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Du Code génEtiQUE urbain

 

ET DE ses DeFIcIences

 

 

 

ANTOINE GIVAUDAN

 

 ( AVRIL 1986 )

 


 

 


ORIGINE ET DESTINATION

J’ai saisi l’occasion d’un colloque de l’ADEF où j’avais une communication à présenter ( Cf. [1986-04-26---H-COMMENT-L-OFFRE-ET-LA-DEMANDE-FONCIERES-SE-RENCONTRENT-ELLES] ) pour rédiger ce mémoire hybride, mêlant des considérations générales sur la nature complexe de l’offre et de la demande foncières et une analyse très fine de nos instruments fonciers, la seule sans doute à laquelle quiconque ne se soit jamais livré.

J’ai systématisé ( en usant d’une analogie pour attirer l’attention et marquer les mémoires ) des observations et des insatisfactions anciennes, qui transparaissent ici ou là, dans de nombreuses « écritures », importantes ou d’apparence dérisoire ( telle que la brève note consacrée à l’article L.421.5. ( Cf.[1977-09-05---H-UN-ARTICLE-MECONNU] ) concernant des dispositions méconnues, mal utilisées ou mal situées dans l’ordre juridique).

Cette occasion me permit de diffuser largement ma brochure de lecture ingrate, selon les chapitres.

Je la considère personnellement comme un exemple de méthode d’analyse d’un système complexe. Il s’agit, dans ce cas, de celui dont dispose la puissance publique pour produire des terrains constructibles dès lors qu’elle se refuse au « laisser faire » et à laisser le marché à lui-même ou si l’on préfère à laisser faire n’importe, quoi n’importe où. Le système étant déficient, il était normal qu’on ne l’améliore pas, selon le principe qui gouverne depuis près de vingt ans le code de l’urbanisme « Détraquer tout ce qui marche et laisser intact ce qui ne marche pas ».

[ Le projet de loi en cours de dépôt vient à point nommé confirmer ce précepte de bon sens vérifié plusieurs fois au cours de cette fin de siècle. ( Cf.[1997-09-23---H-PHENOMENOLOGIE-DE-LA-POLLUTION] ). AG.08-02-2000 ]

 

 


 


SOMMAIRE

 

INTRODUCTION

 

CHAPITRE 1. LES FACTEURS DE L'EVOLUTION URBAINE ET SES PRINCIPALES FORMES PATHOLOGIQUES

11. LES FACTEURS DE L'EVOLUTION URBAINE

12. LES FORMES PATHOLOGIQUES DU DEVELOPPEMENT URBAIN

CHAPITRE 2. PRESENTATION DE L'ANALOGIE ENTRE LA GENESE DES MILIEUX URBAINS ET CELLE DES ORGANISMES VIVANTS

 

CHAPITRE 3. PRESENTATION DU CODE GENETIQUE URBAIN PARFAIT

31. FINALITE DU CODE GENETIQUE URBAIN

32. VUE D'ENSEMBLE DU CODE GENETIQUE URBAIN PARFAIT

33. LE CHROMOSOME CENTRAL OU CHROMOSOME A

34. LES CHROMOSOMES PERIPHERIQUES

341. Chromosome N° 1 Qualifications juridiques des sols

342. Chromosome N° 2 L'état de l'équipement des sols

343. Chromosome N° 3. Fiscalités locales et immobilières

344. Chromosome N° 4. Interventions publiques sur le marché foncier

345. Chromosome N° 5. Les conditions de financement de l'équipement des sols

35. L'ACTIVATION NORMALE DES CHROMOSOMES PERIPHERIQUES PAR LE CHROMOSOME CENTRAL

36. LES GENES DE LIAISON

361. Définition

362. Les dix gènes de liaison

A. Le gène de liaison N° 12

B. Le gène de liaison N° 13

C. Le gène de liaison N° 14

D. La gène de liaison N° 15

E. Le gène de liaison N° 23

F. Le gène de liaison N° 24

G. Le gène de liaison N° 25

H. Le gène de liaison N° 34

I. Le gène de liaison N° 35

J. Le gène de liaison N° 45

37 CONCLUSION

 

CHAPITRE 4.:LES DEfICIENCES DU PATRIMOINE GENETIQUE ET LEUR PATHOLOGIE

41. LES DEFICIENCES GENETIQUES DU CHROMOSOME CENTRAL (A)

411. L'organisation et le fonctionnement des institutions

412. L'attribution des prérogatives d'aménagement

413. Les déficiences locales et individualisées de l'organisme urbain

42. DEFICIENCES GENETIQUES DES CHROMOSOMES PERIPHERlQuEs ET LEs PATHOLOGIES QU'ELLES INDUISENT

421. Déficiences du chromosome n° 1

422. Déficiences génétiques du chromosome n° 2

423. Déficiences génétiques du chromosome n° 3

424. Déficiences génétiques du chromosome n° 4

425. Déficiences génétiques du chromosome n° 5

43. DEFICIENCES GENETIQUES DES GENES DE LIAISON

431. Les différents cas de déficience, leur caractère pathologique et leur compensation

A. Définitions

B. Nature des liaisons chromosomiques

1. Liaison normale

2. Les liaisons déficitaires

3. Les liaisons manquantes

432. Les déficiences actuelles des gènes de liaison

A.  Les déficiences de gène de liaison N° 12

B. Les déficiences du gène de liaison N° 13

C. Les déficiences du gène de liaison N° 14

D. Les déficiences du gène de liaison N° 15

E.  Les déficiences du gène de liaison N° 23

F.   Les déficiences du gène de liaison N° 24

G. Les déficiences du gène de liaison N° 25

H.  Les déficiences du gène de liaison N° 34

I. Les déficiences du gène de liaison N° 35

J. Les déficiences du gène de liaison N° 45

433. conclusion

 

CHAPITRE 5. LE CODE GENETIQUE URBAIN ET LE MARCHE FONCIER

51. LES TROIS STADES DE L'OFFRE FONCIERE

511. L'offre virtuelle, Stade I

A. l'offre souhaitée (O.S.)

B. L'offre techniquement possible (O.T.)

512. L'offre réelle (O.R.), Stade II

A. L'offre réelle brute

B. L'offre réelle nette

513. L'offre effective (O.E.), Stade III

a. Le marché foncier urbain utile

b. Le marché foncier urbain des réserves foncières

c. Le marché foncier rural

52. L'ARTICULATION DE CES OFFRES ENTRE ELLES

A.  L'articulation OS ‑ OT

B.   L'articulation ( OS – OT ) ‑ OR

C.  L'articulation ( OS.OT.OR ) avec OE

D. Conclusion

53. LES FILIERES DE L'OFFRE ET LE CODE GENETIQUE URBAIN

531. La situation actuelle

A.  Les filières publiques et leurs déficiences

B.   Les filières privées

C.  Conclusion

532. La solution idéale

A. Les filières publiques

B. Les filières privées

54. LA DEMANDE

541. La demande des agents économiques ( D.E )

542. La demande des personnes individuelles ( D.I )

55. L'ARTICULATION DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE

 

CHAPITRE 6. LIBERALISME OU INTERVENTIONS PUBLIQUES SUR LE MARCHE FONCIER LE PARADOXE FONCIER

61. LES FONDEMENTS ET LES LIMITES DE L'INTERVENTION PUBLIQUE

62. QUEL BILAN A TRENTE ANNEES D'INTERVENTIONS PUBLIQUES

63. LA REALITE NOUVELLE

64. LE PARADOXE FONCIER

 

CONCLUSION. QUELLE VOIE POUR L'ACTION ?

 

SOMMAIRE DES SCHEMAS ET TABLEAUX

Schéma n° 1. Les trois objectifs de l'aménagement

Schéma n° 2. Vue d'ensemble du code génétique urbain parfait

Schéma n° 3. Représentation du code génétique urbain réel

Schéma n° 4. Les 3 stades de l'offre

Schéma n° 5. Les filières de l'offre et le code génétique urbain

* *

Tableau n° 1. Incohérence de la liaison équipement - constructibilité

Tableau n° 2. Nature des réponses possibles

Tableau n° 3. Nature des liaisons chromosomiques

Tableau n° 4. Les 4 types d'état génétique

Tableau n° 5. Combinaisons ( OS OT ) ‑ OR

Tableau n° 6. Combinaisons ( OS OT OR ) ‑ OE

Tableau n° 7. Combinaisons de l'offre et de la demande

Tableau n° 8. Combinaisons des deux marchés fonciers principaux ( extrait )

 


 

 

 

 



ESQUISSE D'UNE GENETIQUE

DE L'EVOLUTION DES MILIEUX URBAINS

ET D'UNE THEORIE DE LA PATHOLOGIE DE LEUR METABOLISME

 

INTRODUCTION

Je suis depuis si longtemps mêlé aux discussions relatives au marché des terrains à bâtir; j'ai bien souvent entendu dire n'importe quoi à ce sujet, que je n'ai pu m'empêcher de rechercher une représentation personnelle de cette délicate question, quitte à puiser, non sans audace ‑ si vous me permettez un peu d'autosatisfaction ‑ l'inspiration dans des domaines dépourvus de rapport avec l'aménagement urbain. C'est sans doute du biologique et de ce qu'on peut comprendre aujourd'hui de l'évolution des tissus vivants, de la génétique, qu'on peut tirer le plus d'enseignements utiles à notre cher sujet.

Mon exposé ne sera pas seulement théorique et didactique, même s'il a quelques prétentions à l'explication générale des phénomènes dont nous connaissons tous les permanentes et néfastes manifestations.

Il est en effet non dénué d’intérêt:

‑ de comprendre comment les multiples facteurs qui contribuent aux dérèglements du marché des terrains à bâtir s'articulent entre eux.

‑ d’identifier avec précision le rôle de chacun d'eux afin de se dégager des explications simplistes.

Il est peut-être alors un peu plus facile de mieux cerner les mesures qui pourraient, dans bien des cas, réduire les tensions et faciliter la tâche de tous les intervenants dans les politique urbaines, pour le plus grand profit du consommateurs qui sont, en cette matière, des citoyens, des contribuables et des habitants.

C'est pourquoi, ma communication abordera les deux points suivants:

‑ les facteurs du développement urbain et ses principales formes pathologiques;

‑ les déficiences qui expliquent cette pathologie et l'esquisse de quelques petits remèdes.

-- avant de conclure sur ce que j'appelle le paradoxe foncier qui fixe les limites de toute action publique.

L'objectif idéal à atteindre ‑ et je crois qu'il fera l'unanimité ‑ est de fournir des terrains à bâtir bien localisés, convenablement desservis, en quantité suffisante, à des prix convenables et de réaliser, avec, un urbanisme de qualité, au triple point de vue financier, physique et sociologique, tant pour les agents économiques que pour les clients.

Cet objectif, dans notre pays, n'est pas souvent atteint, malgré un déploiement d'efforts qui a permis et permet encore, de beaucoup construire.

 

Entrons maintenant dans le vif du sujet.

C'est un coeur dont l'accès n'est pas très facile

CHAPITRE I

 

LES FACTEURS DE L'EVOLUTION URBAINE

ET

SES PRINCIPALES FORMES PATHOLOGIQUES

 

 

Cette première partie peut être traitée brièvement; il s'agira plus d'un rappel que de révélations originales.

 

11. LES FACTEURS DE L'EVOLUTION URBAINE

Ils sont au nombre de quatre et échappent, pour une large part, à la maîtrise des autorités locales ‑ décentralisées ou non ‑ responsables des politiques d'aménagement urbain. Pour le sujet qui nous concerne, de l'offre des terrains à bâtir, trois d'entre eux sont déterminants.

Il s'agit:

·   de la croissance démographique qui implique de loger, d'employer, etc.., un nombre plus important d'habitants et, par conséquent, l'aménagement de nouveaux espaces aptes à recevoir les fonctions correspondantes;

·      du développement économique qui requiert lui aussi des espaces aménagés et équipés;

·      de l'évolution sociologique des besoins humains souvent liée à l'amélioration du niveau de vie, qui entraîne généralement un accroissement de la consommation d'espaces et donc l'occupation d'espaces nouveaux et équipés. L'exemple le plus connu est celui des loisirs.

Ces trois facteurs ne sont pas indépendants quand ils se manifestent ensemble; ils peuvent cependant se manifester indépendamment les uns des autres. Ils entretiennent également des relations complexes et variables dans le temps.

II n'est pas utile, ici, de les analyser, mais ils commandent tous les trois une consommation importante d'espaces non urbains.

II existe un quatrième facteur, lié à la nature et à la richesse de la population elle-même, qui fait qualitativement évoluer les milieux urbains, en mieux ou en pis, sans nécessairement exiger de nouveaux besoins en espaces.

Nous excluons volontairement l'évolution urbaine inverse caractérisée par l'arrêt de tout développement urbain, l'évasion démographique, la désertification et les friches qui ne soulève plus du tout les mêmes problèmes d'offre et de demande de terrain et ne fait plus appel aux mêmes thérapeutiques.( Cf. [1995-11-01---H-MOBILISATION-DE-L-OFFRE-FONCIERE]et [1999-05-07---H-AGIR-SUR-LA-VILLE-ET-EFFICACITE] )

 

[ Les « ignorantins » de profession veulent faire croire à grand renfort d’affirmations gratuites que la législation en vigueur est aujourd’hui devenue obsolète parce que ses bases datent de 30 à 40 ans. Ils sont incapables d’en discerner les déficiences intrinsèques, ( qui sont réelles comme le démontre ce mémoire ), et les inaptitudes humaines à en utiliser ses ressources qui sont également considérables. Ce qu’ils envisagent ne réparera pas les premières et aggravera les inaptitudes en question. AG. 08-02-2000]

 

12. LES FORMES PATHOLOGIQUES DU DEVELOPPEMENT URBAIN

On peut également en schématiser les principales apparences; il en existe trois :

‑ l'implosion

‑ l'explosion

‑ la spécialisation sociologique

L'implosion est le développement centripète excessif. Elle produit une ( ou plusieurs ) tumeur dans les organes internes et centraux de la ville. Ce sont les emplois tertiaires qui implosent le mieux.

L'explosion est le développement centrifuge. Elle peut prendre deux formes; celle de la tumeur ( ou de plusieurs ) accrochée aux flancs de la ville; celle de l'urbanisation plus ou moins dense ou plus ou moins dispersée qui gangrène le tissu interstitiel non bâti environnant la ville proprement dite.

La spécialisation sociologique est moins visible dans la géographie. Elle conduit à la colonisation d'un quartier, dominante voire exclusive, par un groupe social, caractérisée, soit par sa situation privilégiée, soit par sa situation défavorisée. Elle est le résultat de l'enrichissement ou de la paupérisation des habitants du territoire concerné.

Ces trois formes pathologiques et bien connues ‑ singulièrement analogues à la pathologie cancéreuse des tissus vivants ‑ peuvent coexister et cumuler leurs néfastes effets.

L'analogie, avec la carcinogenèse peut être poussée plus loin. De même que le cancer est vraisemblablement le produit d'éléments intrinsèques au code génétique, éventuellement activés par des influences nocives de l'environnement d'origine virale ou chimique, de même les cancers urbains se déclenchent dès lors que les faiblesses inhérentes aux régulations normales de l'évolution de la ville se combinent avec les effets des facteurs du développement urbain, énumérés ci-dessus.

Ce sont ces faiblesses ‑ celles du code génétique responsable de la régulation du développement des villes ‑ qu'il me plairait de présenter ici. Mais, pour en rester au thème de notre journée, je n'évoquerai que les faiblesses du système de régulation qui favorisent l'implosion et l'explosion urbaines car elles sont au coeur du problème des terrains à bâtir. Les faiblesses spécifiques des systèmes de régulation qui produisent la spécialisation sociologique ne sont pas absolument indépendantes des précédentes mais s'en différencient suffisamment pour qu'elles soient exclues de l'exposé.

 

La question posée est donc de mieux savoir par quoi et comment les déficiences du code génétique urbain donnent lieu ou favorisent une pathologie très fréquente lorsque l'évolution urbaine est importante et intense.

 

 

 



CHAPITRE 2

 


PRESENTATION DE L'ANALOGIE

ENTRE LA GENESE DES MILIEUX URBAINS

ET

CELLE DES ORGANISMES VIVANTS

 

 

 

A ce stade de la réflexion, il n'est pas superflu de décrire l'analogie entre la genèse de l'organisat ion du milieu urbain et celle de l'organisation et du fonctionnement de la matière vivante tels qu'ils sont commandés par le code génétique.

On peut illustrer le miracle de la régulation des processus biologiques par un exemple.

Les cellules musculaires permettent de produire du mouvement. Les cellules des muscles de la jambe permettent de marcher. Le code génétique commande leur fabrication, celle du système qui leur permet de capter l'énergie, de s'en servir et leur remplacement quand elles sont usées.

Mais, pour marcher, il faut conserver l'équilibre. Le code génétique commande la fabrication des cellules nerveuses de l'oreille interne, du cervelet, du SYSTEME DE LIAISON qui leur permet de fonctionner ensemble.

Les cellules musculaires qui permettent la marche fonctionnent sous le contrôle de celles qui assurent l'équilibre, en sorte que l’ordre de marcher, une fois donné, les mouvements s'agencent sans intervention volontaire et continue du cerveau supérieur SINON POUR INFLECHIR LA VITESSE ET LA DIRECTION.

Le code génétique fournit à chaque cellule les recettes de sa reproduction, de sa différenciation dans une fonction, de son fonctionnement coordonné avec celles qui assurent d'autres fonctions.

Tout organisme sain et avec un minimum d'apprentissage, pour ce qui est de la marche ( mais l'apprentissage n'est pas nécessaire à toutes les fonctions ), porte en lui la capacité de marcher.

S'il advient quelques dérèglements dans le code génétique, la fonction concernée peut être impossible. Ainsi en est-il de cette maladie d'origine génétique qui empêche la myélisation (*) des fibres nerveuses ‑ leur isolement par une gaine de myéline. L'organisme atteint est infirme puis meurt très précocement.

(*). Le téléton a rendu célèbre cette affection du système nerveux.

 

II ne faut pas confondre cette maladie avec d'autres maladies, comme par exemple la poliomyélite qui peut produire des effets invalidants sur la motricité, ou entraîner la mort. La cause n'est pas génétique. L'accident qui conduit à l'amputation d'un membre inférieur trouble également la fonction motrice mais cet handicap n'est pas non plus d'origine génétique, évidemment.

L'ensemble du patrimoine génétique ‑ ou génotype ‑ commande ainsi la production d'un organisme vivant caractérisé par d'innombrables propriétés ou phénotype.

Le lien entre les deux ne fonctionne que dans un sens. Les modifications artificielles apportées au phénotype ne réagissent pas sur le génotype. On peut couper la queue au chat et à la chatte, les chatons auront toujours une queue.

Le génotype d'une espèce constitué par la fusion des cellules sexuelles des parents, produit des individus de la même espèce, néanmoins toujours différents ( sauf dans le cas de jumeaux parfaits ).

Les déficiences génétiques se transmettent à la descendance, comme les caractères utiles, selon des lois rigoureuses et apparaissent dans le phénotype de l'individu qui en souffrira, quand il n'en meurt pas.

L'individu génétiquement normal, semblable à ceux de son espèce, combinera ses capacités propres avec les conditions que son environnement lui apporte, en bien ou en mal, et sera plus ou moins performant dans la société et le milieu où il est appelé à vivre.

Que les biologistes pardonnent ces simplifications excessives.

( 1 ). [ l’analogie permet de se représenter autrement et mieux certains phénomènes bien connus. Les « beaux esprits » penseront que je suis un “ scientiste ” attardé ou prétentieux comme je l’ai entendu dire quelquefois. A chacun de penser ce qu’il veut !  Je persiste simplement à croire que l’analogie permet de se représenter autrement et mieux certains phénomènes bien connus. A.G. 20/01/99 ]

 

Notre analogie consiste, dans un premier temps, à discerner dans la genèse des milieux urbains, les facteurs qui pourraient être qualifiés de génétiques et ceux qui ne le sont pas.

Dans un second temps, puisque l'évolution urbaine laisse apparaître de nombreuses pathologies, elle consiste à discerner celles dont l'origine mérite d'être qualifiée de génétique et celles qui ne le méritent pas.

Le phénotype urbain, à savoir la ville et l'espace rural qui l'entoure souvent est, comme tout organisme vivant de la même espèce, semblable à un autre. Toutefois, il n'y a pas de villes jumelles parfaites ( même s'il y a des villes jumelées ). II y a des immeubles, des espaces libres, des équipements qui servent aux habitants et vascularisent l'espace, assurent des fonctions diverses. Elles sont de toutes les tailles mais appartiennent à cette même espèce qu'on appelle les établissements humains. Elles évoluent, grandissent, se transforment, certaines de leur partie dépérissent, etc.. Nous avons indiqué cela dans la première partie, sans remonter aux causes, génétiques ou pas.

Dans cette évolution, quelle place accorder au droit ?

Le déroulement des processus sociaux ‑ et la manière d'utiliser l'espace en est un ‑ est commandé par le droit qui régit les relations entre individus ou personnes d'une part et entre les individus et les choses, d'autre part. A l'instar du code génétique, le droit commande la reproduction des comportements dans l'espace et le temps. Ainsi, est-il une sorte de code génétique, manipulé depuis bien plus longtemps que les chromosomes des cellules vivantes.

Le droit permet à un organisme ‑ ou à des cellules de cet organisme ‑ d'agir ou d'empêcher d'agir.

Le droit qui régit l'aménagement de l'espace permet de commander a toutes les cellules qui composent cet espace; il fixe les relations qu'elles doivent entretenir entre elles, ainsi que les mécanismes propres à réguler leur action.

Transposée dans le domaine qui nous concerne, la façon de regarder le fonctionnement de la matière vivante oblige à rechercher comment tous les processus définis par le droit communiquent entre eux, s'articulent entre eux, interagissent les uns sur les autres. L'ensemble des règles juridiques qui régissent ces relations constituent le génotype urbain que nous appellerons "code génétique urbain", car le terme de génotype est moins parlant.

