

On peut s'interroger sur cette évolution qui renverse simplement le contenu du droit de propriété. Esquissons-en seulement l’explication. L'usage de l'espace, avec les moyens technologiques dont nous disposons, peut conduire à tellement de bouleversements préoccupants pour la collectivité, bouleversements écologiques, économiques, sociologiques inacceptables globalement, que le législateur en a réglementé de plus en plus les possibilités.

La loi « juridique » se substitue en quelque sorte à la loi « physique » qui, par le passé, constituait une limite suffisante à l'utilisation du bien.

Inversement, on attend tellement de choses de la collectivité que la loi lui confère des pouvoirs accrus dans des domaines qui lui échappaient complètement naguère ou autrefois.

Quand on sait que chaque année, sont publiés plusieurs centaines de lois et de décrets, on peut facilement conclure que cette évolution, inquiétante à certains égards, ne concerne pas que le bien foncier

Quelles en sont les conséquences ?

3. LES CONSEQUENCES DE LA DEFINITION DE LA CONSISTANCE JURIDIQUE PAR LA PUISSANCE PUBLIQUE

La valeur du bien dépend de ces trois caractéristiques:

·la première, la situation, ne dépend pas du détenteur.

·La seconde, la consistance physique, non plus, puisqu'il en a quelque sorte hérité.

·La troisième, la consistance juridique encore moins, puisque la puissance publique peut faire la pluie et le beau temps à son sujet, même si le détenteur peut consentir certains démembrements.

II faut le constater comme un fait, quoiqu'on en pense par ailleurs. II n'en allait pas ainsi par le passé et les mentalités en ont conservé la trace très vivace. Le droit actuel qui a changé radicalement la situation est en avance sur les moeurs et il ne faut pas s'étonner que sa mise en oeuvre suscite des difficultés. On peut en présenter les principales

4. LES DIFFICULTES ENGENDREES PAR CETTE MUTATION

Elles sont connues et nous ne les mentionnerons que pour mettre en évidence certains de leurs effets paradoxaux.

II s'agit de la résistance à l'édiction des règles de fond qui définissent la consistance juridique. Chacun sait, par exemple, que l'établissement des P.O.S. est lent et se heurte à des oppositions.

II s'agit encore de la résistance à l'application des règles édictées, qui s'exprime en mécontentement mais aussi en dérogations

Il s'agit de la confusion qui préside à la définition de la valeur. Le législateur, le praticien, le juge, le marché, l'administration... n'ont pas de la valeur, la même conception. L'évolution du droit n'est, à cet égard, pas achevée puisqu'il existe au moins cinq ou six définitions du terrain à bâtir.

Ces résistances et ces confusions sont de nature à susciter l'opposition de trois phénomènes inverses.

·Renforcement de la règle de droit afin qu'elle soit mieux appliquée et produise de meilleurs résultats,

·Affaiblissement de la règle de droit, afin de la rapprocher des moeurs,

·Alourdissement des contrôles (sur l'utilisation de la règle de droit) du juge ou des institutions démocratiques.

Comme ces trois phénomènes sont inévitables, il faut s'attendre à une évolution du droit vers la complication, par bouffées cycliques, qui sont autant de manifestations passagères de la victoire de l'une des préoccupations.

5. CONCLUSION

Ces constatations ne sont guère originales. Si on porte plus loin le regard, en examinant le droit de conserver le bien en l'état, le droit de l'aliéner librement, et le droit d'en percevoir les fruits, il faut bien se résoudre à constater que les choses vont souvent dans le même sens.

Le droit de conserver le bien en l'état est déjà bien entamé, avec l’expropriation, les associations foncières urbaines, la législation des terres incultes, etc... Seule la fiscalité foncière est sans effet, puisqu'elle est en France, parmi la plus légère des pays occidentaux.

Le droit de l'aliéner librement est surveillé et détourné par les multiples droits de préemption. II y en a au moins sept.

Le droit d'en percevoir les fruits est le seul qui reste libre encore que la législation du fermage, des loyers. etc... en limite quelque peu la portée

Le bien foncier se présente donc éventuellement comme un bastion, dans lequel l'étranger et la puissance publique n'ont pas le droit de pénétrer facilement et comme un paradis fiscal. Ces avantages mis à part, il apparaît bien amoindri dans sa souveraineté. Et en exagérant un peu on pourrait presque dire que le seul droit à peu près certain qui reste à son détenteur, c'est celui de ne rien en faire et encore ce droit lui est-il quelquefois contesté

Est-ce un bien ? Est-ce un mal ? Permettez-moi de ne pas me prononcer sur ce point.

Je dirai seulement que lorsque des limites aussi nombreuses et aussi importantes entourent l'usage d'un bien, il est essentiel qu'elles soient définies clairement, qu'elles soient bien objectivées, afin que ce qu'il en reste, soit une garantie indiscutable.

II faut objectiver la loi pour qu’elle soit bien appliquée et pour qu'on soit moins tenté de la modifier continuellement car les législations bien appliquées évoluent moins que celles qu'on utilise mal.

ANTOINE GIVAUDAN