L'analogie permet ainsi d'imaginer le code génétique urbain parfait et de détecter les déficiences du code génétique urbain réel, nichées dans la complexité des multiples législations.

Cette façon de voir ne donne pas la clef du bon usage des organes nombreux qui doivent fonctionner ensemble pour que l'évolution urbaine soit, à coup sûr, plus satisfaisante, de même qu'un code génétique parfait ne met pas à l'abri des maladies et des accidents, n'empêche pas non plus de déambuler sans raison et ne garantit pas à tous les jambes de Marlène Dietrich ou le coeur d'un marathonien.



CHAPITRE 3

 


PRESENTATION

DU

CODE GENETIQUE URBAIN PARFAIT

 

 

Le code génétique urbain parfait correspond à cette situation idéale dans laquelle ce que nous sommes convenus d'appeler "organisme urbain" s'organise et fonctionne selon des règles et mécanismes qui s'agencent entre eux, confortent leurs actions bénéfiques, neutralisent leurs actions perverses, se répartissent les tâches avec la plus grande économie de moyens.

Ce code génétique urbain parfait existerait si les principales législations utilisées dans l'aménagement de l'espace avaient été pensées, organisées, articulées, pour fournir à l'organisme urbain les meilleurs moyens d'agir en vue d'organiser lui-même cet ‑ espace de la façon la plus économe et la plus efficace.

Indépendamment de la répartition des compétences entre différentes autorités, l'organisme urbain c'est la collectivité publique, la PUISSANCE PUBLIQUE ou l'autorité administrative à laquelle sont confiés des pouvoirs.

Cette analogie n'a rien d'absurde scientifiquement puisqu'il existe des êtres vivant en colonies ‑ notamment les insectes sociaux ‑ comme les termites ‑ dont l'organisation et le fonctionnement de l'existence sont entièrement programmés dans le code génétique.

Notre analogie n'érige pas la termitière en modèle – et si c'en était un, ce serait celui du régime totalitaire parfait ‑ mais se réfère à la biologie en ce qu'elle permet de discerner entre les déficiences multiples qui caractérisent le fonctionnement urbain, celles qui relèvent d'une conception législative déficiente.

 

31. FINALITE DU CODE GENETIQUE URBAIN

Si l'analogie à laquelle nous nous sommes rapportés n'est pas totalement sans fondement, il faut se demander quelles finalités sous tendent le code génétique urbain et à quels objectifs sont assujettis ses mécanismes.

Ces objectifs se rangent naturellement sous l'idée de permettre de définir et d'appliquer une politique cohérente d'aménagement de l'espace, avec le présupposé que le laisser-faire et la liberté générale, en ce domaine, ne peuvent être admis, car ils produisent immanquablement le chaos, notamment en période de fort développement

Les objectifs d'une telle politique, pour un territoire donné, peut se résumer très simplement, car ils sont de grande notoriété aujourd'hui.

Ils sont au nombre de trois .

1. Sauvegarder les espaces naturels

2. Obtenir un milieu urbain de qualité

3. Garantir un maximum de sécurité juridique aux habitants.

Les trois objectifs doivent être atteints avec ( ou malgré ) l'exercice de toutes les prérogatives que comportent cinq chromosomes périphériques, convenablement activés par un chromosome central (A) [ schéma N° 2 ].

Ces trois objectifs ne sont pas contradictoires, mais appellent des arbitrages difficiles qui minimisent les effets inévitablement négatifs, irritants ou nuisibles de toute politique d'aménagement.

Ces trois objectifs s'articulent cependant entre eux avec une rigueur plus réelle qu'apparente à cause de la complexité de la réalité géographique et humaine du territoire considéré et de la diversité inutilement compliquée de la législation ( qui s'est encore sensiblement accrue au cours des dernières années, au détriment de sa lisibilité et de son application convenable ).

 

 


 


Le SCHEMA N° 1 articule et complète les trois objectifs de l'aménagement de l'espace.

Il appartient à l'organisme urbain ‑ et si son CHROMOSOME A fonctionne convenablement, il est immanquablement amené à les fixer, selon un déterminisme strict ‑ qui a fait siens ces objectifs, d'utiliser les moyens que lui apportent les chromosomes périphériques pour les atteindre.

A noter que, pour fonctionner convenablement, le chromosome A doit affecter une part ‑ qui sera toujours faible en valeur absolue et relative ‑ de ses moyens financiers à la constitution et au maintien d'une équipe de gens techniquement compétents, faute de quoi, il y a toute chance que les plus généreuses idées et les machineries génétiques les plus savantes ne produisent que des monstruosités ou ne soient inutilisés.

 

LE PREMIER OBJECTIF, la sauvegarde des espaces naturels, a été très précisément décrit et développe dans le document intitulé "UT permanent natura" édité en 1980, par le ministère de l'environnement.( Cf.[1980-06-00---H-UT-PERMANEAT-NATURA]. Il n'y aurait pas un mot à y ajouter aujourd'hui, si les conditions d'exercice des prérogatives juridiques n'avaient pas été réformées. Avec la décentralisation et d'autres nombreuses lois, l'utilisation de l'instrumentation a quelque peu changé de mains. Aussi, cet opuscule pourrait-il être repris à l'usage des collectivités locales mais, à cet ajustement près, les problèmes et les méthodes sont restés les mêmes.

Le code génétique a donc légèrement muté mais il n'est pas certain qu'il soit mieux adapté à la poursuite de cet objectif. Il n'est donc pas utile de le détailler plus longuement.

 

LE SECOND OBJECTIF, l'obtention d'un milieu urbain de qualité, a été assez complètement analysé dans l'opuscule "Réflexions sur la qualité de l'urbanisme", rédigé par l'auteur. ( Cf. [1985-07-00---H-REFLEXIONS-SUR-LA-QUALITE-DE-L-URBANISME]

Il n'est également pas indispensable de reprendre ici les éléments de réflexion qui y sont présentés.

LE TROISIEME OBJECTIF, qui est de garantir un maximum de sécurité juridique aux habitants, qu'ils soient agents économiques, citoyens, propriétaires, locataires, électeurs... malgré le ‑ ou à cause du ‑ caractère contraignant sinon totalitaire de la législation de l'aménagement n'a pas fait l'objet d'une publication de synthèse ‑ à l'exception d'un projet esquissé en 1978 par l'auteur sous le titre "Pour de meilleurs rapports avec les usagers" ‑ il se comprend de lui-même, malgré l'ambiguïté qu'il contient inévitablement.

( Cf.[1977-09-29---H-USAGERS-AUTORISATIONS-ADMINISTRATION], [1977-11-03---H-POUR-DE-MEILLEURS-RAPPORTS-AVEC-LES-USAGERS] et[1978-04-25---H-L-ADMINISTRATION-DE-L-URBANISME-DEVANT-SES-USAGERS] ).

 

Le juste équilibre entre les exigences collectives et individuelles, dans le domaine de l'aménagement qui est celui du droit de propriété et des conflits territoriaux entre usagers concurrents, est très difficile à atteindre. C'est un thème récurrent de réflexion des autorités politiques. Il a été abordé, à maintes reprises, dans des déclarations et des instructions ministérielles. Il passera vraisemblablement au second plan des soucis des organes centralisés de l'aménagement, avec l'extension de la décentralisation.

Aussi, ne sera-t-il pas, lui non plus, développé plus longuement, bien qu'il entre tout autant dans l'examen du fonctionnement du code génétique urbain.

Il sera en revanche intéressant de souligner comment les déficiences actuelles du patrimoine génétique incorporé dans les cinq chromosomes périphériques qui ont été ci-dessus présentés contribuent à l'existence d'une pathologie spécifique dans les trois domaines considérés. Cette pathologie sera cursivement signalée à l'occasion des développements ci-après, tant il est vrai que le code génétique urbain réel, par ses déficiences, ne peut pas éviter de nuire à l'obtention des trois objectifs.

Mais ce sont cependant les conséquences de ces déficiences dans un domaine plus étroit mais non moins essentiel de l’aménagement, celui du marché foncier et des mécanismes complexes qui le gouvernent, qui seront principalement traitées dans la 6ème partie.

 

32. VUE D'ENSEMBLE DU CODE GÊNÊTIQUE URBAIN PARFAIT

[Pour être en cohérence avec les couleurs du schéma dessiné en 1986, à partir de ce § le chromosome A devient rouge alors qu’il devrait être magenta tandis que les autres chromosomes deviennent magenta. Les couleurs des dessins ne respectent donc pas ma légende. AG. 08-02-2000 ]

 

La vue d'ensemble, correspondant à une situation idéale ou parfaite, est représentée par le SCHEMA N° 2 ci-joint. On y voit :

‑ un CHROMOSOME CENTRAL ( rouge ) appelé A, correspondant à l'autorité publique investie de prérogatives de commandement.

‑ cinq chromosomes périphériques ( roses ) numérotés 1 à 5, correspondant aux prérogatives dont dispose l'autorité publique, en matière d'aménagement de l'espace.

-- cinq flèches ( rouges ) qui partent du chromosome central et qui indiquent le sens des ordres entre le chromosome central et les chromosomes périphériques.

-- dix liaisons ( violettes ) correspondant aux échanges d'informations que les chromosomes périphériques doivent entretenir entre eux pour qu'il n'y ait point d'antagonisme ou d'activités contradictoires nuisibles. Ces liaisons sont assurées par un ensemble de dispositions qu'on appellera "gènes de liaison".

‑ dix flèches ( vertes ) provenant des gènes de liaison et dirigées vers le chromosome central, symbolisant les retours d'information en provenance de l'activité combinée de deux chromosomes périphériques.

Ce schéma résume et simplifie la réalité qui comporte certainement 2 ou 3 chromosomes périphériques en plus, mais d'influence secondaire.

 

33. LE CHROMOSOME CENTRAL OU CHROMOSOME A

Ce chromosome tient sous sa dépendance le déclenchement et le contrôle de l'activité des cinq chromosomes périphériques.

Prenons un exemple.

C'est le CHROMOSOME A qui déclenche dans le chromosome 5, le gène correspondant à la taxe locale d'équipement. Il le déclenche en instituant la taxe et en fixant un taux. Il en contrôle l'activité en veillant à ce que la taxe soit bien assise et recouvrée. Il n'a pas la possibilité de manipuler le gène "TLE" pour en modifier le régime, par exemple, le taux plafond, les exonérations, les délais de versement, l'assiette...

Chacun a compris que le CHROMOSOME A est le chromosome qui code pour l'autorité publique responsable de l'aménagement de l'espace ‑ quelle que soit cette autorité.

C'est ce chromosome qui fixe la structure des autorités compétentes en la matière, leurs compétences respectives, leur hiérarchie ainsi que leurs règles de fonctionnement interne, leurs devoirs ou obligations.

Le CHROMOSOME A commande l'organisation et le fonctionnement de multiples institutions. Ses gènes se composent de l'ensemble des lois ( code des communes notamment ) qui définissent les attributions, la constitution, le fonctionnement des collectivités publiques.

Le phénotype actuellement produit par le CHROMOSOME A est aujourd'hui, depuis la décentralisation de l'aménagement urbain, la commune. Toutefois, la commune, comme tout organisme vivant dans un écosystème complexe, fait d'interdépendances, ne dispose pas d'une souveraineté complète pour organiser son espace. Certaines de ces dépendances sont fixées par le droit et sont de nature elles aussi, génétiques.

On pourrait, pour revenir à notre analogie, dire que le chromosome A est celui qui contient le patrimoine génétique qui détermine le comportement de l'individu, grâce auquel il pourra exploiter les virtualités de toutes les autres fonctions, codées par d'autres chromosomes, qui lui permettent d'assurer sa survie, sa prospérité, sa croissance dans l'environnement.

Nous emploierons par la suite, souvent l'expression raccourcie de chromosomes périphériques activés ou utilisés par l'organisme urbain. Elle est, à la lettre, inappropriée. L'organisme urbain n'active pas directement les chromosomes périphériques, mais utilise le potentiel d'action ou de défense qu'ils lui apportent. En revenant à notre analogie, si un individu peut avoir, dans son patrimoine génétique, des qualités physiques pour devenir champion de natation, on sait bien que ces qualités ne s'exprimeront qu'après un entraînement intensif. Pour qu'il s'y soumette, il lui faut aussi une prédisposition psychologique inscrite, elle aussi, dans son patrimoine génétique neuro-psychologiquc, qui commande son comportement ( CHROMOSOME A ) mais son environnement sera déterminant pour le déclenchement de l'entraînement. Si cet environnement est propice, l’individu exploitera ses virtualités génétiques.

La cause de l'activation du potentiel génétique n'est donc pas génétique mais la cause du bon fonctionnement de ce potentiel qui, une fois activé, accroît les performances ou réduit l'effort à fournir, elle, est bien génétique.

On nous pardonnera ces petites impropriétés.

 


 


34. LES CHROMOSOMES PERIPHERIQUES

341. CHROMOSOME N° 1. Qualifications juridiques des sols

Ce premier chromosome porte l'ensemble des gènes qui, convenablement activés, permettent d'attribuer des qualifications juridiques aux sols. Quand ces gênes fonctionnent, ils produisent, par exemple:

‑ des terrains qualifiés "constructibles"

‑ des terrains qualifiés "inconstructibles"

Ce sont les premiers qui nous intéressent le plus dans cet exposé.

On a reconnu dans ce premier chromosome, les dispositions législatives ou réglementaires qui définissent le contenu et les effets du POS ( ou du schéma directeur ou d'autres documents d'urbanisme, ou des servitudes d'utilité publique, etc..) avec leurs zones urbaines ‑ où les terrains sont constructibles, dans les limites fixées par les règles d'urbanisme et le coefficient d'occupation des sols ‑ et les zones naturelles ‑ où les terrains ne sont, en principe, pas constructibles.

Ces législations permettent de qualifier les sols, par rapport au critère de constructibilité ou de "terrains à bâtir" mais il y en a d'autres, comme celle de l'expropriation, de la fiscalité immobilière, du remembrement rural, du fermage, qui ont recours également à cette qualification comme critère de leur application et fournissent des définitions sensiblement différentes de celles du code de l'urbanisme. ( nous mettons "celles" ou pluriel car le code de l'urbanisme en contient en fait, lui aussi, plusieurs, ce qui est regrettables ).

L'activation du chromosome N° 1 est sous la dépendance absolue du chromosome A, de l'autorité publique, qui peut décider d'établir, par exemple, un P.O.S. et de déclencher ainsi l'action de toute une chaîne de gênes qui vont produire les règles d'occupation du sol applicables à différentes zones.

L'autorité A peut également décider de ne rien activer du tout mais, si elle active le chromosome N° 1, celui-ci produit des règles d'urbanisme prédéterminées dans leur nature et leur structure, mais infiniment variées dans leur contenu concret de même que le code génétique permet de produire une infinité d'êtres semblables tous différents les uns des autres.

 

342. CHROMOSOME N° 2. L'état de l'équipement des sols

Ce second chromosome porte l'ensemble des gènes qui permettent à l'organisme urbain ( à l'autorité A ) de produire des terrains effectivement, techniquement, physiquement, constructibles, par la réalisation des divers équipements nécessaires a l'urbanisation ou aux constructions qui viendront s'y implanter.

On a reconnu les processus techniques, administratifs et financiers d’investissement qui permettent d'affecter un budget public ( ou des ressources autres que publiques ) à des acquisitions foncières et à des travaux d'équipement urbain, améliorant ainsi l'état de l'équipement des sols.

Les gènes de ce chromosome sont également sous la dépendance de l'autorité A qui décide de la localisation, de la nature, de l'importance de ces équipements. ainsi que du moment de leur réalisation.

 

343. CHROMOSOME N° 3. Fiscalités locales et immobilières

Ce troisième chromosome porte tous les gènes qui permettent à la puissance publique de taxer la détention des immeubles et les transactions immobilières.

Chacun reconnaîtra les quatre contributions locales, la T.V.A. immobilière, les droits de mutation, la taxation des plus-values et, à certains égards, l'impôt sur les grosses fortunes.

On devine que le CHROMOSOME A, propre à tout organisme urbain, n'a pas l'ensemble des gènes fiscaux sous sa dépendance et n'a pas non plus, sous sa dépendance, l'ensemble du fonctionnement de tous les gènes fiscaux qui dépendent de lui.

Lui échappent intégralement les fiscalités applicables sur son territoire et relevant de l'Etat ou d'autres collectivités que la commune.

Pour les fiscalités qui sont sous sa dépendance l'activation ne porte généralement que sur un seul facteur: le taux. L'assiette et le recouvrement sont généralement régis par un chromosome non subordonné au CHROMOSOME A.

L'activation, plus ou moins intense du chromosome N°3 ne peut pas être dépourvue d'influence sur l'évolution urbaine du territoire de l'organisme A.

Quand le patrimoine génétique du chromosome N°3 est en bon état de marche, l'activation des différents gènes, par la fixation du taux des fiscalités et le prélèvement des ressources nécessaires à la collectivité, ne produit pas d'anomalie dans le fonctionnement urbain.

 

344. CHROMOSOME N° 4. Interventions publiques sur le marche foncier

II porte tous les gènes qui permettent à la puissance publique ‑essentiellement la commune ‑ de connaître et de surveiller l'évolution des prix des terrains, d'intervenir sur ce marché, par la préemption, l'acquisition amiable ou l'expropriation, de vendre certains des terrains acquis, après les avoir équipés, si le chromosomeN°2 a bien fonctionné.

Quand le chromosome A agit convenablement, ses interventions sur le marché foncier sont cohérentes:

‑ avec ce qu'a produit l'activation du chromosome N° l qui a qualifié les terrains selon leur constructibilité immédiate ou future ou leur inconstructibilité.

‑ avec ce qu'a produit l'activation du chromosome N°2 qui a permis d'en équiper certains.

Le chromosome N°4, qui contient les Z.A.D. ( Zones d'Aménagement Différé ) , les Z.I.F. ( Zones d’Intervention Foncière ), les réserves foncières, l’expropriation, les Z.A.C, le remembrement urbain public... est celui de la politique foncière. C'est aussi depuis la loi 85.729 du 18 Juillet 1985, le droit de préemption urbain ( D.P.U.).

 

345. CHROMOSOME N° 5. Les conditions de financement de l'équipement des sols

II porte les gènes qui codent pour tous les mécanismes de prélèvements spécifiques au financement des opérations d'aménagement.

Sans doute les ressources produites par l'activation du chromosome N°3 peuvent-elles être affectées au financement de ces opérations, mais il se trouve que l'évolution a conduit à ce qu'il y ait un chromosome plus spécifique dont 1'activation permet :

‑ d'obtenir des cessions gratuites de terrains

‑ de prélever une taxe sur toutes les constructions autorisées

‑ d'exiger du constructeur des participations financières spécifiques à la réalisation de certains équipements.

Chacun reconnaîtra des dispositions juridiques ou fiscales bien connues. Elles sont sous la dépendance directe du CHROMOSOME A qui dispose d'une latitude assez large pour les utiliser, plus large en tout cas, quant à l'assiette et aux modalités de recouvrement dans beaucoup de cas, que celle dont il dispose pour le chromosome N° 3.

 

II faudrait a jouter, pour compléter le tableau, les mécanismes d'emprunt de tous ordres qui assurent à la collectivité les moyens nécessaires d’investissement en attendant la rentrée des prélèvements.

Si le code génétique urbain est parfait, le chromosome N°5 apporte un complément de financement très utile, de nature à déplacer la charge financière de l'habitant installé vers le nouvel arrivant dans des conditions juridiques et économiques satisfaisantes, si l'organisme urbain déclenche un usage adéquat de ce dernier chromosome.

 

35. L'ACTIVATION NORMALE DES CHROMOSOMES PERIPHERIQUES PAR LE CHROMOSOME CENTRAL

L'activation normale des chromosomes périphériques que l'organisme tient sous sa dépendance, dans les conditions définies par son CHROMOSOME CENTRAL A, consiste à déclencher, de la part de chaque chromosome, des réponses adéquates à la nature du problème que pose l'évolution urbaine, proportionnées à l'importance de cette évolution et cohérentes entre elles.

Adéquates. Faute de vérité en soi, ou absolue, en la matière, toute réponse peut être considérée adéquate, selon le point de vue duquel on la regarde. C'est une difficulté majeure de l'appréciation des résultats.

Si les prix des terrains sont trop élevés, la mesure qui les fait s'accroître encore est-elle adéquate ? Pourquoi pas ? Ce peut être une phase de la stratégie d'aménagement; une manière de freiner le développement urbain.

L'adéquation de la mesure à la nature du problème posé ne va jamais de soi

Proportionnées. Le proportionnement de la mesure à l'importance du problème est plus facile à imaginer en raison de son caractère quantitatif.

Cohérentes entre elles. Les réponses doivent l'être naturellement et il est relativement aisé de s'en assurer. Cette cohérence touche à la fois:

‑ à la nature et à l'importance des effets déclenchés par l'action des différents chromosomes périphériques activés par le CHROMOSOME A.

‑ à la localisation de ces actions dans l'espace

‑ à leur déroulement et à leur agencement dans le temps.

 

A supposer que le chromosome central soit sans déficience aucune, que les chromosomes périphériques soient également parfaits, la régulation de l'évolution urbaine se ferait automatiquement si la ville pouvait être assimilée à une colonie d'insectes sociaux nichée dans un environnement donné.

Mais la ville est une colonie d'insectes humains dont les comportements collectifs et individuels ne sont pas commandés par les seuls déterminismes juridiques du code génétique urbain comme la colonie d'insectes sociaux peut l'être par les déterminismes biologiques inscrits dans leur génotype.

Cela n'enlève rien à la validité de l'analogie mais conduit à considérer qu'une partie seulement de l'évolution urbaine sera directement conditionnée par le code génétique urbain et qu'une autre partie dépendra de l'action volontaire de 1'autorité publique, qui doit alors, pour agir et actionner certaines des capacités contenues dans les chromosomes périphériques, disposer:

‑ du savoir qui lui permet de déterminer ce qu'il y a à faire;

‑ du pouvoir, qui lui donne les moyens de réaliser ce qu'il y a à faire;

‑ du vouloir. qui lui fait utiliser ces moyens.

 

[ Le phénotype urbain est finalement le produit complexe de l’efficacité intrinsèque de l'activité ou de l'inactivité autonome des chromosomes périphériques N° 1, 2, 3,4 et 5 et de l'activité ou de l'inactivité du (ou des ) chromosome(s) A ( autorité(s) publique(s) ) qui commande leur activation. Phrase légèrement rectifiée à la relecture. 28/01/99]

 

II est le produit de L'inne ( juridique ) et DE L'ACQUIS ( politique ). Comme le destin de tout individu est finalement le produit de sa propre nature et de l'influence de son environnement sans qu'on sache la part qui revient à l'une ou l'autre.

Cette ignorance, en biologie n'a pas empêché cependant de détecter 1500 maladies environ d'origine génétique. En urbanisme, elle ne devrait pas non plus faire obstacle à leur détection.

On pressent ainsi la nécessité de liaisons organiques préalables entre chaque chromosome périphérique, afin qu'un minimum de cohérence soit automatiquement garanti, ou qu'un maximum d'incohérences soit neutralisé de la même façon.

A défaut de ces corrections ou régulations automatiques, on pressent aussi qu'il faudra faire appel à la médecine.

[ c’est-à-dire à un volonté organisatrice extérieure consciente et rationnelle intervenant en permanence sur les dysfonctionnements spontanés des mécanismes juridiques, financiers et fiscaux en vue d’en corriger les effets contraires à l’action et aux résultats souhaités.  Complément du 28/01/99 ]

 

36. LES GENES DE LIAISON

 

361. Définition

Le gène de liaison est le gène dont l'existence et l'activité vont coordonner ou harmoniser l'activité de deux chromosomes périphériques ayant des cibles identiques, indépendamment de l'intervention volontaire et continue de l'organisme A.

Un exemple illustrera le rôle du gène de liaison.

Le CHROMOSOME A peut habiliter l'organisme urbain à activer le chromosome N° l qui produit un P.O.S, délimitant des zones urbaines, dépourvues d'équipement. Les terrains de ces zones auront néanmoins la qualification juridique de "constructible"  ( avec les problèmes qui peuvent en découler et notamment celui d'y admettre des constructions ).

Le CHROMOSOME A peut simultanément habiliter l'organisme urbain à activer le chromosome N°2 qui déclenche la réalisation d'équipements situés dans des zones juridiquement qualifiées "inconstructibles" par le P.O.S, mais devenues techniquement constructibles après investissement.

Dans cet exemple, au demeurant courant, on détecte immédiatement que quelque chose va de travers. La cause peut se trouver :

‑ dans des déficiences propres au CHROMOSOME A.

‑ dans des déficiences d'origine non génétique propres à l'organisme urbain qui déclenche des actions incohérentes.

‑ dans une déficience particulière du code génétique urbain auquel fait défaut le gène de liaison qui devrait relier l'activité du chromosome N°1 à celle du chromosome N° 2.

 

L'incohérence procède dans ce cas précis, des trois causes.

Cette vérité renforce la nécessité d'inhiber la 3ième déficience car si un tel gêne de liaison avait existé, il aurait interdit que l'activité propre de l'un des chromosomes soit déconnectée de l'activité propre de l'autre quand elles ont un même objet et une même finalité, en l'occurrence, produire du terrain à bâtir.

Le gène de liaison, du même coup, aurait neutralisé ou réduit les effets des éventuelles déficiences propres au chromosome A ou de celles d'origine non génétique.

 

Dans l'exemple ci-dessus, le gène de liaison N° 12 peut imposer l'une, ou plusieurs, des relations suivantes:

‑ interdire d'attribuer la qualification juridique de terrain constructible à des terrains dépourvus d'équipement.

‑ obliger d'équiper les terrains dépourvus d'équipement dès qu'ils reçoivent la qualification juridique de terrains constructibles.

-- interdire d'équiper des terrains juridiquement qualifiés "inconstructibles".

‑ obliger d'attribuer la qualification juridique de terrain constructible à tout terrain pourvu d'équipement ( cette dernière relation serait particulièrement dangereuse ).

 

On mesure l'importance de la liaison pour le fonctionnement cohérent des deux chromosomes.

Le gène qui impose la liaison peut être dans l'un ou l'autre des chromosomes Ou dans les deux à la fois, cela importe peu. Son existence connecte l'activité des deux chromosomes. Son effet doit s'observer dans les deux sens.

Pour reprendre l'analogie de la marche à pied, en l'absence de liaison organisée par le code génétique entre la jambe, le cervelet, l'oreille interne ou d'autres organes, il serait à craindre que pour avancer, l'être humain se mette à lever le bras. Pour qu'il fasse un pas de deux, il lui faut être plus que génétiquement parfait. II lui faut apprendre.

De même, le bon code génétique urbain évite une incohérence mais ne suffit pas à la réalisation d'un quartier heureux.

 

362. Les dix gènes de liaison

Dans la terminologie retenue, les gènes ont un numéro composé des chiffres de chaque chromosome entre lesquels ils établissent une liaison. Ces liaisons sont récapitulées dans le schéma n° 2. II s'agit des liaisons idéales; elles sont représentées en violet et symbolisent les interactions nécessaires entre deux chromosomes.

Les flèches vertes, dirigées vers le chromosome central A, symbolisent les retours d'information que les gènes de liaison lui adressent, pour l'obliger à corriger ou à prendre les décisions qui ne relèvent pas de la seule régulation génétique mais de l'intervention consciente de l'organisme urbain, dans le respect des déterminismes fixés par le CHROMOSOME A..

 

A. Gêne de liaison n° 12.

La liaison n° 12 qui est au coeur du sujet mérite un rappel de quelques unes des contradictions que nul ne s'est encore attaché à résorber.

L'action séparée, schizophrénique, des deux chromosomes 1 et 2 conduit à produire

· des terrains constructibles ( C ) ou inconstructibles ( n.C),

· et des terrains équipés ( E ) ou non équipés ( n.E ).

La combinaison de ces caractères produit quatre types de situation:


 

 


1er  type: Terrain Constructible et Equipé ( T.C.E.)

L’action des chromosomes 1 et 2 est cohérente

 

2ème  type: Terrain non Constructible et Equipé ( T.n.C.E.).

Ce type englobe des situations variées, non pathologiques, mais quelque peu contraires au sens commun mais les deux chromosomes n'ont pas agi de façon nécessairement incohérente.

 

En zone urbaine, le terrain qui est normalement constructible et équipé peut connaître deux sortes de vicissitudes qui vont le rendre inconstructible.

‑ soit une règle d'urbanisme ( minimum de superficie, reculement...) empêche que des constructions puissent y être édifiées: le terrain est trop petit. II dispose de constructibilité mais il est inconstructible.

‑ soit il est "hypothéqué" en surface, par une protection sans contrepartie (espace boise classé, terrain urbain cultivé) ou avec la contrepartie d'être acquis, ( emplacement réservé )

II n'y a pas incohérence.

 

En zone naturelle, l’inconstructibilité résulte de la volonté publique de n'admettre ‑ immédiatement ou jamais ‑ l’urbanisation, malgré l'existence d'équipements qui pourraient justifier une certaine urbanisation. Dans ce cas, il arrive souvent que les équipements aient été faits à tort, en dépit de toute préoccupation d'aménagement; le chromosome N° 2 a fonctionné tout seul ou sous la pression intéressée de services, par exemple, avec la complicité ou à l'insu de l'organisme urbain, produisant des tuyaux et des chemins où il n'en faudrait pas, dont le chromosome A est inapte à neutraliser les dérèglements. L'incohérence pointe le bout du nez.

 

3ème  type: Terrain Constructible non Equipé ( T.C.n.E.)

La situation n'est pas nécessairement pathologique car il est assez normal que dans l'espace urbanisé ou destiné à l'être et équipé à peu près comme il faut, il y ait des trous dépourvus d'équipement, des insuffisances.

Elle le devient lorsque l'attribution du caractère constructible est accordé à des espaces non équipés importants, sous la pression des propriétaires auxquels les organes démocratiques n'osent pas refuser l'avantage spéculatif injustifié bien connu que présente le caractère constructible. En agissant ainsi, la collectivité s'endette. Le chromosome N° 1 fonctionne seul, sans se raccorder au chromosome N° 2. II y a schizophrénie. Elle en limitera les conséquences, si elle n'admet cela que sur des espaces limités et en envisageant de mettre les équipements à la charge des constructeurs à venir en faisant agir le chromosome n° 5. On est dans une zone d'urbanisation future conditionnelle ( N.A. alternatif ).

 

4ème type: Terrain non Constructible non Equipé ( T.n.C.n.E.)

C'est une situation cohérente.

Certains espaces de ce type peuvent avoir une vocation à l'urbanisation ( N.A. strict) et d'autres une vocation à rester en l'état ( zones N.C. et N.D.), bien qu'on puisse trouver des T.n.C.n.E., dans les zones urbaines.

C'est la fonction même de la liaison n° 12 que d'éviter un décrochage pathologique des actions des chromosomes N° 1 et 2, ou d'imposer leur action coordonnée.

Pour qu'un organisme urbain fonctionne harmonieusement, le code génétique doit garantir quatre relations majeures entre la qualification juridique des sols et l'état de leur équipement. Ce sont les suivantes, évoquées dans l'exemple ci-dessous:

 (1) Il est interdit d'attribuer la qualification "de terrain constructible" à des terrains dépourvus d'équipement.

 (2) Dans le cas contraire, l'organisme urbain est obligé de réaliser les équipements devenus nécessaires aux constructions qui auraient été admises conformément à la qualification juridique attribuée aux sols.

[ Le juge toujours soucieux de retenir la solution la moins conforme au bon sens, ce qui lui permet de se singulariser, en a naturellement décidé autrement, sans se soucier des conséquences car ce n’est pas son affaire ]

 

 (3) Il est interdit de réaliser des équipements sur les terrains qualifiés d'inconstructibles, autres que les zones d'urbanisation future, temporairement interdites à la construction.

(4) L'existence d'équipements n'oblige en aucune façon à attribuer la qualification "constructible" aux terrains d'une zone isolée du milieu urbain existant.

C'est ce que doit contenir le patrimoine génétique des chromosomes N° l et N° 2 pour que la liaison soit assurée dans le sens 1 vers 2 et 2 vers 1. C'est ce que devrait contenir la loi.

On en est encore bien loin.

 

B. Le gène de liaison N° 13.

C'est un des gènes essentiels.

Ce gène assure la liaison entre la qualification juridique du bien foncier et la fiscalité qui s'y applique. II faut, en effet, rappeler que le taux de la fiscalité s'applique à une base d'imposition correspondant à un loyer ou à un capital et qu'il est normal que cette base d'imposition soit aussi proche que faire se peut des valeurs réelles afin que le taux fixé par la collectivité ne produise pas des aberrations et des injustices, indépendantes de sa volonté.

Aussi, puisque la qualification juridique des sols influence directement la valeur des biens fonciers, par les droits plus ou moins importants de construire qu'elle leur confère, le gène de liaison n°l3 est celui qui raccorde l'assiette des contributions im­mobilières à la valeur réelle des immeubles ou à un loyer qui en soit la vraisemblable représentation, puisqu'il est assez indifférent de choisir la valeur vénale ou le revenu, à condition que l'une ou l'autre ne soit pas sans rapport avec la réalité.

Le gène de liaison N° l3 ne doit pas relier à la valeur liée à la qualification juridique des biens immobiliers que les fiscalités locales. II doit également relier cette valeur à toutes les législations ‑ fiscales ou non ‑ qui se réfèrent à la valeur des biens immobiliers, afin qu'un maximum de cohérence et de neutralité soit garanti à l'occasion de toutes les transactions Qui donnent lieu à prélèvement fiscal ou à évaluation des biens.

On peut ainsi résumer les effets de la liaison 13.

Dans le sens 1 vers 3, elle conduit à ce que l'assiette de 1'irnpôt se raccorde à une valeur du bien qui prenne en compte cette constructibilité puisque celle-ci contribue sensiblement à cette valeur. Elle devrait conduire également à ce qu'un bien qui supporte un très faible impôt, correspondant à celui d'un terrain inconstructible, perde effectivement sa constructibilité ou voit l'assiette de l'impôt révisée.

Dans le sens 3 vers 1, elle signifie que l'assiette de l'impôt ne peut pas être élevée ‑ analogue à celle d'un bien constructible ‑ lorsque ce bien est inconstructible au regard des dispositions d'urbanisme. Elle signifie également que l'assiette de l'impôt ne peut pas non plus être aussi élevée que celle d'un bien effectivement constructible, quand il ne dispose que d'une constructibilité rendue inutilisable par une disposition d'urbanisme.

La liaison assurée par le gène n° 13 garantit ainsi que les terrains constructibles non bâtis ‑ donc chers ‑ supportent plus d'impôt que les terrains inconstructibles.

Elle est donc de nature à mobiliser, en vue de la construction, les terrains non bâtis constructibles et de consolider, par une fiscalité plus légère, les protections appliquées aux espaces naturels inconstructibles. Elle apporte l'équité qui s'impose entre les terrains valorisés par la constructibilité et les terrains dont la valeur est stabilisée par l'inconstructibilité.

 

C. Le Gène de liaison n° 14

Il assure la connexion nécessaire entre la qualification juridique ailes sols et les interventions publiques sur le marché foncier.

Il signifie, par son existence, dans le code génétique urbain parfait:

‑ que l'organisme urbain ne peut acheter que des terrains constructibles ou ayant vocation à l'être,

‑ que si cet organisme acquiert des terrains inconstructibles n'ayant aucune vocation à devenir urbains, il n'a pas le droit de les réinjecter ultérieurement sur le marché public des terrains à bâtir.

‑ que les terrains acquis doivent être équipés, s'ils ne le sont pas, puis être vendus ou utilisés,

‑ que les terrains non constructibles équipés ( T.n.C.E.) doivent se transformera en terrains constructibles par le remembrement, quand leur inconstructibilité tien à I'absurdité de leur forme ou de leur dimension.

Cette liaison contraignante est nécessaire à la cohérence, dans le temps et l'espace, des interventions publiques sur le marché des terrains à bâtir. Elie est un garant de la sécurité et de la stabilité juridiques qui doivent s'attacher aux espaces naturels à protéger de l'urbanisation.

 

D. Le gêne de liaison n°15.

II assure la cohérence indispensable entre le montant du prélèvement opéré à l'occasion de l'opération d'urbanisation et de construction et le besoin résiduel ‑ plus ou moins important ‑ en équipement nécessaire à l'utilisation complète le et satisfaisante de toute la constructibilité attribuée aux terrains par le chromosome N°1

En même temps, il garantit que les constructions ainsi soumises à prélèvement destiné aux équipements sont bien localisées dans le respect de la qualification juridique des sols.

Dans le sens 1 vers 5, cette liaison conduit à proportionner la contribution exigée du constructeur à la constructibilité autorisée.

Dans le sens 5 vers 1, elle signifie que:

‑ le fait de pouvoir exiger des contributions ne suffit pas à attribuer la qualification de terrains constructibles à des terrains qui n'auraient pas cette qualification,

‑ les contributions doivent d'abord contribuer à renforcer les équipements des sols constructibles insuffisamment équipés, au lieu d'être utilisées à d'autres investissements.

 

E. Le gène de liaison n°23.

L'examen de sa fonction met en évidence l'extrême difficulté d'établir une relation satisfaisante et cohérente entre l'existence, l'insuffisance ou l'inexistence tel équipements nécessaires à la constructibilité effective d'un sol, leur réalisation éventuelle d'une part et l'assiette de la fiscalité foncière locale sur la propriété non bâtie en fonction de ces équipements, ainsi que le financement de ces équipements avec le produit de cette fiscalité.

La liaison est aujourd'hui manquante et. s'il fallait 1a créer, elle serait un peu redondante avec celles qu'assurent les gènes N° 12 et 13.

Elle achèverait le bouclage cohérent du système en introduisant un lien supplémentaire et correcteur entre la valeur des biens telle qu’elle est influencée ou déterminée par la qualification juridique des sols et la valeur des biens, qui peut être moindre quand l'état effectif des équipements ne permet pas, sans investissement complémentaire, d'utiliser convenablement toute la constructibilité attribuée par le chromosome N° l.

Mais elle ne prend de signification réelle que pour autant qu'on ait remis su pied la liaison N° 13, avec l'alourdissement sensible de la fiscalité sur les terrain constructibles que cela implique.

Aussi, cette liaison n'est-elle pas vraiment nécessaire.

Dans le sens 2 vers 3, cette liaison signifie que l'état effectif de l'équipement des sols doit être pris en compte pour la fixation de l'assiette des impôts; que si ce équipement est insuffisant, l'assiette de l'impôt doit être moindre.

Elle est donc avantageuse pour le détenteur du bien lancier soumis à l'impôt mais elle le privera d'une plus-value injustifiée, si son terrain est acquis par la collectivité. Elle introduit donc plus de justice.

Dans le sens 3 vers 2, elle signifie que si on prélève autant d'impôt sur un TC. n.E, il faut l'équiper.

 

F. Le gène de liaison n°24.

Dans le sens 2 vers 4, cette liaison à une triple finalité

‑ elle oblige à financer l'équipement des terrains non équipés constructibles acquis en vue de l'urbanisation, ou à compléter leurs équipements, s'ils ne suffisent pas.

‑ elle empêche de payer les terrains acquis, non ou insuffisamment équipés, au même prix que s'ils étaient parfaitement équipés.

‑ elle oblige à vendre les terrains acquis constructibles dès qu'ils sont équipés.

Dans le sens 4 vers 2, elle oblige à acheter, pour urbaniser des terrains équipés, si l'offre prévue est déficiente.

 

G. Le gène de liaison n° 25.

Ce gène complète l'action qui découle des liaisons n° 15 et 24 de la façon suivante.

Son existence rend obligatoire, dans le code génétique urbain parfait, l'affectation de certaines des ressources prélevées à l'occasion des opérations de construction ( par activation du chromosome n°5 ) à la réalisation des équipements complémentaires nécessaires aux terrains où s'implantent les constructions soumises aux prélèvements, précisément exigées à cause du défaut ou des insuffisances d'équipement.

Dans le sens 5 vers 2, le gène n°25 assure un juste retour des ressources. traduites en investissement, vers ceux qui les ont payées.

II assure une seconde fonction, en limitant le prélèvement aux seuls équipements liés et nécessaires aux constructions autorisées dans le respect de la qualification juridique des sols, sur des terrains, non ou insuffisamment équipés.

Dans le sens 2 vers 5, le gène n'a pas d'effet régulateur particulier.

 

H. Le gène de liaison n° 34.

Son existent e harmonise le régime des fiscalités ‑ locales ou non ‑ avec les interventions publiques sur le marché foncier, qu'il s'agisse de fiscalité sur la détention des biens ou sur leurs transactions entre collectivités Publiques.

Le gène évite par conséquent des incohérences et des complications dans la vie administrative des agents fonciers publics ou privés.

Dans le sens 3 vers 4, la liaison conduit à ce que les fiscalités immobilières locales ou non, soient neutres vis à vis des interventions publiques sur le marché foncier, qu’elles ne les contrecarrent ni ne les compliquent. On peut s'interroger sur le fait qu'elles poissent les favoriser.

Dans le sens 4 vers 3, la liaison conduit à ce que les interventions publiques sur le marché foncier, à savoir les acquisitions foncières, comme les ventes opérées par la collectivité publique n'aient pas d'incidences sur les prélèvements fiscaux. La transaction publique ne doit en rien modifier le produit fiscal.

II faut appliquer la théorie de la neutralité fiscale.

 

I. Le gène de liaison n° 35.

Ce gène est sans doute le plus difficile à créer. On va comprendre pourquoi sans tarder, il n'existe sans doute que dans le code génétique urbain parfait.

Son existence apporterait une réponse à la question centrale que pose le financement des équipements urbains "qui doit le supporter ?"

‑ ceux qui sont installés, par une activation accrue du chromosome n° 3,

 ‑ ceux qui vont s'installer, par une activation exclusive du chromosome N°5.

Chacun sait qu'il n'existe pas et on n'est pas sûr qu'il puisse exister dans la législation, tant l'arbitrage de la répartition des charges entre les uns et les autres dépend d'éléments de fait concernant la richesse locale, éminemment variables, dans l'espace et le temps, pour chaque organisme urbain.

 

J. Le gène de Liaison n° 45.

Ce gène complète te l'action des gènes n° 15, 24 et 25, en obligeant la collectivité publique à articuler ‑ sinon à équilibrer ‑ les prélèvements opérés par activation du chromosome N° 5 avec ses interventions sur le marché foncier public des terrains à bâtir, à ses différents stades, acquisitions et reventes.

La création de ce gène ‑ qui n'existe pas non plus, du moins sous une forme complète, dans le code génétique urbain réel ‑ se heurte à de graves difficultés de principe.

Dans le sens 4 vers 5, au stade ultérieur de la revente des terrains constructibles à des utilisateurs privés, elle pose la question délicate du "profit et des pertes de la collectivité publique" qui pratique une politique foncière. Doit-elle revendre avec des profits, en suivant le marché, et spéculer ? Doit‑elle revendre au prix de revient, et fausser le marché. ou volontairement l'infléchir ? Peut-elle même revendre à perte ?

Dans le sens 5 vers 4, au stade des acquisitions foncières, elle pose la question relativement facile, de l'afin Station de certaines des ressources prélevées par activation du chromosome n° 5 au finalement des interventions sur le marché foncier.

L'établissement d'un code génétique urbain parfait impliquerait que la loi définisse, dans ces domaines, des règles objectives opposables à l'organisme urbain. II n'est pas sûr que ce soit possible.

 

37. CONCLUSION

L'étude des chromosomes et des liaisons qu'ils doivent entretenir, définit et caractérise assez bien la nature et, la structure et le fonctionnement du code génétique urbain parfait.

 

Elle met à leur place, d'une manière plus accessible et compréhensible qu'une analyse de la législation, des concepts et des notions complexes et éparpillés. Elle les articule entre eux d'une façon palpable. Elle met en évidence, ce qui se voit le moins, l'extrême importance des gènes de liaison.

De ces gènes dépendent la cohérence et la conjugaison des effets produits par l'action propre de chacun des chromosomes périphériques.

L'examen systématique auquel nous nous sommes livrés donne la mesure des difficultés à résoudre, des lacunes du code génétique réel, pour qui le cornait, de l'ambition quelque peu chimérique ou irréaliste qu'impliquerait l'institution de toutes les liaisons théoriquement possibles.

Cet examen va maintenant permettre de mieux apprécier les déficiences du code génétique réel et, sans prétendre à la perfection ni à l'exhaustivité, de suggérer quelques remèdes à certaines d'entre elles.

 

CHAPITRE 4

 

LES DEFICIENCES DU PATRIMOINE GENETIQUE

ET LEUR PATHOLOGIE

 

 

Dans le chapitre précédent ont été définies les caractéristiques que devrait avoir le patrimoine génétique pour qu'il donne lieu à une activité normale de l'organisme urbain

Si ce patrimoine est déficient, l'activité souffre d'anomalies. Cette hypothèse est confirmée par les faits. Le schéma N°3 décrit le code génétique urbain réel et représente approximativement ses déficiences.

 

41. LES DEFICIENCES GÉNETIQUES DU CHROMOSOME CENTRAL (A)

Le CHROMOSOME A a sous sa dépendance l'activité des cinq chromosomes périphériques.

Dans l'organisme humain, les gènes de ce chromosome codent pour le système nerveux supérieur et les connexions qui le relient à tous les organes, soit par des fibres nerveuses, soit par des hormones. Qu'une déficience génétique l'atteigne et voici l'organisme dans l'incapacité, plus ou moins complète, d'assumer certaines des fonctions qui lui sont dévolues.

Dans notre analogie, les fonctions assignées au chromosome A, définies au § 32, peuvent être obérées par de nombreuses déficiences de nature génétique ou non.

Ces déficiences peuvent être classées en deux catégories:

‑ les unes tiennent à l'organisation et au fonctionnement du pouvoir

‑ les autres tiennent aux conditions dans lesquelles les prérogatives d'aménagement lui sont confiées.

Elles ne seront que sommairement abordées.

 

411. L'organisation et le fonctionnement des institutions

Nos institutions sont démocratiques; les gouvernants sont élus librement. Toutefois, certains d'entre eux sont nommés.

Cette organisation n'est pas sans influence sur le comportement des individus qui animent les institutions.

Le gouvernant élu est plus attentif aux réactions des habitants que le gouvernant nommé. Le gouvernant nommé est plus sensible à d'autres préoccupations.

La durée des mandats, le mode d'élection, etc.. la répartition des pouvoirs au sein des organes de l'institution ne sont pas indifférents à leur mode de fonctionnement. Examiner cet aspect de la génétique sociale n'est pas notre propos. Voyez "La question communale". [1978-09-01---H-LA-QUESTION-COMMUNALE]

II est certain cependant que les collectivités locales, de par leur constitution, fonctionnent généralement selon le système appelé en droit constitutionnel "régime d'assemblée", dans lequel l'exécutif est très directement tributaire de l'organe délibérant. "Je suis leur chef, donc je les suis. " Mais ce régime permet tout autant à une personnalité forte de dicter sa loi.

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 


412. L'attribution des prérogatives d'aménagement

Ces prérogatives sont celles qui découlent directement des pouvoirs conférés, aux autorités, par les chromosomes périphériques N° 1, 2, 3, 4 et 5.

Selon qu'elles sont attribuées aux organismes élus ou nommés, leur emploi ne sera pas identique.

Les relations entre les types d'organisme ont aussi une grande influence ( hiérarchie, contrôle a priori ou a posteriori, initiative d'agir, etc..)

A chacun d'apprécier les déficiences génétiques propres au chromosome central. Leur examen

exigerait, à lui seul, un très long traité, mais il faut admettre, comme postulat, qu'il est à peu près impossible de les soigner. Ce ne sera pas, en tous cas, l'objet de cette réflexion.

 

413. Les déficiences locales et individualisées de l'organisme urbain

II convient enfin de signaler des déficiences qui ne sont pas liées au code génétique qui organise le chromosome central de l'organisme urbain, mais celles qui frappent:

‑ l'espace sur lequel il est habilité à agir

‑ les gouvernants eux-mêmes (troubles somatiques).

Citons, rapidement, parmi les premières, l'extrême morcellement communal, l'état plus ou moins morcelé de la propriété foncière, la mentalité de la population, etc..

Citons parmi les secondes, le savoir ou les compétences techniques, plus ou moins satisfaisantes, des individus aux commandes des institutions, leur caractère, leur volonté... qui auront également beaucoup d'influence, indépendamment de la nature plus ou moins imparfaite de l'organisation et du fonctionnement des institutions régies par le chromosome A.

A ce stade de la réflexion, il est clair que, plus le chromosome A est déficient, plus il exige des êtres vertueux et qualifiés pour qu'un système local donné fonctionne convenablement.

Aussi, la collectivité publique peut être défaillante:

‑ soit parce que son propre patrimoine génétique l'amène à intervenir de façon désordonnée, incohérente ou contradictoire l'empêche d'agir.

‑ soit parce qu'elle a à agir en territoire difficile

‑ soit parce qu'elle est aux mains de gens plus ou moins capables d'agir avec efficacité

‑ soit en raison d'une combinaison de ces trois séries de causes.

Ces défaillances la conduisent alors:

‑ soit à ne pas utiliser le potentiel d'action contenu dans les chromosomes périphériques et à ne pas compenser les déficiences propres au patrimoine génétique qu'ils contiennent,

‑ soit à les utiliser plus ou moins à tort et à travers, sans que le désordre qui en résulte soit compensé par des régulations automatiques inscrites dans le patrimoine génétique de ces chromosomes et localisées dans les gènes de liaison.

L'analyse du code génétique urbain doit permettre de mieux démêler l’enchaînement des effets et des causes.

On pressent aussi que l'utilisation du potentiel des chromosomes périphériques, qui doit être adapté à l'évolution urbaine et à la nature des problèmes qu'elle présente, peut être importante, faible ou nulle.

Cette utilisation peut donc être adéquate ou inadéquate.

L'utilisation adéquate signifie que les moyens d'action mis en oeuvre par l'organisme urbain sont les bons. Cette utilisation ne garantit pas immanquablement u aménagement harmonieux et satisfaisant de l'espace. L'adéquation conduit seulement à ce que la mise en oeuvre des moyens ne produit pas les effets nuisibles spécifiques à un usage malencontreux des moyens et garantit un maximum d'efficacité au moindre coût.

En revanche, l'inadéquation de l'utilisation des chromosomes périphériques par l'organisme urbain produira à coup sûr des effets d'autant plus pernicieux qu'aucun gène de liaison ne vient automatiquement en tout ou partie, les neutraliser.

Nous rappelons cependant que le déclenchement de l'activation, adéquate ou inadéquate, par l'organisme urbain, n'est pas génétiquement commandée, à quelques exceptions près, comme l'article L111.1.1, qui exerce indirectement une forte sollicitation à établir un P.O.S.

On a schématisé quelques hypothèses typiques d'adéquation et d'inadéquation dans le tableau n° 2 suivant.

II est clair, à ce stade de l'analyse, qu'il devient indispensable de distinguer. , entre toutes les maladies qui frappent l'urbanisme et l'aménagement urbain:

·      celles qui sont d'origine génétique et ont leur cause dans des déficiences chromosomiques,

·      celles qui sont d'origine somatique et trouvent leur cause dans des anomalies de fonctionnement de l'organisme urbain indépendantes de toute déficience chromosomique générale, ou liées à des déficiences chromosomiques individuelles et localisées.


 

 


Seules les premières maladies nous intéressent ici. Nous aurons une perception plus réelle de leur origine, avec la description des déficiences des chromosomes périphériques et des gènes de liaison.

 

42. DEFICIENCES GENETIQUES DES CHROMOSOMES PERIPHERIQUES ET LES PATHOLOGIES QU'ELLES INDUISENT

Les cinq chromosomes périphériques seront examinés les uns après les autres, indépendamment des relations qui doivent coordonner leur action.

Cet examen mettra en évidence un taux de déficience qui sera approximativement chiffré (voir SCHEMA N° 3 ).

 

421. Déficiences du chromosome n°1

Elles sont légères.

Si l'on s'en tient au P.O.S., la loi et ses textes d'application permettent a peu près convenablement d'attribuer des affectations aux terrains, de déterminer leur constructibilité ou leur inconstructibilité, de ménager les espaces nécessaires à la réalisation des équipements.

Si défauts il y a dans un P.O.S. donné, ces défauts tiennent beaucoup plus à une déficience génétique ou à des troubles du métabolisme d'origine non génétique, de l'organisme urbain, qui l'ont conduit à mal se servir des potentialités disponibles dans le chromosome N° l qu'à ce chromosome [ périphérique] proprement dit.

Indépendamment du P.O.S, qui est le mécanisme principal de qualification des terrains constructibles, il y en a d'autres qu'on trouve dans le code de l'urbanisme ou dans d'autres législations qui seront décrits à l'occasion de l'examen des déficiences des gênes de liaison car c'est bien leur articulation avec le P.O.S. qui pose problème.

Le taux de déficience est forfaitairement estimé à 25 % maximum.

 

422. Déficiences génétiques du chromosome n°2

Elles sont également négligeables. L'action de la collectivité publique n'est pas entravée par des difficultés liées aux processus techniques, juridiques ou financiers qui l'empêcheraient ou lui interdiraient de réaliser les équipements.

Si troubles il y a, il faut les chercher plutôt dans des dérèglements d'origine génétique ou non de l'organisme urbain. La collectivité finance plus facilement ce qui se voit, ce qui est demandé et immédiatement utile que ce qui permettrait de satisfaire rationnellement l'urbanisation ; l'assainissement, la voirie sont souvent négligés ainsi que des équipements de superstructure très utiles à certains qui ne les réclament pas ( notamment les enfants ) ou ne votent pas.

Le taux des déficiences est également estimé à 25 %.

 

423. Déficiences génétiques du chromosome n°3

Elles sont plus sérieuses. On peut citer notamment:

‑ les problèmes de la taxe professionnelle, dont l'assiette et le produit important conduisent la collectivité à agir d'une façon qui peut nuire à l'aménagement.

‑ les problèmes de la taxe d'habitation et de la contribution sur la propriété batte.

‑ les problèmes de la taxe sur la propriété non bâtie dont l'assiette est complètement déconnectée de la valeur réelle du terrain.

‑ les problèmes de la taxation des plus values immobilières qui compliquent les transactions et induisent des comportements antiéconomiques.

Le chromosome N° 3 est l'un des plus déficients car il est le produit d'un évolution chaotique, quelquefois régressive, fort mal maîtrisée, qui conduit:

‑ à une productivité fiscale insuffisante, distorsions intercommunales nuisibles l'aménagement,

‑ à des aberrations mal acceptées par le contribuable, l'agent fiscal et le bénéficiaire d l'impôt,

‑ à des effets contraires à ceux qu'on pourrait en attendre ou qui avaient été envisagés que l'organisme urbain avec le CHROMOSOME A dont il dispose, est impuissant à compenser, en eut-il le savoir et la volonté ( sauvegarde des espaces naturels, remembrement urbain ).

Le taux des déficiences est plus élevé et nous l'estimons supérieur à 50%.

 

424. Déficiences génétiques du chromosome n°4

Elles sont négligeables et n'induisent pas d'effets pervers.

Seul l'usage maladroit ou inconséquent que la collectivité publique peut en faire, soit en raison d'une déficience génétique de son chromosome A, soit en raison de troubles somatiques liés à son incompétence ou à sa volonté, soit en raison d'une déficience des gènes de liaison, peut entraîner des conséquences néfastes.

Néanmoins, ce chromosome comporte des imperfections qui peuvent en rendre l'usage malaisé ( Z.A.C, expropriation ) ou quasi impraticable ( remembrement urbain ). L droit de préemption s'affaiblit dans sa généralisation.

Le taux des déficiences est estimé à 25 %.

 

425. Déficiences génétiques du chromosome n° 5

Elles sont sérieuses et nuisibles.

La T.L.E. est insuffisante, même si la collectivité fixe le taux maximum. Son assiette n'est pas très satisfaisante.

Le P.L.D. et le dépassement du C.O.S. produisent des ressources aléatoire mais relativement affectées.

Le régime des participations est complexe, mal organisé dans son assiette, son recouvrement, son affectation et sans lien logique avec les fiscalités précédentes, ni avec la fiscalité locale. On pressent des déficiences dans les gènes de liaison.

La collectivité publique peut mal compenser ces insuffisances qui produisent des distorsions nuisibles dans les modes d'aménagement et de financement des équipement publics.

Le taux des déficiences est estimé à 40 % environ.

 

43. DEFICIENCES GENETIQUES DES GENES DE LIAISON

C'est dans ce domaine que les déficiences sont les plus graves. En effet, non seulement elles empêchent que se déclenchent les régulations automatiques de nature à compenser les déficiences génétiques ou les troubles somatiques de l'organisme urbain mais encore elles l'obligent à les compenser, tant bien que mal, par un surcroît d'effort, de vertu et de volonté. Toutefois, il faut souligner qu'il n'est pas toujours permis à l'organisme urbain d'opérer ces compensations.

 

431. Les différents cas de déficience, leur caractère pathologique et leur compensation

A. Définitions

En cas de déficience chromosomique, plus ou moins prononcée, ou de déficience partielle ou totale des gènes de liaison, il se produit des troubles qui compromettent l'action de J'organisme urbain; celui-ci peut aussi bien en prendre son parti et les subir que souhaiter réagir. Les liaisons peuvent donc être déficitaires, ou manquantes et, dans les deux cas, compensables ou non et si elles sont compensables, compensées ou non.

La gravité des troubles peut varier. Sont pathologiques ceux qui produisent des effets négatifs graves, contrecarrent les objectifs et les actions d'aménagement, voire produisent des effets contraires à ceux qu'en attend l'organisme urbain. Les troubles non pathologiques sont simplement gênants ou nuisibles.

Les pathologies les plus fréquemment constatées découlent des conséquences de l'explosion ou de l'implosion urbaine. Elles sont extrêmement variées. Citons, entre autre, sous différents aspects:

‑ l'abondance de terrains constructibles non équipés,

‑ la rareté de terrains constructibles équipés,

‑ la rétention des terrains constructibles équipés,

‑ l'insuffisance ou la carence des équipements au bon endroit et au bon moment.

‑ l'existence d'équipement au mauvais endroit ou leur réalisation tardive,

‑ l'évolution incohérente et excessive des prix fonciers,

‑ le mitage, le gaspillage d'espace, la dénaturation inutile des paysages,

‑ les tumeurs centrales ou périphériques,

‑ le mécontentement des agents économiques utilisateurs des terrains,

‑ le mécontentement des propriétaires, à cause de "l'iniquité" des situations juridiques,

‑ le mécontentement des habitants,

‑ le mécontentement des utilisateurs agricoles,

‑ le mauvais fonctionnement des équipements avec les nuisances, les gênes ou les incommodités qu'il entrain`,

‑ les difficultés et le coût de remise on ordre des situations dégradées, faute de place ou en raison de la gravité du chaos existant.

Le caractère pathologique tient particulièrement à ce qu'en ce domaine les erreurs commises sont peu réversibles en raison de leur nature immobilière et de l'appropriation de l'espace considéré par des êtres humains qu'on ne peut pas facilement débusquer.

Les conséquences de ces troubles peuvent être:

‑ compensées totalement par l'action adéquate de l'organisme urbain; elles sont alors dites compensables, ce qui ne signifie pas que les actions compensatrices soient nécessairement engagées;

‑ compensées partiellement, elles sont alors dites semi-compensables;

‑ non compensables du tout, quelle que soit 1, volonté de l'organisme urbain de les compenser, car la loi lui interdit de le faire..

La combinaison de ces caractères produit dix catégories de situation, mais certaines d'entre elles ne se rencontrent pas dans la réalité. Il n'y en a que sept, la liaison normale exceptée, comme les présente le tableau N° 3 et il conviendra de le démontrer.

 

B. Nature des liaisons chromosomiques

1. LIAISON NORMALE

Elle a été précédemment définie et représentée dans le SCHEMA N° 1.

La flèche verte dirigée vers A symbolise l'effet en retour vers le chromosome central, en cas d'anomalie de fonctionnement de l'un ou l'autre des chromosomes périphériques, qui les empêche d'agir en synergie. Cette intervention du gène de liaison déclenche obligatoirement une action du CHROMOSOME CENTRAL sur le (ou les) chromosome périphérique déficient, représentée par la flèche rouge.

Si l'activation initiale des deux chromosomes périphériques par le chromosome central est juste, celui-ci ne reçoit aucun effet en retour et n'a pas à intervenir dans leur fonctionnement. C'est le gène de liaison qui opère la régulation nécessaire.

II n'y a pas de liaison normale dans le code génétique urbain réel.

2. LES LIAISONS DEFICITAIRES

Sept liaisons sur dix sont déficitaires ( 12 ‑ 13 ‑ 14 ‑ 15 ‑ 25 ‑ 34 – 45 ),

Six liaisons déficitaires sur sept sont pathologiques ( 12 ‑ 13 ‑14‑15 ‑ 25 – 45 ),

Seule la liaison n° 34 ne l'est pas,

Trois liaisons sur sept sont compensables ( 12 ‑ 14 – 25 ),

Deux liaisons sur sept sont partiellement compensables ( 15 ‑ 45),

Deux liaisons sur sept ne sont point compensables du tout ( 13 ‑ 34),

3. LES LIAISONS MANQUANTES

Trois liaisons n'existent pas du tout ( 23 ‑ 24 ‑ 35),

Une est pathologique ( 24 ) et deux ne le sont pas ( 23 – 35 ),

Une sur trois est compensable ( 35 ),

Deux sur trois ne le sont pas ( 2 ‑ 3 – 24 ).

Telle est bien la diversité de la situation dont le SCHEMA N° 3 donne une vue d'ensemble qui permet d'en saisir plus facilement les carences.

Elles doivent être maintenant expliquées de façon précise.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


432. Les déficiences actuelles des gènes de liaison

A. Les déficiences du gène de liaison n° 12

Ces déficiences ont été classées dans la catégorie "Liaisons déficitaires compensables pathologiques''. Il faut le démontrer maintenant.

Les dispositions juridiques qui permettent d'attribuer la qualification de terrain constructible sont les suivantes:

‑ l'article L.123.1, 1°, 2° et 4° du Code de l'Urbanisme ( C.U.),

‑ l'article L.421.5 du C.U,

‑ les articles R.111.4, R.111.8, R.111.12, R.111.13, R.111.14 du C.U.,

‑ les articles R.123.20.1.1°, et R.123.22.1° a, et 2° c,

‑ l'article L.13.15 du code de l'expropriation.

Il y a d'autres brins de législation, dans d'autres domaines juridiques ( Code général des impôts, code rural et même code de l'urbanisme ) qui, d'une manière plus ou moins directe, se réfèrent à la notion de terrains à bâtir ou de terrains constructibles et en donnent une définition spécifique, généralement différente.

En aucun texte, il n'est défini de relation unique, claire et opérationnelle entre la constructibilité et les équipements, de relation qui fixe sans équivoque la portée de la constructibilité définie par le P.O.S, si elle constitue un droit qui commande la réalisation des équipements ou une possibilité qui dépend de l'existence d'équipements adaptés.

Ainsi, la constructibilité fixée par le P.O.S. peut être anéantie par une disposition d'ordre public comme l'article R.111.4 ou l'article L.421.5, ainsi que le Conseil d'Etat a tranché récemment.

II est assez fantastique que nul n'ait jamais songé à édicter les liaisons claires définies ci-dessus au § 362.A.

Cette déficience peut être compensée par l'organisme urbain, par un ajustement des zones urbaines aux terrains équipés, ou en réalisant les équipements manquants dans les zones urbaines, par un effort continu et très contraignant pour lui.

Elle est, néanmoins, pathologique parce qu’elle ouvre la possibilité de délimiter des vastes zones urbaines et d'y refuser par la suite les constructions, faute d'équipements suffisants ou, pire, de réaliser des équipements hors des zones urbaines, et de s'exposer à transgresser la qualification juridique des sols. Elle favorise autant l'explosion que l'implosion urbaine.

On pourrait allonger la liste des déficiences, en fouillant dans le code rural ou le code général des impôts.

Ces améliorations se définissent ainsi.

Dans le sens 1 vers 2

a. II est interdit d'attribuer la qualification de terrains constructibles a des terrains dépourvus d'équipement, sous réserve du c ci-dessous;

b. La quantité de constructibilité attribuée à un terrain constructible est fonction de ses équipements. Cette liaison existe déjà, avec le C.O.S. ( coefficient d'occupation du sol ), prévu par l'article L.123.1;

c. Si la qualification du terrain constructible est attribuée à des terrains dépourvus d'équipements ou insuffisamment équipés, l’organisme urbain est tenu de réaliser les équipements nécessaires aux constructions admises conformément à la densité attribuée aux sols concernés. C'est une amélioration de la liaison qu'établit l'article L.421.5 et qu'il faut renforcer car la jurisprudence a admis le contraire.

d. La valeur du bien immobilier est estimée en fonction de sa qualification juridique et de sa constructibilité effective, en matière de préemption et d'expropriation. Elle ne tient compte de l'état des équipements que s'ils sont insuffisants ou inexistants.

L'article L.13.15. du code de l'expropriation ajoutait à l'incohérence avant la loi du 18 Juillet 1985 ( article 3.III ). Un pas utile vient donc d'être fait dans la corrélation nécessaire entre valeur du bien ‑ existence des équipements et qualification juridique du bien, quoi qu'il ne soit pas sûr que ce pas soit, dans la pratique, franchi par les services du domaine et le juge de l'expropriation qui seront toujours enclins à en rester à une conception observationnelle pour les uns ou indemnitaire pour les autres, dans leur façon d'apprécier la valeur.

Dans le sens 2 vers 1

a. l'existence d'équipements n'oblige pas à attribuer la qualification de terrains constructibles, lors de l'établissement des P.O.S. ou de la délivrance des autorisations de construire.

b. II peut être interdit de réaliser des équipements hors des zones urbaines et des zones d'urbanisation future, si ces équipements peuvent engendrer l'urbanisation.

c. Les terrains riverains des équipements existants traversant les terrains qualifiés d’inconstructibles ne peuvent être raccordés à ces équipements.

 

B. Les déficiences du gène de liaison n°13

La liaison entre la qualification constructible et la fiscalité foncière locale existe bien, mais elle est le contraire de ce qu’elle devrait être.

C'est une déficience pathologique non compensable, quelle que soit la volonté de l'organisme urbain, pour autant qu'on admette que l'article 26 de la loi du 10 janvier 1980 portant réforme de la fiscalité locale, ne constitue pas, tant s'en faut, une compensation sérieuse. Son chromosome A ne l'habilite pas à compenser la liaison pathologique.

La fiscalité foncière sur la propriété non bâtie est d'autant plus insignifiante que le terrain est très constructible et a, de ce fait, une valeur élevée mais un revenu cadastral très faible, car il est le plus souvent en friche.

Cette aberration fondamentale aurait pu recevoir des solutions variées, relativement simples et modestes, si la question n'avait pas été embrouillée et pourrie par le débat sur l'impôt foncier. ( Cf.     #1630# )

( Voir également l'article "L'impôt foncier, les terrains constructibles et la fatalité". Revue pratique de droit immobilier" N° 96. Cf.[1982-04-01---H-L-IMPOT-FONCIER-LES-TERRAINS-CONSTRUCTIBLES-ET-LA-FATALITE])

Les déficiences de la liaison n° 13 favorisent

‑ l'immobilisation anti-économique et anti-urbanistique des terrains urbanisables,

‑ le surdimensionnement, anti-économique et anti-urbanistique, des zones urbaines ou pseudo-urbaines, l'explosion urbaine...

‑ les difficultés et les conflits lors de la délimitation des zones urbaines ( "inéquité"...),

‑ la fragilisation des zones naturelles protégées ou à protéger.

L'amélioration de la liaison N° 13 peut être ainsi définie, dans son principe:

"Les propriétés non bâties ‑ ou très peu bâties ‑ effectivement constructibles au regard des dispositions du P.O.S. et des servitudes d'utilité publique sont classées dans la catégorie des terrains à bâtir pour l'application de la contribution foncière sur la propriété non bâtie, l'année qui suit la date d'approbation du P.O.S.

Dans les zones d'urbanisation future, le classement ci-dessus s'applique à tous les terrains, effectivement constructibles ou non. Il est effectué d'office l'année qui suit la date de la modification du P.O.S. qui attribue une constructibilité aux terrains. Lorsque le règlement détermine lui-même les conditions dans lesquelles les terrains peuvent être construits, le classement est effectué l'année qui suit la délibération de la commune qui décide de classer les terrains de la zone dans la catégorie des terrains à bâtir, qu'ils soient ou non effectivement constructibles."

Telle est l'économie de la liaison N° 13; compte tenu des nombreux problèmes pratiques qu'elle soulève et de leur sensibilité, elle devrait être plus nuancée et plus progressive et assortie de dispositions qui en liment certaines rigueurs excessives.

A défaut d'une retouche à la fiscalité locale, il est concevable d'instituer un prélèvement financier sur les propriétaires de terrains non bâtis dans les zones U ou NA où un remembrement s'impose.

 

C. Les déficiences du gène de liaison n° 14

Elles ont été qualifiées de compensables et pathologiques.

Ces déficiences peuvent conduire à ce que la mise en oeuvre de la politique foncière qui devrait consolider l'entrée en vigueur et l'application du P.O.S., peut pratiquement s'en libérer et contredire, sinon contrecarrer le plan et produire des et rets nocifs. On en a eu maints exemples par le passé et les séquelles coûteuses ou urbanistiquement regrettables se manifestent encore.

La cause en fut souvent dans le fait que la politique foncière précéda l'établissement des S.D.A.U. et des P.O.S.

Cette déficience est compensable par l'action de l'organisme urbain, car son chromosome A ne le lui interdit pas mais au prix d'un effort quelque peu héroïque. Quand une propriété est mise en vente, à un prix d'autant plus bas qu'elle est inconstructible, l'organisme urbain est volontiers tenté de l'acheter et de l'urbaniser après.

Cette déficience est pathologique, elle rend plus difficile l'action des

S.A.F.E.R. et contribue à déconsidérer ces documents d'urbanisme et les politiques

foncières publiques. Elle rend le marché foncier plus visqueux ou incohérent.

Un brin de matériel génétique existe dans des articles L.311.1 et R.122.27 du C.U.; des circulaires ont essayé de combler la lacune.

II devrait être renforcé par les dispositions du projet de loi sur les principes d'aménagement urbain (qui institue le droit de préemption urbain) mais les dispositions envisagées ne sont pas toutes satisfaisantes, car elles n'ont pas été conçues avec l'idée de combler une déficience.

Ces améliorations se définissent ainsi:

Dans le sens 1 vers 4

Lorsque le document d'urbanisme a été établi:

"La qualification de terrains constructibles ne peut être attribuée aux terrains acquis par voie d'échange ou d'acquisition amiable, de préemption ou d'expropriation, hors des zones urbaines ou à urbaniser ou des emplacements réservés ( les terrains acquis dans ces conditions sont présumés avoir été acquis en vue de la sauvegarde des espaces naturels ). Leur vocation demeure inchangée, la modification du document d'urbanisme qui la changerait est illégale, sauf si  ( selon un mécanisme régulateur à définir )."

Avant que le document d'urbanisme ne soit établi, aucune norme ne peut être édictée ce qui est dommage, car on a souvent constaté les erreurs importantes d'aménagement résultant des politiques d'acquisitions foncières engagées sans documents d'urbanisme préalablement dressés.

Dans le sens 4 vers 1

Les interventions foncières publiques, par voie d'échange, d'acquisitions amiables, de préemption ou d'expropriation, ne peuvent s'exercer qu'en vue de l'acquisition d'immeubles nécessaires aux équipements et à l'urbanisation immédiate ou future tels qu'ils sont définis et localisés par les documents et notamment les P.O.S.

Les interventions foncières publiques qui ne satisfont pas à cette condition sont toutes présumées avoir été faites en vue de la sauvegarde des espaces naturels.

 

D. Les déficiences du gène de liaison n° 15

La liaison N° 15, également très déficiente, est pathologique mais partiellement compensable.

Elle engendre des anomalies regrettables pour l'aménagement de l'espace: inégalité de répartition des changes d'équipement entre constructeur successifs; arbitraires du montant des contributions exigées; absence de lien entre équipements nécessaires et constructibilité; complication administrative, lenteur, illégalités, mauvais urbanisme.

Ces effets négatifs peuvent être partiellement compensés par une action bien étudiée de l'organisme urbain qui exige beaucoup de vertu de sa part.

Dans les textes d'ailleurs, on trouve quelques brins de code génétique notamment:

‑ dans l'article L.123.1 3° avant dernier alinéa et L.332.1 du code de l'urbanisme qui prévoit que la participation provenant du dépassement du C.O.S. peut servir à l'équipement des terrains dans les zones insuffisamment équipées par rapport à la densité dont ils sont affectés.

‑ dans l'article L.311.1 qui précise que les Z.A.C. ne peuvent être créées que dans les zones urbaines et les zones d'urbanisation future des P.O.S., ainsi que dans la procédure de Z.A.C. elle-même.

‑ dans l'article R.111.14 dernier alinéa.

C'est insuffisant et ce n'est pas l'article L.332.9 nouveau, résultant de la loi du 18 Juillet 1985, qui redressera la situation.

Ces améliorations se définissent ainsi:

Dans le sens 1 vers 5

Le fait d'attribuer la qualification de terrains constructibles aux terrains d'une zone donnée interdit à l'organisme urbain d'exiger, de la part de ceux qui les utilisent, en vue de l'urbanisation, des contributions autres que:

‑ des cessions gratuites de terrains, dans les conditions actuelles,

‑ la taxe locale d'équipement ou autres taxes de la même famille,

‑ la participation liée au dépassement du C.O.S. ou au P.L.D.

‑ la participation prévue à l'article 1 585.C.IV du Code Général des Impôts ( devenu L.332.8 du Code de l'Urbanisme ) en contrepartie de l'exonération de la T.L.E. ( taxe locale d'équipement ).

Dans le sens 5 vers 1

"Les contributions des utilisateurs du sol, en vue de l'urbanisation, destinées à la réalisation d'équipement ne peuvent conférer aux terrains le caractère de terrains constructibles que dans les zones d'urbanisation future prévues par les P.O.S.

Ces contributions, qui peuvent prendre la forme d'apport de terrains, de travaux ou de contributions financières, ont pour but l'aménagement cohérent de tout ou partie de la zone ou de son raccordement aux équipements extérieurs.

Elles ne sont exigibles qu'après soustraction de la zone concernée à la T.L.E.

Elles sont calculées, soit selon l'article L.332.1 (dépassement du C.O.S.J

‑ selon une estimation des travaux, fixée d'un commun accord entre les collectivités publiques responsables des équipements à réaliser et l'agent, public ou privé, à qui la réalisation de l'opération est confiée par l'organise urbain.

Leur montant, incluant les apports de terrains, le coût des travaux et les participations financières, ne peut excéder (trois) fois le montant de la T.L.E. résultant de l'application du taux le plus élevé à la base d'imposition la plus élevée, multiplié par la surface hors-oeuvre nette de plancher prévue. n doit être proportionné aux besoins en équipement de la zone.

Ce montant Test exigible qu'à dater de l'entrée en vigueur de la modification du P.O.S., destinée à rendre les terrains constructibles à moins que le règlement d'urbanisme en vigueur détermine les conditions dans lesquelles l'urbanisation de la zone peut être admise ( zone NA alternatifs ).

Les travaux prescrits aux parties concernées, bénéficiaires d'apports de terrain, l'assiette et la liquidation des participations financières, les délais et sanctions de l'exécution de ces prescriptions, sont fixés par l'autorisation d'occuper le sol."

Le système est ainsi bouclé.

II rend la Z.A.C. superflue et simplifie le droit, renforce les garanties des collectivités publiques et des promoteurs, publics ou privés, de l'opération.

II conviendrait de fixer comment il s'applique en l'absence de P.O.S., si on admet qu'il puisse s'appliquer mais ce n'est pas très difficile à fixer.

 

E. Les déficiences du gène de liaison n° 23

C'est une liaison manquante.

II n'y a point de joint entre l'état de l'équipement des sols et la fiscalité immobilière, locale ou non. Cette carence regrettable est source d'inéquité.

Toutefois, cette déficience n'est pas pathologique compte tenu de l'extrême malignité de la liaison N° 13. qui en masque les effets.

II faut, cependant, reconnaître que l'introduction de cette liaison se heurterait à des problèmes techniques difficiles, car la prise en compte du degré d'équipement pour la fixation des bases d'imposition ne va pas du tout de soi.

On peut donc s'en passer.

 

F. Les déficiences du gène de liaison n° 24

C'est une liaison également manquante. Nul ne s'est jamais soucié de l'introduire dans la législation.

Cette déficience est pathologique en ce sens que l'organisme urbain, qui surveille le marché foncier et, éventuellement, achète des terrains et ne se soucie ni de les équiper ni de les revendre, contribue à perturber ou raréfier un peu plus ce marché Aussi, a-t-on pu constater que la politique foncière publique, dans bien des cas, loin de peser à la baisse sur le prix des terrains, les faisait augmenter. !

Cette déficience pourrait être compensée par une vigilance et un souci de gestion de l'organisme urbain mais c'est rarement le cas, car le rythme politique de développement urbain ne s'accorde pas obligatoirement avec la nécessité d'agir, dans un sens ou dans l'autre, sur la conjoncture du marché foncier.

La liaison N° 24 se définit de cette façon :

Dans le sens 2 vers 4

"Les terrains constructibles équipés acquis dans les zones urbaines par l'organisme urbain, à l'exception des emplacements réservés, doivent être revendus à des utilisateurs privés, dans un délai de (2) ans.

Les terrains, insuffisamment ou non équipés, acquis dans les zones urbaines, à l'exception des emplacements réservés, doivent être équipés dans un délai maximum de ( 3 ans ) et revendus dans les conditions ci-dessus."

On peut imaginer

‑ la rétrocession des biens aux propriétaires antérieurs s'ils en font la demande, lorsque lé collectivité ne les a pas équipés, utilisés ou vendus.

‑ la mise en demeure d'équiper et de céder le terrain faite par quiconque s'engage à utiliser le terrain en vue de la construction.

Ces obligations, on le sent, ne sont pas très commodes à faire respecter Aussi, paraît-il préférable, si on veut éviter les complications et retards dans les transactions ( même en cas de refus de préempter ) et l'immobilisation indéfinie des bien acquis, de restreindre le champ géographique d'application automatique des droits dé préemption. Ils sont trop vastes et dépassent largement les objectifs que la loi leur assigne.

En zone urbaine, le droit de préemption devrait être limité aux espaces dan lesquels l'organisme urbain souhaite intervenir. II peut le souhaiter pour:

‑ surveiller les prix et réagir s'ils deviennent excessifs à cause d'une opération publique qui provoque la hausse;

‑ acquérir pour remembrer ( zones pou bâties ou non bâtie );

‑ acquérir pour réaliser une opération d'urbanisme progressive en milieu bâti.

‑ constituer une réserve foncière.

Ce droit ne peut donc automatiquement s'appliquer à toute la zone.

L'application de plein droit devrait être réservée aux zones d'urbanisation future ( NA ) pendant une durée limitée. Au-delà de cette durée il devrait être confirmé par la commune.

Dans le sens 4 vers 2

La liaison obligerait théoriquement l'organisme urbain a acheter des terrains équipés qui ne sont pas offerts alors qu'ils sont nécessaires. C'est le cas s'il y a pénurie sur le marché foncier et gros besoins de terrains.

II est difficile d'imaginer une sanction qui frapperait l'inaction de l'organisme urbain. La liaison ne peut donc pas être créée.

 

G. Les déficiences du gène de liaison n° 25

C'est une liaison déficitaire semi-compensable, à caractère pathologique certain. Elle signifie qu'il n'y a pas de financement spécifique des équipements urbains.

On en devine les effets.

Les ressources prélevées en application de la T.L.E. ‑ mais surtout des contributions ou participations -- ne sont ni bien proportionnées aux besoins en équipement, ni affectées nécessairement à l'espace qui en a besoin ( sauf lorsqu'il s'agit de réalisation de travaux imposés au constructeur ).

II y a bien quelques brins de matériel génétique qui vont pourtant dans ce sens; c'est l'article 1585 C.IV du Code Général des Impôts ( équipements exigibles en contrepartie de la T.L.E., pour des équipements commerciaux notamment). II y en a un autre qui crée une liaison pathologique non compensable. C'est l'article 1585.C.III du C.G.I, qui permet d'exonérer de la T.L.E., les zones dont l'urbanisation n'est pas prévue, et d'y permettre la construction, en faisant payer les équipements ! Cette aberration maximale a été appliquée avec restriction, heureusement. La loi du 18 Juillet 1985 y a mis fin, sans pour autant fixer un régime commode et clair aux participants des constructeurs au financement des équipements

Les dispositions juridiques qui perd jettent la liaison N° 25 ne manquent pas; elles sont essentiellement surabondantes et incohérentes, voire incompréhensibles. II s'agit

‑ des articles L.332.1 et suivants du C.U. ( dépassement du (C.O.S.),

‑ des articles L.332.6 et L.332.7 ( contribution exigibles ),

‑ de l'article R.111.14 avant dernier alinéa, qui essaie, bien maladroitement de rabouter les zones où des participations sont exigibles avec les zones d'urbanisation future des P.O.:S. définies par l'article R.123.18.2°b.

II appartient à l'organisme urbain de démouler l'imbroglio des textes, avec l'espoir qu'il ne s'en serve pas trop de travers. La loi du 18 Juillet 1985 clarifie un peu la situation, mais ne va pas assez loin.

En l'absence de cette liaison, les prélèvements et leur affectation aux sols constructibles qui en ont besoin sont donc sous l'entière dépendance de l'organisme urbain la liaison N° 25 est possible mais non garantie par le code génétique, alors qu'elle est indispensable.

La liaison s'établit ainsi:

Dans le sens 2 vers 5

La liaison impose prioritairement la réalisation des équipements nécessaires aux opérations d'urbanisme qui sont l'objet de prélèvements spécifiques à l'occasion de leur autorisation.

La liaison n'est assurée que  si elle est assortie d'une sanction qui peut être la suivante.

Lorsque l'autorisation d'une opération de construction est subordonnée à des contributions financières imposées au bénéficiaire de l'autorisation et destinées à la réalisation d'équipements nécessaires à l'opération, le bénéficiaire de l'autorisation peut demander le remboursement des participations financières qui lui ont été imposées, si les équipements à la charge de l'organisme urbain ne sont pas mis en service ( trois ) ans après l’autorisation.

Dans le sens 5 vers 2

Dans les cas prévus ci-dessus, les contributions obtenues ne peuvent être exigées que pour l'équipement de la zone et son raccordement aux équipements externes et elles lui sont affectées ( cette liaison a déjà été incluse dans la liaison N° l5 )

Les ressources qui seraient affectées à d'autres fins pourraient faire l'objet de demande de restitution.

 

H. Les déficiences du gène de liaison n° 34

C'est encore une liaison manquante, non pathologique et non susceptible d'être compensée par l'action du CHROMOSOME A.

II n'y a aucun lien, à l'exception des D.U.P. fiscales entre la fiscalité de mutations et les acquisitions foncières publiques.

La fiscalité foncière n'incite en aucune façon au remembrement urbain de terrains non bâtis. Cette conséquence pourrait être considérée comme pathologique mais ce ne peut être un objectif premier de la fiscalité. Il faut donc envisager d'autres voies

Cette déficience n'est pas grave et sa suppression concerne plus les mesure de simplification administrative que le fonctionnement urbain.

 

I. Les déficiences du gène de liaison n° 35

C'est aussi une liaison manquante.

Il appartient à l'organisme A d'arbitrer entre les charges qu'il met au compte des habitants à venir et de ceux qui sont déjà installés.

C'est la seule carence qui soit justifiée, comme on l'a expliqué au § 362.1, car bien malin celui qui peut imaginer une règle objective de répartition.

Elle n'est pas intrinsèquement pathologique car elle trouve sa propre régulation soit dans les protestations des contribuables installés, si les impôts deviennent trop lourdé soit dans le renoncement clic ceux qui voudraient construire si les exigences vont trop loin.

Quoi qu'il en soit, dans le sens 3 vers 5, on ne voit pas quelle norme édicte pour que le produit do la fiscalité locale directe serve au financement des équipement nécessaires à la desserte complète des terrains qualifiés de constructibles ou à celle de terrains qui ne le sont pas encore, afin que la charge soit équitablement répartie entre le habitants installés, qui supportent cette fiscalité et les nouveaux habitants qui parlent le contributions prévues par le chromosome N°5.

Dans le sens 5 vers 3, la liaison à créer répond à un souci d'équité. En consisterait a prévoir qui la fiscalité locale directe payée par les propriétaires bicot e déduction des contributions exigées d'eux par l'effet du chromosome N°5, quand il décident de construire. Comme toujours, l'équité est complexe.

On peut donc renoncer à instituer la liaison N°35.

 

J. Les déficiences du gène de liaison N° 45

C'est une liaison déficitaire, semi-compensable, dont les effets pathologiques s'expriment dans la durée. En effet, l'absence de financements locaux propres à la politique foncière empêche son déploiement régulier. Les emprunts sont possibles.

L'affectation initiale des ressources du P.L.D. ( art. L.333.3 ) à des dépense foncières a été abrogée par la loi du 29 décembre 1982 qui a fait tomber, du même coup l'affectation de la participation liée au dépassement du C.O.S.

Le bilan financier et la convention des zones d'aménagement concerté introduisent cette liaison dans les opérations publiques.

La liaison s'établit ainsi:

Dans le sens 4 vers 5

Le prix de vente des terrains constructibles, acquis après intervention foncière publique et, le cas échéant, équipés par l'organisme urbain, doit comprendre le coût des équipements.

C'est assez évident, mais le bien peut-il être vendu à perte ou vendu à un prix supérieur au prix de revient, si le marché le permet ?

La liaison ne peut imposer une réponse. En revanche, elle devrait prévoir que :

"Ce prix se substitue à toutes les contributions quelles qu’elles soient, découlant du chromosome N°5".

Ce serait essentiellement une mesure simplificatrice

Dans le sens 5 vers 4

« Les ressources obtenues par action du chromosome N° 5 peuvent être affectées aux acquisitions foncières , notamment d’emplacements réservés et elles doivent l’être en cas de mise en demeure d’acquérir les terrains de ces emplacements »

 

433. Conclusion

Cet examen systématique montre, à l'évidence, que le législateur qui n'a point été regardant lorsqu'il a conclu Je patrimoine génétique des cinq chromosomes ‑ quoique ce patrimoine ne soit point exempt de déficiences ‑ s'est à peu près complètement abstenu de définir, entre eux, des liaisons cohérentes. Il a laissé au hasard ou au génie propre de l'organisme urbain Je soin de créer certaines des liaisons, tout en interdisant la création de certaines autres, bien indispensables. Il n'a pas, non plus, supprimé le caractère pathologique de certaines d'entre elles.

Mais ne chargeons pas trop le législateur, même si ces mesures sont généralement du domaine de la loi et reconnaissons plutôt, toute honte bue, que la faute en revient en priorité à ceux qui, techniquement compétents, auraient dû proposer des liaisons entre dispositifs plutôt que des dispositifs nouveaux.

Le législateur aurait peut-être refusé ces régulations rigoureuses. On ne peut lui faire de procès d'intention puisqu'il n'a pas ou l'occasion de se prononcer et dans les quelques cas où il l'a eue, il n'a pas nécessairement refusé de le faire favorablement

Si le code génétique inclus dans les chromosomes N° 1 à 5 a fait l'objet d'innombrables réflexions, débats et textes ‑ et on continue d'en produire ‑ la discussion concernant le code génétique des gènes de liaison est quasiment inexistante.

Cette situation s'explique assez bien mais impliquerait de très longs développements, historiques, juridiques et techniques.

On peut, cependant, retenir l'idée qu'il est sans doute plus facile de définir des procédures que la liaison ‑ qui est une abstraction ‑ devant logiquement les coordonner.

Si la nature opérait ainsi, la matière organique n'aurait guère dépasse le stade de la protéine.

Bien des progrès restent donc possibles, tendant à contracter le patrimoine génétique des chromosomes périphériques et à les raccorder entre eux. ll faudrait peu de texte mais beaucoup de bon sens.

On peut résumer les quatre types d'état génétique que peuvent connaître les organismes urbains d'un pays.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le type l n'existe pas.

Le type 2 n'existe pas non plus car le chromosome A est toujours déficient.

Le type 3 n'existe pas plus, a cause des déficiences des chromosomes périphériques et de leurs liaisons.

Seul le type 4 existe couramment.

Les déficiences génétiques peuvent être neutralisés si les conditions dans lesquelles l'organisme urbain doit agir ne sont pas trop difficiles et, si l'organisme lui-même a la chance d'être commandé par des hommes de qualité.

Dans le cas contraire, l'évolution urbaine ne peut pas échapper à des dérèglements de nature et de gravité variées.

II n'est pas étonnant que la maîtrise de cette solution soit très différente d'un endroit à l'autre, malgré un code génétique unique dans tout le pays, puisque, indépendamment des déficiences génétiques difficilement curables du chromosome A et des conditions concrètes extrêmement diverses sur lesquelles l'organisme urbain doit agir, les moyens d'action fournis par les 5 chromosomes périphériques et leur liaison sont déficients. La qualité des hommes aux commandes fait la différence.

S'ils ne l’étaient pas, la maîtrise de l'évolution urbaine se présenterait avec des contrastes moins saisissants que ceux que nous connaissons, car la qualité des hommes aurait une moindre importance.

Le réalisme commande bien de réduire ces déficiences et, puisque le mal tient essentiellement dans les liaisons, de les réduire en coordonnant mieux l'action spontanée des chromosomes périphériques. C'est le seul domaine dans lequel le législateur peut agir, sans succomber à la présomption ou à l'illusion d'améliorer, avec des lois, les hommes.

Mais il ne faut pas se bercer d'illusion.

Vis à vis de trois pathologies majeures décrites au début de cette réflexion

‑ l'implosion,

‑ l'explosion,

‑ et la spécialisation sociologique,

l'amélioration sensible des liaisons chromosomiques déficientes aujourd'hui, n'agit efficacement que sur l'explosion.

L'implosion. qui est beaucoup moins d'actualité, peut être facilement contrôlée par l'action directe du chromosome N°1 , tel qu'il existe et à laquelle l'effet du plafond légal de densité a apporté un concours aussi décisif que tardif, compte tenu de l'évolution du développement urbain ces dernières années.

La spécialisation sociologique est une pathologie beaucoup plus subversive contre laquelle le patrimoine génétique des organismes urbains n'est pas directement ou immédiatement agissant.

[ Réalité difficile à reconnaître, ce qui fait gaspiller beaucoup d’argent public en toute inefficacité et qui fait aussi beaucoup légiférer sans résultats sérieux en 15 ans. AG. 05-10-1999 ]

 

Ce n'est, par conséquent que dans la mesure ou le risque d'explosion urbaine demeure, qu'il faut se poser des questions sur la manière de la maîtriser.

Or, ce risque n'existe à l'état endémique que dans certains départements et dans ces départements, aux alentours des grandes agglomérations urbaines ou dans leurs parties fortement attractives, notamment pour des activités touristiques.

II s'agit peut-être de 2 à 3000 communes. Est-ce suffisant pour justifier une manipulation du code génétique actuel, qui s'appliquera aux 12 à 13000 communes couvertes par un P.O..S et pour nombre d'entre elles sans utilité majeure mais avec des effets rigoureux.

La marge de manoeuvre est étroite et elle l'est encore plus avec la décentralisation de l'urbanisme qui a enlevé à l'Etat la faculté d'introduire, avec la justesse et la progressivité voulue, les mécanismes nouveaux qui résulteraient d'une amélioration des gènes de liaison.

Les améliorations prioritaires, en toute hypothèse, portent sur les liaisons 1-2, 1-3, 1-5 et 2-4.

Elles peuvent aller jusqu'à la compensation complète des déficiences ou ne les compenser que partiellement. Le choix ne relève pas d'un seul diagnostic scientifique, à supposer qu'on en partage le contenu. II faut que la thérapeutique qu'il présuppose n'ait pas d'effets secondaires tels que le traitement serait rejeté. C'est donc une opération difficile.

 


 

 



CHAPITRE 5

 

LE CODE GENETIQUE URBAIN

ET

LE MARCHE FONCIER

 

Nous sommes maintenant en mesure, munis de ces observations, de mieux comprendre les mécanismes et les troubles du marché foncier, dont nous essaierons de relier le fonctionnement, tel que peuvent le percevoir les agents économiques qui en souffrent. à celui de l'organisme et de ses chromosomes.

C'est en cela que l'analogie, qui a permis d'ordonner la législation et les moyens, en blocs à finalité analogue, et de localiser les liaisons déterminantes qu'ils doivent entretenir, pourra être de quelque utilité.

Les concepts et les articulations qui les relient logiquement qui vont être utilisés, n'ont rien de novateur; le seul progrès qui est apporté à la connaissance commune de chacun, est dans leur classification et leur ordonnancement de nature à éviter les confusions.

Il convient d'abord de présenter succinctement les stades et les élément constitutifs de l'offre foncière ( SCHEMA N°4 ) puis d'introduire le code génétique urbain dans le système ainsi défini en vue d'apprécier son action et ses insuffisances ( SCHEMA N°5 )

La réflexion confirmera ce que l'intuition laissait deviner, que l'offre foncière n'est pas une notion simple et, comme la demande n'en est pas une non plus, nos parviendrons à des conclusions, sur le marché foncier, moins habituelles que celles que chacun connaît mais que chacun pourra vérifier de lui-même ( TABLEAU N°8 ).

 

51. LES TROIS STADES DE L'OFFRE FONCIERE

L'analyse de l'offre est victime d'une certaine cécité.

On ne s'attache généralement qu'à l'offre finale comme si le terrain à bâtir ‑ ou terrain constructible ‑ était un bien susceptible d'être offert comme n'importe quel bien produit dont le détenteur ‑ généralement unique et souverain ‑ a pour premier souci de vendre.

Le bien foncier constructible est au croisement de plusieurs facteurs qui déterminent son offre effective et, contrairement à la quasi totalité des biens meubles cette offre dépend de considérations ou d'agents indépendants du bien lui-même et dans la majorité, des cas indépendants du besoin qu'il est destiné à satisfaire, à savoir, permettre  l'édification d'un bâtiment.

C'est cette réalité particulière qui transparaît au travers des trois stade auxquels se définit l'offre foncière; représentés dans le SCHEMA N° 4.

 

1. L'offre éventuelle comprenant l’offre souhaitée ( O.S ) et l'offre techniquement possible ( O.T.)

2. L'offre réellement constituée ( O.R.) comprenant l'offre brute et l'offre nette,

3. L’offre effective ( O.E.) comprenant l'offre spontanée, l'offre incitée, l'offre forcée

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

511. L'offre virtuelle. Stade I

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L'offre virtuelle se manifeste au stade primitif quand il n'existe aucune volonté d'aménagement de l'espace incarnée dans des décisions concrètes qui qualifient les sols ( en constructibles ou non par exemple) et qui créent des équipements précisément destinés à l’urbanisation.

L'offre virtuelle se compose de deux notions qui, à ce stade, ne se recoupent pas dans l'esprit de ceux qui les utilisent, sans nécessairement en avoir une conscience bien nette. Il s'agit de l'offre souhaitée et de l'offre techniquement possible.

 

A. L'offre souhaitée (O.S.)

II faut se demander d'abord: “ par qui l’offre peut-elle être souhaitée ? ”

Le souhait peut venir des propriétaires fonciers ou des aménageurs de terrait à bâtir mais au stade le plus primitif auquel nous nous plaçons, il s'agit essentiellement du souhait ‑ ou de la volonté ‑ de la puissance publique qui entend, pour un territoire donné, que de nouvelles constructions viennent ou ne viennent pas s'y édifier. Ce souhait pet être fondé sur de multiples raisons dans lesquelles il n'est pas indispensable d'entrer longuement.

Des raisons d'égoïste tranquillité, d'économie, de xénophobie, peuvent conduire à souhaiter une offre foncière aussi restreinte que possible, l'idéal étant que le peu qui est offert soit destiné aux gens du pays. C'est le tribalisme foncier. Dans cette hypothèse extrême, la communauté, repliée sur elle-même, aspire à revenir à un mode tribal de gestion. L'offre foncière souhaitée est alors quasi nulle.

Pour avoir plus de ressources fiscales, pour éviter de fermer des équipements publics, devenus inutiles, pour des raisons de prestige, pour plaire à ses propriétaire fonciers qui souhaitent vivre en se contentant de vendre leur terrain, une autre communauté peut souhaiter offrir beaucoup de terrains, laisser faire. C'est le laxisme foncier.

 

Les comportements évoluent également dans le temps et vont de l'une à l'autre de ces deux attitudes. Le souhait d'offrir ou non de l'espace à urbaniser ne peut pas être mis entre parenthèses, comme on a tendance à le faire trop rapidement, sous prétexte qu'il échappe, à peu près complètement à toute rationalité économique.

Ce souhait peut s'exprimer confusément à l'occasion des décisions individuelle prises en réponse aux demandes de certificats d'urbanisme, de permis de construire, de lotissements, etc.. Le sens des réponses donne le sens des souhaits. S'il est positif, il est favorable à l'offre. Si la puissance publique ne souhaite pas l'urbanisation, les réponse négatives seront plus fréquentes, voire systématiques.

Si les demandes sont nombreuses, la nécessité d'établir un document d'urbanisme finit par s'imposer et il s'agit généralement d'un P.O.S. L'offre souhaitée s'exprime alors dans le P.O.S; celle qui est souhaitée immédiatement se manifeste par l'étendue des zones urbaines; celle qui est souhaitée pour plus tard se lit dans l'étendue des zones d'urbanisation future ( NA ).

L'attitude de la puissance publique, quelle qu’elle soit, n'est à ce stade commandée par aucune norme a priori, transcendante même si quelques principe législatifs existent depuis peu ( par exemple l'article L.121.10 du Code de l'Urbanisme ). L'ensemble des causes qui détermine cette attitude doit être considéré comme un fait légitime, quels que soient les effets absurdes ou incohérents qu’elle peut avoir.

Cette offre souhaitée et fortement marquée de préférences subjectives ne peut cependant pas éluder indéfiniment la réalité de l'offre techniquement possible.

 

B. L'offre techniquement possible (O.T.)

Indépendamment de l'offre souhaitée, dominée par la subjectivité absolue de la puissance publique, l'offre techniquement possible peut être, en un premier temps considérée comme constituée de l'ensemble des terrains équipés de telle manière qu’ils soient aptes à recevoir des constructions. II est patent que ce principe, dans sa simplicité, malgré les difficultés pratiques qu'il soulève à l'application, répond à une nécessité ou à une évidence élémentaire.

Ces terrains, plus ou moins convenablement desservis en équipements de nature à rendre admissible l'édification de constructions ne peuvent pas imposer aveuglément la conduite à tenir de la puissance publique, lorsqu'elle doit répondre à des demandes d'urbanisation exprimées sous les formes habituelles (certificats d'urbanisme, permis construire, etc..)

En effet, de très nombreuses considérations impliquent d'interdire la construction sur des terrains convenablement ou peu équipés.

Si la demande d'urbanisation est importante, la puissance publique ne peut plus éviter de rapprocher ses souhaits ou ses volontés, de la réalité foncière fondés sur ces éléments beaucoup plus objectifs que sont les équipements. Elle aborde alors le second stade au cours duquel elle fixera une offre réelle.

512. L'offre réelle (O.R.). Stade II

L'offre réelle est constituée de l'ensemble des terrains susceptibles d'être immédiatement construits, si la demande en est faite.

La complexité de la réalité oblige à distinguer l'offre réelle brute de l'offre réelle nette et la distinction n'est pas inutile.

A. L'offre réelle brute

L'offre réelle brute est égale à la superficie des zones urbaines quand le POS est établi.

Quand il n'y en a pas, la quantité est beaucoup plus floue. Toutefois, le stade II est atteint dans tellement de communes qu'il est juste et opérant de raisonner sur notion de zones urbaines ou autres de ces documents.

B. L'oFfre réelle nette

La superficie de ces zones n'est naturellement pas susceptible d'être entièrement offerte à l'urbanisation. II y a deux soustractions à opérer pour obtenir l'offre réelle nette.

La première soustraction est constituée de l'ensemble des propriétés physiquement stérilisées et à exclure de l'offre réelle. II s'agit, à titre d'illustration, des domaines publics,  de la plupart des terrains bâtis, des terrains inutilisables en raison de lé conformation ( lanière...).

La seconde soustraction est constituée des propriétés juridiquement stérilisées par une disposition d'urbanisme ou une servitude d'utilité publique, même si elles disposent de constructibilité ( emplacements réservés, espaces boisés classés, reculement, etc...) ainsi que des propriétés qui n'en disposent pas encore, tout en ayant une vocation l'urbanisation ( zones NA strict).

L'offre réelle nette se compose donc des propriétés non bâties et de propriétés bâties disposant de constructibilité "résiduelle ( pour les secondes) juridiquement et immédiatement utilisables.

Si le P.O.S est convenablement établi, ces propriétés sont également équipe ( T.C.E.: terrains constructibles équipés).

Toutefois, à cause des déficiences de la liaison N° 12, l'offre réelle nette comprend aussi des terrains constructibles insuffisamment ou non équipés.

L'offre réelle nette est, dans les P.O.S, puisée dans:

‑ les zones urbaines,

‑ les zones NA, à caractère alternatif,

‑ les zones NB.

 

Les zones NA strict ne contribuent pas, à un instant donné, à ce type d'offre.

Dans le schéma N° 5, les terrains équipés sont représentés en violet et les terrains non équipés, en bleu ciel.

La frontière du statut des zones ( U. NA. NB..) n'est pas représentée car elle est trop variable. Dans le P.O.S. parfait, la zone urbaine ne recouvre que les terrait "violet"; les terrains "bleu ciel" devraient être en zone NA strict. Les zones NC ‑ ND sont en "vert". La Colonne 3 représente le résultat de la confrontation de l'offre souhaite et de l'offre techniquement possible.

Toutefois, avant d'en arriver à ce stade, au cours des études, le marché foncier local a pu connaître des situations variées au cours desquelles l'offre souhaité pouvait être inférieure, égale ou supérieure à l'offre techniquement possible.

Une fois le P.O.S. fait, le marché foncier peut être dans des situations variée selon que l'offre techniquement possible est inférieure, égale ou supérieure à l'offre réelle.

 

513. L'offre effective (O.E.). Stade III

Le SCHEMA N° 4 donne la composition qualitative de l'offre effective, qui comprend l'ensemble des biens fonciers offerts sur le marché. L'offre est libre e quiconque peut annoncer qu'il est prêt à vendre son bien, comme terrain à bâtir, toutefois le marché foncier global comprend aussi des terrains inconstructibles et offerts comme tels. L'offre effective globale se compose de 6 types d'offres qu'on peut définir sommairement.

 

a. Le marché foncier urbain utile

Il porte sur les terrains juridiquement et immédiatement constructibles. On peut distinguer trois offres:

‑ l'offre spontanée ( O.Sp ) composée des biens offerts spontanément par leurs propriétaires.

‑ l'offre incitée ( O.I )qui n'existe pas aujourd'hui, car il n'y a pas d'incitation vendre, mais plutôt à conserver le bien (déficience de la liaison n°13)

‑ l'offre forcée, qui n'existe pas vraiment aujourd'hui car les terrain expropriés ne sont pas rapidement revendus à des constructeurs.

Sur ce marché, on trouve les terrains situés en zones U. NA alternatif et NB.

 

b. Le marché Foncier urbain des réserves foncières

II porte essentiellement sur les terrains inconstructibles ( zones NA strict )

II correspond à des anticipations normales des agents économiques ou de collectivités publiques. II n'est pas représenté dans le SCHEMA N°5, mais il suffit de considérer que les terrains "bleu ciel" sont inconstructibles pour retrouver les filières qui caractérisent son fonctionnement ( lignes N° 2‑6‑7‑10‑12; 15‑17‑20‑21).

 

c. Le marché foncier rural

Sur ce marché s'offrent:

‑ des terrains juridiquement inconstructibles, mais un peu équipés. Les offres peuvent entrer dans le marché foncier rural proprement dit mais quand il s'agit de petits terrains elles sont souvent annonciatrices de demandes de constructions qui impliqueront dé dérogations.

‑ de terrains inconstructibles et non équipés, destinés à alimenter le marché foncier rural II peut arriver cependant que ces offres soient faites à des personnes qui anticipent, plus long terme, une révision du P.O.S. en vue d'inclure ces terrains en zone NA. C'est un peu moins le cas aujourd'hui que jadis.

On n'a pas représenté la mise en vente des terrains stérilisés compris par l'offre réelle brute.

L'offre effective vraiment adaptée à l'urbanisation ne comprend donc que l'offre spontanée de terrains constructibles équipés ( ligne N° 3), même si le marché foncier global se rencontrent:

‑ des terrains non constructibles non équipés ( T n C n E.)

‑ des terrains non constructibles équipés ( T n C E)

‑ des terrains constructibles non ou insuffisamment équipés ( T C n E) ( lignes n° 8 et 13 )

L'offre effective vraiment adaptée à l'urbanisation ne peut être qu'inférieure l'offre réelle nette, quand le P. O.S. est établi et respecté.

 

L'offre effective est le fait:

‑ soit de personnes publiques ou privées qui souhaitent se débarrasser d'un terrain pou des raisons indépendantes, extérieures à la nécessité d'alimenter le marché foncier

‑ soit d'agents économiques, publics ou privés, dont la fonction consiste à vendre des terrains constructibles.

Seuls les seconds ont une attitude économique cohérente avec les exigences d marché des terrains à bâtir et de la construction et peuvent être des offreurs actifs. Le premières se déterminent en fonction de raisons essentiellement personnelles.

Mais, en l'absence de P.O.S. ou si le document n'est pas respecté, elle peut être supérieure. Dans ce cas des "terrains à bâtir" sont pris sur le marché foncier rural Ce n'est pas une hypothèse d'école. Ce fut le cas pendant toutes les années soixante lorsque l'explosion urbaine se fit sans encadrement.

La situation dans laquelle l'offre réelle nette est égale à l'offre effective serait idéale.

Dans le SCHEMA N° 5, on trouve l'offre effective dans la colonne 10.

52. ARTICULATIONS DE CES OFFRES ENTRE ELLES

Pour bien comprendre la diversité que les marchés fonciers urbains peuvent présenter, il faut articuler les offres entre elles.

On ne retiendra, pour ne pas compliquer inutilement l'exposé, que les concepts d'offre souhaitée, d'ogre techniquement possible, d'offre réelle, d'offre effective, sans préciser les distinctions internes aux deux dernières.

L'harmonie absolue serait atteinte si les quatre offres étaient égales, soit

 

OS = OT = OR = OE

 

Cette égalité ne peut être obtenue, de toute façon, que sur une certaine période, puisqu'un certain temps est toujours nécessaire pour ajuster les offres les un aux autres et que l'urbanisation se déroulant dans le temps, la cohérence n'est un abject raisonnable que sur quelques années.

Mais il en est rarement ainsi.

En effet, OS peut, par exemple, être

< 0T        (1)

ou = 0T   (2)

 ou> 0T   (3)

Dans les représentations utilisées, nous utiliserons:

 le chiffre 1 pour indiquer qu'une offre est inférieure à une autre

 le chiffre 2 pour indiquer que deux offres coïncident

 le chiffre 3 pour indiquer qu'une offre est supérieure à une autre.

 

Si OS < OT, cela signifie simplement que la puissance publique veut moins urbaniser que ne le permettent les équipements existants.

Si OS > OT, cela signifie que la puissance publique souhaite une urbanisation supérieure à celle que permettent les équipements; son arbitrage la conduirait donc, si à équiper des terrains, soit à attribuer la qualité de "constructible" à des terrains n équipés et à s'efforcer d'obtenir leur équipement ultérieurement.

 

L'articulation qualitative des quatre offres, susceptibles d'être deux à deux, relativement les unes par rapport aux autres, soit inférieures, égales ou supérieures conduit à des situations beaucoup plus variées que l'apparence habituelle du marché ne le laisserait penser.

 

A. L'ARTICULATION OS ‑ OT

Elle donne lieu à trois hypothèses:

OS < 0T (1)

OS = 0T (2)

OS > 0T (3)

Lorsqu'il y a un P.O.S. on est généralement dans le 3ème cas ( OS >OT )

 

B. L'ARTICULATION (OS‑OT) ‑ OR

Elle donne lieu à neuf hypothèses par le seul jeu des combinaisons.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Le numéro des combinaisons triples est obtenu par groupement des chiffres combinaisons doubles.

La situation 32 est généralement celle qui correspond au cas où il y a P.O.S :

OS = OR mais OS>OT

 

C. L'ARTICULATION OS.OT.OR AVEC OE

Elle donne lieu à son tour à 9 x 3 = 27 combinaisons.

 

Tableau n° 6. Combinaisons (OS.OT.OR) – OE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Il se trouve qu'il peut ainsi y avoir au moins 27 types de situations dans lesquelles l'offre peut se présenter.

Les situations les plus fréquentes sont celles qui sont représentées par un nombre à trois chiffres se terminant par 3 ( 3° ligne du tableau ) dans lesquelles l'offre réellement constituée est supérieure à l'offre effective.

Les situations se terminant par un 1, dans lesquelles l'offre réelle est inférieure à l'offre effective ne sont pas théoriques. Elles correspondent au cas où de nombreux propriétaires sont vendeurs en souhaitant que leurs terrains soient constructible~ alors même qu'ils ne le sont pas nécessairement.

La situation 331 [(OS>OT)>OR<OE)] est très caractéristique des communes souhaitant (ou consentant à) le développement urbain.

La situation 131 [(OS<OT)>OR<OE)] est au contraire significative des communes qui ne souhaitent pas l'urbanisation et qui, malgré un équipement satisfaisant n'admettent qu'une offre réelle faible qui est finalement inférieure à l'offre effective

La situation 323 (OS >OT) = OR> 0E correspond à celle qui existe lorsqu'un P.O.S. convenablement établi est en vigueur.

La situation 222 est la situation idéale.

Chacune des hypothèses pourrait être commentée ou illustrée par des exemples réels ou imaginaires.

 

D. conclusion

Cette analyse de l'offre permet déjà de réduire à sa modeste valeur l'argument selon lequel les P.O.S. contribuent à raréfier les terrains à bâtir.

Si l'ajustement OS.OT est à peu près assuré, l'argument ne tient pas; or, il s'avère que la situation selon laquelle des terrains peu équipés ou non équipés ont la qualification de "constructible" est bien plus fréquente que la situation contraire. On ne peut donc imputer au P.O.S. la raréfaction des terrains à bâtir, à moins d'attendre de ces plans qu'ils méconnaissent systématiquement et plus largement qu'ils ne le font, ce lien nécessaire entre équipement et urbanisation.

A supposer cependant que le P.O.S. ne soit pas trop ajuste, il reste qu'il n'est pas vraiment de son ressort de réduire l'importance des terrains non constructibles équipés disposant de constructibilité, qui dépend essentiellement de la structure foncière.

Les facteurs qui restreignent l'offre réelle sont beaucoup plus de nature objective que volontaire.

II reste vrai que les P.O.S. excluent de l'urbanisation certains terrains équipes (ou peu équipés). Cette objection, fréquemment soulevée, ne tient guère et chaque fois que les P.O.S. délimitent trop largement les zones urbaines, au motif qu'il existe quelques équipements, il apparaît toujours, lorsque l'urbanisation s'installe, que ces équipements ne suffisent pas.

II reste également vrai que nombre de contempteurs des P.O.S. se satisferaient parfaitement d'obtenir une autorisation de construire sur des terrains juridiquement inconstructibles et acquis comme tels, dépourvus de tout équipement, en prenant à leur charge tous les équipements nécessaires et même plus. II est certain qu'en acceptant cela on favoriserait sensiblement l'offre foncière et soulagerait le marché foncier quand il est très tendu, dans les zones urbaines ou même d'urbanisation future. L'action sur les prix cependant ne serait que partiel, car la perspective de l'autorisation de construire faf aussitôt monter l'exigence du vendeur de terrain, sauf si la vente s'est faite en ignorant cette perspective.

Mais peut-on revenir à cette politique a laquelle certains pensent ave nostalgie ? c'est le retour au stade I ci-dessus.

Si on la juge opportune, le mal est bien dans les P.O.S.

Si on la juge inadmissible, le mal n'est pas dans le P.O.S. qui restreindrait l'offre réelle mais dans la déficience des mécanismes ou des liaisons qui empêchent ou ne facilitent pas l'ajustement de l'offre à la demande en accroissant l'offre effective constituée de terrains équipés mis sur le marché.

 

Mais ceux qui critiquent les P.O.S. auraient lieu de se plaindre de l'inconséquence de la puissance publique qui donne les moyens d'établir des P.O.S, sans se soucier de remédier aux déficiences du droit ( des gènes de liaison ) qui sont une cause majeure du mauvais fonctionnement du marché foncier qui est condamné à en rester a stade II.

 

53. LES FILIERES DE L'OFFRE ET LE CODE GENETIQUE URBAIN

LE SCHEMA N° 5 représente, comment le code génétique urbain intervient dan l'offre, publique ou privée, de terrains à bâtir. Les filières sont les lignes horizontale' bleu ciel ou violettes, en continu ou en pointillé.

Les lignes roses lilas continues correspondent à l'offre effective.

Les lignes roses lilas pointillées correspondent aux terrains stockés.

II faut examiner la situation actuelle caractérisée par une absence de liaison entre chromosome et la situation telle qu’elle serait si ces liaisons existaient.

Le SCHEMA N° 5 montre qu'il y a 11 filières de production et de vente de terrains à bâtir, puisées dans l'offre réelle. C'est beaucoup.

 

La situation actuelle en comporte 8.

La situation après établissement de la liaison 13, qui provoque l'offre incités en comporte 3 de plus.

Les unes sont publiques, les autres privées. Elles seront décrites très schématiquement cor cires sont bien connues.

531. LA SITUATION ACTUELLE

Le code génétique urbain actuel permet la constitution de 8 filières dont sont publiques et 3 sont privées.

A. LES FILIERES PUBLIQUES ET LEURS DEFICIENCES

Il s'agit des filières N° 1, 5, 14, 16 et 18.

La filière N° 1

Un terrain constructible équipé ( T.C.E.) est mis en vente. L'organisme urbaine préempte et le revend à un constructeur. Au moment de l'autorisation de construire l'organisme urbain prélève les taxes habituelles ( sauf si l'opération en est exonérée, auquel cas au prix de vente est incorporé l'ensemble des coûts d'équipement).

Quel intérêt y-a-t-il à utiliser cette filière ?

II y en a deux; celui de préempter si le prix paraît exagéré, en vue d'éviter une référence de prix préjudiciable; celui de s'approprier sans expropriation un bien qui pourra éventuellement servir. Ces deux objectifs sont légitimes mais peuvent très facilement en cacher d'autres qui le sont beaucoup moins au détriment de l'offre effective. En toute hypothèse, l'action du chromosome N° 4, qu'il y ait ou non préemption, retarde un peu la transaction.

II faut donc éviter les détournements de procédure en définissant plus restrictivement l'objectif de la préemption et plus encore, établir la liaison n° 24 qui impose la cession, au-delà d'un certain délai, qui dissuadera d'acquérir sans raison.

Il faudra revenir sur ce point essentiel.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


La filière N° 5

Elle est analogue à la précédente, à ceci près que le terrain constructible n'étant pas équipé, l'organisme urbain doit activer son 2ème chromosome pour y réaliser les équipements nécessaires.

II n'a aucun délai pour le faire à cause de la déficience de la liaison n° 24; son intervention réduit d'autant l'offre effective en différant le moment de l'offre en question.

 

La filière N° 14

Un terrain constructible non équipé ( TCn.E ) est exproprié, puis revendu à un constructeur.

Ce terrain n'était pas spontanément offert, l'intervention publique ne réduit pas l'offre effective spontanée. Elle l'accroîtrait plus efficacement si la liaison n° 14 l'obligeait à céder plus vite. Encore faudrait-il, comme pour le droit de préemption, définir plus restrictivement les finalités pour lesquelles l'expropriation est admise.

 

La filière N° 16

Elle est analogue à la précédente, à cette différence que le terrain exproprié n'étant pas équipé, l'organisme urbain réalise les équipements nécessaires avant de revendre les terrains.

 

La filière N° 18

L'organisme urbain revend en l'état le terrain non équipé exproprié et impose, par action du chromosome N° 5, la réalisation ou le financement de ces équipements à l'acquéreur.

 

Les trois dernières filières qui font appel à l'expropriation n'amputent pas l'offre effective comme les filières N° 1 et 5, mais la gestion administrative étant ce qu’elle est et les expropriations ce qu’elles sont, les lenteurs constatées dans ces pratiques enlève beaucoup de leur efficacité à ces actions. On y recourt d'ailleurs de moins en  moins couramment.

 

Les filières publiques ont des inconvénients certains.

A cause des carences de   ( caractère constructible – réalisation des équipements) rien n'oblige vraiment la puissance publique à équiper les terrain constructibles non ou insuffisamment équipés qu'elle a pu acquérir. Elle peut d'ailleurs le vendre insuffisamment équipés et, avec l'action du chromosome N° 5, imposer à celui qui les lui achète de les équiper ( filière N° 18 ).

S'ajoutent les effets de l'inexistence de la liaison n° 24 ( lien entre terrain équipés et vente de ces terrains), liaison qui obligerait à vendre les terrains acquis équipés et constructibles.

Enfin, la liaison n° 25 (affectation des ressources à l'équipement des sols) ne fonctionne généralement pas bien, faute d'être organisée. L'amélioration de la liaison n° 23 faciliterait les acquisitions; on peut la négliger.

Les déficiences ou carences cumulées des liaisons N° 12, 24 et 25 rendent ainsi, peu efficace, dans la plupart des cas, la politique foncière publique. Au lieu de contribuer à augmenter l'offre effective, elle la réduit.

En définitive, seules fonctionnent à peu près convenablement les filières N° 2, 7, 15 et 19 qui permettent de constituer des réserves foncières publiques de terrains constructibles ou inconstructibles ‑ équipés ou non équipés. Mais ces réserves foncières doivent être ensuite mobilisées et on retombe dans les cas précédents si elles ne le sont pas quand il serait opportun qu'elles le soient; elles contribuent donc à réduire l'offre effective si leur constitution est faite sans discernement.

 

B. LES FILIERES PRIVEES

Les trois filières N° 3, 8 et 9 fournissent des terrains aux constructeurs.

Filière N° 3. Achat d'un T.C.E. Permis de construire ou lotissement ‑ construction.

Filière N° 8. Achat d'un T.C.n.E. Permis de construire, lotissement ou Z.A.C réalisation des équipements, construction. (Zone N.A. à caractère alternatif).

Filière N° 9. Achat d'un T.C.n.E. Réalisation des équipements par la puissance publique.

Permis de construire ou lotissement ‑ construction.

Les filières privées sont efficaces mais butent

1. sur l'insuffisance de l'offre effective ( filière N° 3 ),

2.sur les exigences mal réglementées de la puissance publique, déficience de la liaison n° 15 ( filière N° 8 ),

3.sur la réticence à réaliser les équipements à cause de la déficience de la liaison n° 12 ( pour la filière N° 9 ).

On n'a pas représenté les filières qui produisent des réserves foncières privées. Elles ne sont pas condamnables surtout si ces acquisitions permettent de remembrer peu à peu un parcellaire morcelé et à transformer des T.n.C.E. en T.C.E. S'il s'agit d'acquisition de T.C.E. l'offre effective est inchangée.

 

C. Conclusion

Il est patent que l'amélioration de l'offre effective dépend de l'efficacité des liaisons. II faut donc imaginer la situation idéale, où les liaisons déficientes seraient réparées ou créées.

 

532. LA SOLUTION IDEALE

Cette situation ne peut sans doute pas être atteinte même si elle peut être. définie. On s'en approcherait :

‑ en évitant que les interventions publiques amputent l'offre effective en stérilisant plus ou moins durablement les acquisitions faites par l'organisme urbain. Il faut donc les restreindre et rendre plus sélectif leur champ ( liaison n° 24 ).

‑ en essayant de rendre ces interventions plus efficaces en faveur de l'offre effective ( liaisons n° 12, 13, 14 et 25).

‑ en incitant l'offre réelle passive à devenir effective ( liaison n° 13).

‑ en clarifiant le régime des contributions des constructeurs ( liaison n° 15)

Si six des dix liaisons sont ainsi améliorées ou établies selon les modalité définies précédemment, les filières de l'offre répondront mieux à la demande.

A ce stade, on est à peu près certain que l'offre souhaitée se rapprochera de l'offre techniquement possible et celle-ci se rapprochera de l'offre réelle. Enfin, cette dernière se manifestera plus fréquemment sous forme d'offre effective.

Sans doute dans le SCHEMA N° 5, la réforme des liaisons conduit-elle à créer trois filières de plus, N° 4, 11 et 13. Cet accroissement du nombre des filières est plus optique que réel.

II est probable que si les liaisons jouaient leur rôle efficace, le nombre des filières se réduirait pratiquement à cinq.

 

A. Les filières publiques

Fonctionneraient essentiellement les filières N° 1 et 16.

La filière N° 1, alimentée par la voie de la préemption, permettrait de dégager les espaces urbains, bâtis ou non, morcelés, mal utilisables, inaccessibles aux filière privées, qui ne disposent pas de prérogatives de puissance publique.

Elle permettrait de réaliser, au fil du temps, dans les lieux qui le justifient, du remembrement urbain ( zones non bâties ou peu bâties au parcellaire très morcelé) ou des opérations d'urbanisme dans les quartiers plus denses qui doivent être améliorés.

La filière N° 16, alimentée par expropriation, exceptionnelle aujourd'hui, le restera. C'est l'opération publique classique importante.

Les filières des réserves foncières ( N° 2 et 7, par préemption, N° 15 et 19 par expropriation ) ne fonctionneraient plus, en zone urbaine, que dans des périmètre délimités, indépendamment de cette zone. Elles seraient exceptionnelles aussi. Le droit d préemption ne s'exercerait d'office que dans les zones d'urbanisation future (NA) ‑ comme l'a prévu la loi du 18 Juillet 1985 ‑ et sur les emplacements réservés communaux où qu'il soient. L'expropriation pour réserve foncière pourrait naturellement être également utilisée dans ces deux cas.

 

B. LES FILIERES PRIVEES

Seules les filières N° 4. 11 et 13 seraient d'usage courant.

La filière N° 4 n'appelle pas de commentaire bien particulier; l'incitation par la fiscalité, accroîtrait l'offre effective.

La filière N° 11 est plus originale. Si la fiscalité foncière sur les terrains ni bâtis constructibles était plus lourde, les propriétaires exigeraient qu'ils soient équipés mieux équipés. L'organisme urbain serait ainsi tenu de réaliser des travaux. Cette filière concernerait surtout les petites propriétés qui se vendent de particulier à particulier donnerait lieu principalement à de petites opérations.

La filière N° 13 concernerait les terrains plus importants dont 1'équipement pourrait être mis à la charge de l'acquéreur ‑ constructeur ( par action du chromosome N° 5 )

L'économie foncière urbaine est celle qui repose sur l'utilisation des terrains pour la construction seraient beaucoup moins entravées par les effets secondaires imprévus de législations empilées les unes sur les autres, sans aucune coordination sérieuse.

Les autorités responsables de l'aménagement urbain satisferaient mieux la demande, avec des efforts moindres de leur part.

II leur faudrait bien sûr commander les réponses ajustées à l'offre souhaitée ~ à la demande qui se manifeste et à laquelle une plus ou moins totale satisfaction pet être donnée.

L'institution des liaisons déficitaires ou manquantes déplacerait la décision politique sur le bon terrain, celui des finalités alors qu'à cause des déficiences actuelle elle s'embourbe dans un maniement maladroit et inconfortable des instruments:

‑ puisqu'il lui faut définir une offre réelle bien supérieure à l'offre effective, pour satisfaire tout de même la demande (si l'organisme urbain souhaite la satisfaire

‑ puisqu'elle peut équiper des terrains qui ne sont pas offerts et, inversement, ne pas équiper des terrains constructibles offerts.

‑ puisqu'elle n'est pas vraiment sanctionnée quand elle agit sans discernement.

 

La législation actuelle, à cause de quelques menues carences, favorise l'irresponsabilité et un urbanisme éclaté de qualité discutable; elle suscite beaucoup d'iniquité et de récriminations. Elle induit des rentes injustifiées en faveur des propriétaires qui bénéficient de plus values considérables lorsque leur terrain reçoit la qualification d constructible ou lorsqu'il est équipé.

La plus value foncière peut s'analyser en un transfert financier direct, payé par l'habitant ou l'agent économique qui s'installe en un lieu, au propriétaire qui ne contribue que fort peu, avec les impôts qu'il paie, à l'équipement des sols.

La plus value est un péage.

La régulation proposée conduit à la réduire sensiblement.

La réalisation législative et réglementaire de cette réforme ne soulève aucun difficulté conceptuelle; elle conduit même à des simplifications sensibles du droit actuel plus importantes que les quelques brins de matériel génétique qu'il y faut ajouter dan chacun des chromosomes périphériques.

L'application pratique, en revanche, appellerait aujourd'hui beaucoup de précautions en raison:

‑ du nombre très importants de P.O.S. établis ( en l'absence des régulations automatique qu'imposent les liaisons ) qui comportent beaucoup de terrains constructibles non équipés

 ‑ des tâches matérielles qu'impose la rectification de ces nombreux P.O.S.

II faudrait donc l'étaler sur quelques années afin d'éviter les effets secondaire qu'entraîne toute remise en ordre.

 

54. LA DEMANDE

Le marché est dans la confrontation de l'offre et de la demande. Aussi, la demande mérite-t-elle d'être également analysée puis combinée à l'offre.

On peut, en schématisant beaucoup, distinguer deux principales sortes demande de terrains à bâtir:

‑ la demande des agents économiques ( D.E.)

‑ la demande des personnes individuelles ( D.I.)

La demande globale n'est pas tout à fait la somme des deux.

 

541. La demande des agents économiques (D.E.)

Elle est le résultat de l'analyse que les agents économiques ‑ les professions de la construction ‑ font des besoins qu'ils pourraient satisfaire, à tel ou tel endroit, s’ils avaient la liberté de répondre aux sollicitations de leur client, pour les produits bâtis qu'ils commercialisent.

Cette demande est elle-même diversifiée, selon la nature des produits bâtis fabriqués ( logements, commerces, industries...) et selon le produit, dans la gamme que produit peut comporter.

Cette demande, pour être satisfaite, exige généralement des terrains d'y certaine superficie.

 

542. LA DEMANDE DES PERSONNES INDIVIDUELLES (D.I.)

Elle se compose des demandes des individus qui souhaitent édifier un bâtiment (généralement une maison ou un petit bâtiment d'activité). Cette demande peut être satisfaite partiellement par les produits offerts par les agents économiques. Toutefois ceux-ci ne répondent pas à toute la gamme du marché, en sorte que cette demande individuelle, moins exigeante en général, en dimension de terrain, peut être satisfaite indépendamment de ce qu'offrent les agents économiques.

Les deux types de demande puisent dans l'offre effective, si bien que pour territoire donné, il peut se trouver que la première demande soit satisfaite par l'offre alors que la seconde ne l'est pas ou réciproquement, ou que les deux types de demande soient ou ne soient pas satisfaits en même temps.

On est ainsi amené à différencier beaucoup plus les situations qui présentent dans la réalité qu'on ne le dit généralement.

 

55. L'ARTICULATION DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE

Elle se fait de la même façon que précédemment et présente trois cas :

‑ OE < demande (cas noté 1)

‑ OE = demande (cas noté 2)

‑ OE > demande (cas noté 3)

 

L'offre effective ne pouvant se comprendre indépendamment du contexte caractérisé par OS.OT et OR, il faut donc confronter les 27 cas d’offre aux deux types de demande.

Le cas 1313 se lit   OS < OT > OR < OE >   Demande ( E ou I )

                                (1 )      (3)        (1 )        (3)

Il y a 27 x 3 = 81 types de marché pour la demande des agents économique ( Cf. TABLEAU N°7) et un nombre égal de types de marché pour la demande des personne individuelles.

Ces deux marchés étant relativement indépendants, ce nombre de types de marché global est égal à la combinaison, deux à deux, de chacun des types de marché, soit

812= 6561 cas

 

Tableau n° 7. Combinaisons de l'offre et de la demande. ( extrait )


 


..Dans ce tableau, les 81 cas de marché représentent aussi bien la demande économique ( DE) que la demande individuelle ( DI ). II y a donc deux tableaux identiques combiner entre eux pour avoir l'ensemble des cas de marché.

Les combinaisons des deux ne sont représentées que partiellement dans le TABLEAU N° 8 faute de place et n'ajouteraient rien à la compréhension, mais chacun peut les imaginer et s'exercer à classer les marchés réels dans l'une des 6561 catégories.

Tableau n°8. Combinaisons des deux marchés Fonciers principaux
(extrait)

 


Il y a 81 lignes et 81 colonnes, donc 6561 combinaisons, seules quelques-unes ont été esquissées.

Ainsi, par exemple, la combinaison ( 1231 – 2321 ) signifie :

·                                                                                                                                                                                                                                                                ppour la demande économique DE

(OS<OT) = 0R>OE< DE

·             et, pour la demande individuelle DI

(OS = 0T)>OR = 0E< Dl

Dans la situation actuelle, là où un P.O.S.convenablement établi quant à l'ajustement de zonage aux équipements, s'applique ‑ la combinaison 3231 ‑ 3231 est la plus fréquente, là où le développement urbain exerce encore une certaine pression, combinaison qui signifie:

(OS>OT) = 0R>OE<Dl pour la demande individuelle,

(OS>OT) = 0R>OECDE pour la demande économique.

 

Dans la situation idéale, la combinaison se rapprocherait de l'égalité

2222‑2222.

Toutefois, dans cette situation, il est plus aisé de satisfaire la demande économique qui a une certaine rationalité, répond à un marché et se présente de manière organisée que la demande individuelle, par définition beaucoup plus aléatoire.

II ne faut pas pour autant conclure que la demande peut être toujours satisfaite.

Sa satisfaction se heurte, nous l'avons dit, à l'option politique arrêtée par la puissance publique qui peut refuser de satisfaire cette demande, avec le souci de ralentir ou d'arrêter le développement urbain.

Elle peut également se heurter au PARADOXE FONCIER qui est indépendant de toute volonté politique. Nous terminerons, pour cette raison, par quelques réflexions politiques.

 

 

CHAPITRE 6

 

LIBERALISME

OU INTERVENTIONS PUBLIQUES

SUR LE MARCHE FONCIER

 

LE PARADOXE FONCIER

( Cf.#1974-10-23---H#)

Le grand et chronique débat entre les tenants du libéralisme et ceux des interventions publiques en économie se retrouve aussi en aménagement urbain. Les agents économiques ont besoin de l'espace pour exercer leurs activités. En économie libérale, ils se déterminent par rapport au marché. Vis a vis de l'espace, le marché leur indique la localisation, la quantité d'espace, la nature et l'importance des installations dont ils ont besoin.

Le libéralisme intégral conduit donc à laisser les agents économiques déterminer librement, en fonction du marché, les quatre besoins de leur activité.

L'intervention publique conduit à restreindre tout ou partie de leur liberté.

La tentation demeure toujours, dans notre pays friand de débats, franco-français sur les valeurs respectives du libéralisme ou des interventions publiques en économie, de se prononcer en fonction de présupposés idéologiques, au lieu de regarder les choses comme elles sont et d'en déduire la ligne à suivre.

La réalité étant ce qu'elle est ‑ toujours pleine de frustrations, de défauts ou d'insuffisances ‑ la tentation ci-dessus conduit à attendre la solution de mesures répondant à l'un ou à l'autre de ces présupposés qui servent d'ailleurs aussi d'habits ou de paravents convenables à des intérêts très précis, moins ouvertement avouables puisqu'en France, on est ainsi fait qu'il faut toujours vêtir les intérêts matériels de raisons morales alors que nul ne s'y trompe vraiment.

 

61. LES FONDEMENTS ET LES LIMITES DE L'INTERVENTION PUBLIQUE

Il faut, me semble-t-il, partir de postulats inversés, admettre, par principe, tout intérêt légitime et écarter du raisonnement toutes raisons morales.

Sont ainsi également légitimes, les intérêts :( Cf.[1983-09-00---H-LE-JURIDIQUE-ET-LE-POLITIQUE]. Notion N° 11 )

‑ du propriétaire qui veut vendre son terrain le plus cher possible et souhaite que son terrain soit constructible;

‑ de l'habitant qui souhaite, par tranquillité, que rien ne se construise après lui, auprès de lui;

‑ de l'agriculteur qui rejette l'urbanisation ou qui spécule en disant le contraire;

‑ du promoteur ou lotisseur qui voudrait que des terrains inconstructibles aujourd'hui deviennent rapidement constructibles, car il sent qu'un marché existe, à cet endroit pour lui ;

‑ de celui qui veut payer le moins de contribution et recevoir les prestations maximales;

‑ etc., etc., les hommes sont ainsi faits.

Le rôle de la puissance publique est d'essayer de satisfaire au mieux les intérêts de chacun. Ces intérêts étant de nature souvent très contradictoire, elle ne peut vraiment déclarer que les arbitrages ne relèvent pas de sa compétence; qu'ils doivent tous résulter du libre jeu du marché. Notre société n'admet pas au tréfonds d'elle-même, qu'en cette matière, l'arbitrage par le marché soit le seul légitime. C'est la première raison de l'intervention publique. Toutes les sociétés démocratiques et libérales l'admettent aussi, quand la nécessité l'impose.

Mais, au-delà de cette collectivité d'intérêts individuels multiples et contradictoires entre lesquels il faut bien un peu arbitrer, il y a des intérêts collectifs et des fonctions indispensables à la collectivité d'intérêts individuels. Quand ces fonctions s'inscrivent quelque part dans l'espace, il faut bien que la puissance publique les localise à un endroit donné. C'est la seconde raison de l'intervention publique dans l'aménagement de l'espace.

La troisième raison est le résultat d'une observation pratique. Le libre jeu des intérêts individuels ne pourvoit pas spontanément aux besoins et aux exigences d'un aménagement cohérent, économe en espace, en équipements, en fonctionnement, respectueux des valeurs non marchandes ‑ historiques, écologiques ‑ de valeurs non immédiatement rentables, d'un aménagement répondant aux besoins de la communauté locale ou de communautés plus larges. Le marché élimine trop d'éléments non marchands qui ont leur siège sur le sol pour être élevé au rang de régulateur exclusif et suprême.

En revanche, le libre jeu des initiatives individuelles amplifie toujours, selon les lieux et les moments de l'histoire des villes, les pathologies décrites au début de cette réflexion :

·l'implosion,

·l'explosion,

·la spécialisation sociologique.

quand l'évolution urbaine se caractérise par un développement continu important. ( Je rappelle que nous avons écarté de cet examen l'évolution urbaine négative, caractérisée par des régressions multiples démographiques, économiques, désertification ). Lorsque ces pathologies deviennent insupportables à l'opinion commune de la société, l'intervention publique est inévitable quelles que soient les entraves qu’elle peut mettre aux initiatives et au marché. Elle est inévitable par ce qu'elle semble nécessaire et préférable au laisser faire. Le seuil de l'insupportable varie naturellement beaucoup d'une communauté à une autre et selon le moment.

Ces trois catégories de raisons sont à peu près unanimement admises et nul ne conteste sérieusement la nécessité d'une intervention publique en aménagement, indépendamment de ses convictions libérales. Inversement, l'admettre n'implique pas nécessairement qu'on soit un partisan résolu de l'intervention publique en économie et en économie foncière, qu'on ne voit nul salut hors des opérations publiques.

II était moins facile, voici trente ans, d'avoir des idées aussi nettes sur ce sujet. Après trente années d'intense urbanisation, à laquelle ont participé très activement les collectivités publiques et les agents économiques privés il devrait être possible de regarder les réalités sans chausser de lunettes idéologiques pour en juger.

 

62. QUEL BILAN [ APRES ] TRENTE ANNEES D'INTERVENTIONS PUBLIQUES,

Le jugement qu'on peut prononcer ne peut être que nuancé et prudent; il ne penche en effet, très globalement, ni en faveur du libéralisme, ni en faveur des interventions publiques. Les inconvénients qu'ils présentent respectivement se sont plus souvent cumulés que neutralisés; leurs avantages suivent plutôt une règle contraire; ils se neutralisent plutôt et se cumulent mal.

Encore faudrait-il nuancer, car notre pays offre un échantillon extraordinairement varié de situations si bien que chacun y trouve le cas qui flatte ses convictions intimes. L'honnêteté intellectuelle voudrait qu'on ne généralisât point trop hâtivement et plus difficile encore qu'on fût capable d'imputer les effets aux véritables causes. On en est assez loin, même dans les colloques d'experts les plus désintéressés, tant les phénomènes s'offrent aux explications les plus variées et, tant les contingences et les faits imposent leur pesanteur aux volontarismes, qu'ils soient ceux de l'intervention ou ceux du libéralisme.

Ma conviction personnelle s'exprimera en 5 points:

‑ l'intervention publique est une nécessité, car le marché ne paraît pas, à lui seul, un moyen suffisant d'arbitrage.

‑ les instruments nécessaires à cette intervention n'ont pas été refusés aux collectivité publiques. On peut même dire qu'ils sont, à certains égards, surabondants ou redondants mais il leur a manqué, plus que d'être parfaits, d'être convenablement connectés entre eux. Je ne suis pas sûr qu'on en soit encore bien conscient aujourd'hui.

‑ les collectivités publiques ont montré un savoir faire très inégal dans l'usage de ces instruments et certaines inaptitudes caractérisées dans les interventions qui les ont transformées en producteurs et commerçants de terrain à bâtir. Elles n'ont pas bien compensé les déficiences propres aux prérogatives qui leur étaient arrogées. Elles on complètement négligé le remembrement urbain.

‑ d'une façon assez générale, les collectivités publiques n'ont pas pu ou pas su réintroduire l'efficace et nécessaire jeu du marché dans le cadre qu'elles ont souvent défini et ont ainsi compromis elle-même la réalisation des objectifs qu'elles s'étaient fixés, s'exposant aux critiques justifiées.

‑ les agents économiques, tout aussi généralement, ont souvent abusé des situation dominantes qu'ils pouvaient avoir, rendant justifié un surcroît d'interventions publiques. Ils n'ont su que tardivement s'adapter aux conditions fixées par les collectivités et ont toujours maladroitement exprimé leurs exigences légitimes auxquelles il convenait dé faire droit.

Ne soyons pas autrement surpris que n'émane point de trente années d'histoire urbaine mouvementée un large sentiment de satisfaction.

L'inertie propre à toute société, à tout groupe social, empêche d'avoir un regard un peu neuf sur la réalité nouvelle. Ainsi retrouve-t-on périodiquement les mêmes lamentations sur les difficultés de trouver des terrains nécessaires à la construction, la même nostalgie des mêmes remèdes, en même temps que risquent de continuer les mêmes erreurs, les mêmes faiblesses, la lente dégradation ou le gaspillage insidieux des espaces à protéger, exposés à l'urbanisation.

 

63. LA REALITE NOUVELLE

Cette réalité nouvelle découle de deux facteurs: la décentralisation et l'évolution des besoins; ils rendent beaucoup plus aléatoires et les réponses que les collectivités publiques peuvent apporter aux problème qu'elles ont à résoudre et les problèmes qui leur seront posés.

Aussi, est-on enclin à penser que s'il y a quelque chose à imaginer, puis à faire, ce n'est point dans la réforme des instruments, ce n'est point dans celle des mentalités qu'il est illusoire, dangereux et présomptueux de vouloir changer, ce n'est point dans une utopique entreprise de formation des autorités responsables de l'aménagement. Ce ne peut être que dans la rectification des carences cachées à savoir la déficience des liaisons qui devraient presque connecter automatiquement les instruments mis à la disposition des collectivités publiques et compenser leurs éventuelles faiblesses.

L'amélioration des connections est la seule voie qui permet de mieux concilier l'intervention publique et le marché, en soumettant l'une à la régulation de l'autre et réciproquement, en allégeant, lubrifiant les mécanismes existants.

Mince découverte, objectera-t-on. Assurément. Les évidences sont rarement spectaculaires. Quand une foi égale dans la nécessité du marché et de l'intervention publique ne peut pas être satisfaite de la mise en oeuvre incohérente des moyens de l'aménagement, il faut rechercher les causes de l'insatisfaction ailleurs que dans ces moyens, ailleurs que chez ceux qui s'en servent et qui resteront, à quelques nuances près, égaux eux-mêmes. On n'en trouve que dans les déficiences que nous avons décrites; elles ont survécu à trente ans de reformes législatives et risquent d'amplifier leurs méfaits avec la décentralisation. ( X)

[ ( X ). De fait, elle les a amplifiées en déclenchant des réactions diverses qui ont conduit à légiférer dan l’inutile et le dangereux sans que la moindre attention ne soit portée aux défauts existants dans ce domaine. Ils sont par conséquent toujours présents et se sont aggravées sous l’influence du juge qui semble s’être plu à désorienter les esprits en maintes occasions. ( Cf.[1998-07-29---H-&GIVAUDAN-ANTOINE-SIDDA]  et    [1840--INCONTINENCES-JURIDICTIONNELLES-CHAP-184]       ) ]

 

Toutefois, n'ayons point d'illusions excessives. Les commodités que l'amélioration des connexions apporterait aux politiques d'aménagement, à la satisfaction de tous, ne seraient pas immédiates. Elles se heurteraient, si on les adoptait, à de vives résistances, pendant plusieurs années. Le retour à la rigueur et à la réalité provoque toujours de telles réactions. Le succès n'est pas garanti, car notre humeur est très versatile et ne laisse pas toujours aux réformes le temps nécessaire pour imposer leur bienfait.( Cf.     #1120# )

Mais il y a plus grave encore et je terminerai par une observation, faite voici plus de dix ans, que j'avais appelée le paradoxe foncier.( Cf.#1974-10-23---H#)

 

64. LE PARADOXE FONCIER

Je fis cette observation, à l'occasion de l'étude, en 1974, du plafond légal de densité. Parmi les trois effets attendus de cette mesure aussi singulière que tardive, à savoir:

‑ la stabilisation vers la baisse des prix des terrains,

‑ la production de ressources aux collectivités locales,

‑ la décommercialisation des hautes densités de construction,

seul le troisième était garanti et il fut atteint. ( Cf.[1987-11-01---H-PETIT-BILAN-D-UNE-FAUSSE-GRANDE-REFORME])

Le premier se vérifia, quoi qu'on ait pu dire, mais au prix, comme on s'y attendait, d'une certaine rétention foncière.

Le second était à la fois le plus incertain et le plus motivant. Il aurait été obtenu si le P.L.D. avait été institué en 1965 au lieu de l'être après le premier choc pétrolier, au commencement du déclin des grosses opérations immobilières qu'il contribua à accélérer, dans certains endroits.

L'idée même de P.L.D obligeait à se poser une question banale. Qu'allait-il se passer dans les espaces urbains hautement convoités, là où la densification est le seul moyen de "se refaire", quand une opération immobilière est envisagée sur un terrain ‑ souvent bâti ‑ acquis à un prix très élevé, dans les hauts lieux de l'implosion urbaine ?

De ces lieux, il en existe; ils sont relativement peu nombreux et de superficie relativement restreinte. Ils sont l'objet d'une convoitise nationale, voire internationale. Autant dire que pour y accéder, il faut être en mesure de payer une mise colossale. Le P.L.D. allait troubler la règle antérieure du jeu mais le premier effet attendu, la stabilisation ou la baisse des prix, pouvait-il s'y manifester, alors que ces espaces là, à cause de leur prix très élevé, pouvaient précisément servir d’illustration à l'effet utile de cette mesure radicale et inédite ?

La réflexion, toute théorique qu'elle pouvait être et elle ne pouvait être que cela, concluait à une réponse négative.

En effet, dans les lieux où la demande est extrêmement forte, le mécanisme ne semblait pas à même d'endiguer les enchères, même s'il pouvait changer la nature de la demande.

En effet,

·réduire l'offre, en réduisant la densité, ne peut qu'accroître les tensions du marché, là où la compétition sur le bien est forte.

·augmenter l'offre, en augmentant la densité, seule éventualité puisque l'espace n'est pas extensible, c'est également accroître les tensions du marché et la compétition.

Dans les deux hypothèses, les prix ne peuvent qu'augmenter, mais ce ne sont pas tout à fait les mêmes acteurs qui contribueront à la hausse.

Quoi qu'on fasse, la plus value foncière ne peut être neutralisée. Elle existe sur terre, comme la pesanteur; elle a un caractère universel et permanent; elle es indépendante du régime économique et social, libéral ou collectiviste. Elle est ! '

Pour être plus concret, on peut prendre deux exemples d'espaces pris dans de contextes différents où le paradoxe foncier se manifeste avec évidence: l'Ile Saint-Louis à Paris; les zones constructibles de la commune de Saint-Tropez. Hauts lieux connus de tous.

Le nombre de personnes qui seraient flattées d'avoir une résidence en ces lieux est immense. Parmi elles, il y a certainement des étrangers attirés par notre pays

Le nombre de personnes qui peuvent effectivement y accéder, en payant 1e prix, est encore très grand.

La compétition se joue par conséquent entre les plus riches, qui peuvent payer et sont prêts, pour des raisons qui les regardent, à le faire.

La réduction du nombre de places disponibles par réduction de la densité limite ce nombre mais laisse encore beaucoup de concurrents en lice; ceux qui restent en compétition sont donc les plus riches. Ils pourront donc se battre jusqu'à des niveaux de prix [ encore ] plus élevés. La réduction de la densité fait monter les prix.

La logique voudrait, pour les faire baisser, qu'on fasse le contraire, qu'on augmente le nombre de places disponibles ( par augmentation de la densité, ce que certains soutiennent sans trembler ). II n'en est rien. L'accroissement de la densité permet d'élargi la troupe des candidats. Même si dans cette troupe, il peut y avoir des candidats moins riches, l'importance de la population ‑ nationale ou internationale ‑ intéressée par ces espaces privilégiés est telle que les enchères vont encore monter.

La différence entre les deux situations est moins dans le niveau des prix que dans la nature des acteurs en compétition. Dans la première, la compétition se jouera certainement entre individus désireux de nidifier à cet endroit, fût-ce dans une simple maison. Dans la seconde, les opérations à réaliser sont importantes et sont du ressort d'agents économiques soucieux de réaliser un placement sûr et fructueux qu'ils offriront ensuite à des clients plus nombreux que dans le premier cas.

La variation de la densité, quel que soit son sens, fait augmenter les prix C'est le paradoxe foncier qui fixe également la limite de l'efficacité de l'intervention publique en ce domaine curieux de l'économie, qu'est l'immobilier. ( Cf.#1974-10-23---H#)

Et la meilleure manière de ne pas déclencher cet effet inattendu est certainement de ne point intervenir du tout, en évitant toute modification de densité, conservant le statu-quo. Cette abstention, qui n'est pas tout à fait le laisser faire libéral dont la mise en oeuvre conduit plutôt à l'accroissement de la densité, a au moins la vertu de ne pas provoquer une onde concentrique d'augmentation des prix.

Cette petite découverte ‑ ou plus exactement cette formulation normalisée d'une constatation connue ‑ laisse perplexe et contrarie l'esprit qui n'aime point être acculé à l'impossible.

L'esprit de celui qui, par métier, doit surmonter le paradoxe foncier, peut ne pas accepter qu'il en soit ainsi. Comment parvenir à déplacer vers le bas le niveau des prix afin que la ville soit moins ségrégative ?

Nous n'avons trouvé que deux réponses.

La première consiste à introduire dans les lieux hautement privilégiés, une nuisance très désagréable, physique ou sociologique, propre à inverser leur image positive et à faire partir ceux qui s'y sont installés. ( X )

[ ( X ). Assez étrangement, le discours et la politique relatifs à la mixité sociale se rattache à cet absurde orientation à cause des présupposés idéologiques primaires sur lesquels ils sont fondés. Cette voie ne peut mener nulle part car la capacité résiduelle des sites « heureux » est dérisoire par rapport à la masse des quartiers « malheureux » à régénérer. Le seul traitement qui vaille doit avoir une ampleur significative par la masse des populations concernées à un horizon signifiant quelque chose pour elles et non une promesse vague de déménagement. Il faudrait par conséquent  plus d’audace mentale que nous n’en avons. D’ailleurs rien ne nous dit que le confinement ne présente pas certains avantages pour une part au moins de la population. AG. 20-10-1999 ]

 

La seconde consiste à multiplier les lieux privilégiés au point que l'offre égale la demande et à réduire l'âpreté de la concurrence toujours très vive, quand elle ne peut s'exercer qu'en quelques points limités.

S'il en existe une troisième, n'hésitez pas à la faire connaître.

La première façon d'y parvenir n'est guère acceptable.

Il ne reste donc que la seconde qui dépend, on l'a deviné, d'un bon emploi des. interventions publiques sanctionnées par le marché. En effet, seules ces intervention peuvent garantir des dérèglements excessifs du marché qui amplifie naturellement les évolutions positives et négatives et, par conséquent les écarts, et seul le marché garantit contre les situations artificielles que finit toujours par créer l'usage dominant d'interventions publiques dans les échanges économiques et sociaux.

Les politiques d'aménagement des quartiers existants, sièges de "spéculation éhontées" ou de "dégradations déshonorantes" ne peuvent que gagner à prendre en considération le paradoxe foncier. Elles y trouveront des réponses moins simplistes que celles que fournissent les idéologies ou les actions intempestives du plus offrant.


Toutefois, les politiques d'aménagement, plus faciles à concevoir et à mettre en oeuvre, applicables aux espaces moins critiques ( ce sont les plus vastes) n'exigent pas moins d'effort et d'équilibre entre interventions publiques et régulation par le marché.

 


CONCLUSION. 

 

QUELLE VOIE POUR L'ACTION ?

 

Cette réflexion, dont on peut mettre entre parenthèse la formulation curieuse qui tient à l'analogie avec la biologie, n'est pas un exercice sans profit.

Elle ouvre la voie à une réforme qui simplifie, redresse, unifie, raccord plusieurs des processus essentiels réglementés par le code de l'urbanisme. Réforme qui dépasserait l'opposition habituelle entre intervention publique et initiative privée, sur l'économie de la ville en développement ou en mutation.

II ne faudrait pas manquer d'audace pour l'engager car après quatre années de législation qui ont engrossé de 50 % le code de l'urbanisme et rendu son emploi bien plus difficile, on voit mal l'opportunité immédiate d'une nouvelle remise en question donnât-elle lieu à une réduction notable des textes, à une fluidité plus grande des procédures et de leurs effets sur le marché foncier.

Il faut vraisemblablement se résigner à avoir un code génétique urbain surabondant mais inefficace, sinon nuisible et toutes les retouches qui ne seront pas faites avec l'idée d'introduire des liaisons plus étroites entre instrumentation, n'arrangeront rien, mais aggraveront le sentiment que le droit est mauvais.

Le pire serait que sous l'empire de la nécessité, on en vint à prendre, en catastrophe, quelques mesures dites de "simplification", avec le risque d'affaiblir un peu plus encore, la cohérence d'ensemble de la législation.

 

                                                                           ANTOINE GIVAUDAN

 

[ A L’HEURE où je relis ce texte sérieux et curieux, savant et méticuleux mais tout autant universel que prémonitoire, mon administration, oublieuse et apparemment ignorante ou inconsciente de ces banales « vérités », annonce la « réforme des outils vieillots » conçus pour et pendant les « trente glorieuses », ( Cf.#1999-06-23---E#) bien entendu, selon le cliché habituel. Les premiers éléments connus inspirent, selon le regard qu’on en a, un mélange de honte au savoir qu’elle devrait avoir accumulé et de pitié pour ceux qui en seront les utilisateurs. AG. 23-10-1999 ]