COMMENT L'OFFRE ET LA DEMANDE FONCIERES
SE RENCONTRENT-ELLES ?
PAR ANTOINE
GIVAUDAN,
Directeur départemental de l'Equipement des Yvelines
( 26 AVRIL 1986 )
colloque de l’ADEF
ORIGINE ET
DESTINATION
Cette communication a été présentée au cours d’un colloque de
l’ADEF qui me permit de diffuser largement le « Code génétique urbain » ( Cf.[1986-04-00---H-LE-CODE-GENETIQUE-URBAIN]).
Les auditeurs ayant le document sous les yeux, il m’était possible
d’être rapide verbalement sur le passage, indiscutablement obscur, relatif aux
combinaisons des offres et des demandes.
Sur le fond, je reste persuadé
que la source de l’inefficacité chronique de notre législation -- et sur 30
ans, on peut sans étude, en apprécier globalement les effets, avec l’étalement
urbain, le mitage, la sous-utilisation du foncier constructible ici, sa
sur-utilisation à côté -- est dans les liaisons manquantes entre moyens
d’action, sans compter la carence absolue du remembrement urbain, quand il
est la seule réponse à une urbanisation plus efficace, plus économique, plus
cohérente.
C’est tellement évident que, dans 35 ans, je serai certainement
amené à le redire. Dans ce pays, on ne fait jamais ce qu’il est évident de faire ( Cf. Thème 16. #1600# . La cacophonie de
l'aménagement foncier).
La décentralisation de l’urbanisme a mis fin à toute perspective
progrès, parce que l’aménagement foncier n’intéresse plus personne.
L’administration de l’Etat ne le pratique plus et ignore ce qu’il devient. Elle
a perdu tout savoir technique et toute légitimité pour conseiller. Elle a perdu
toute ambition et toute capacité conceptuelles. Pour en juger il suffit de
prêter une oreille à ses déclarations. ( Cf.#1999-09-27---E#)
C’est pourtant un domaine, indépendant du transfert
des compétences. Autrement dit, le régime décentralisé
ne fait pas obstacle à des réformes - à la création de liaisons manquantes.
Il se peut aussi qu’il n’y ait plus aucun problème d’offre foncière
depuis qu’on a décentralisé l’urbanisme. Pourquoi se mettre martel en
tête ? “Ah ! Ces vieux cons
qui ne savent pas qu’on n’est plus dans les « trente
glorieuses » !”
COMMENT L'OFFRE ET LA DEMANDE FONCIERES
SE RENCONTRENT-ELLES ?
Les
questions ‑ battues et rebattues ‑ que présente le marché foncier
conduisent à quelques réflexions ‑ amusées ou insolites -- sur l'offre et
sur la demande que suscite intuitivement l'observation des choses.
L'intuition
laisse en effet penser que l'offre n'est pas une notion simple et que la
demande, également, peut se décomposer en éléments nettement différents.
Les réflexions
qui suivent esquissent une analyse qui conduit à des conclusions moins
habituelles que celles que chacun connaît, mais que chacun, pourtant, a pu
cursivement vérifier.
Plus
incertaine sera la réponse sur l'utilité pratique de ces réflexions.
L'OFFRE DE TERRAIN
L'analyse
de l'offre est victime d'une certaine cécité. On ne s'attache généralement qu'à
l'offre finale comme si le terrain à bâtir, ou le terrain constructible, était
un bien susceptible d'être offert comme n'importe quel bien produit dont le
détenteur, généralement unique et souverain, a pour premier souci de le vendre.
Le bien
foncier constructible est au croisement de plusieurs facteurs qui déterminent
son offre effective et, contrairement à la quasi totalité des biens meubles,
cette offre dépend de considérations ou d'agents indépendants du bien lui-même
et dans la majorité des cas indépendants du besoin qu'il est destiné à
satisfaire, à savoir, permettre l'édification d'un bâtiment.
C'est
cette réalité particulière qui transparaît au travers des quatre manières de
définir l'offre foncière
·l'offre souhaitée (O.S.),
·l'offre techniquement possible
(O.T.),
·l'offre réellement constituée (O.R.)
·et l'offre effective (O.E.).
L'OFFRE SOUHAITEE ( O.S )
Il faut
se demander d'abord par qui l'offre peut-elle être souhaitée ?
Le
souhait peut venir des propriétaires fonciers ou des aménageurs de terrains à
bâtir mais au stade le plus primitif auquel nous nous plaçons, il s'agit
essentiellement du souhait ‑ ou de la volonté ‑ de la puissance publique
qui entend, pour un territoire donné, que de nouvelles constructions viennent
ou ne viennent pas s'y édifier. Ce souhait peut être fondé sur de multiples
raisons dans lesquelles il n'est pas indispensable d'entrer.
Ce
souhait s'exprime à l'occasion de l'établissement des P.O.S. ou, à défaut, à
l'occasion des décisions individuelles prises en réponse aux demandes de
certificats d'urbanisme, de permis de construire ou de lotissement.
Si le
souhait est d'avoir beaucoup de constructions, le P 0 S devrait y répondre en attribuant le caractère constructible à
beaucoup d'espaces où les décisions individuelles devraient être positives.
Si le
souhait est de freiner ou de stabiliser l'évolution de la construction,
l'attitude de la puissance publique sera précisément inverse.
L'attitude
de la puissance publique ‑ quelle qu'elle soit ‑ n'est commandée
par aucune norme a priori et transcendante. L'ensemble des causes qui la
détermine doit être considéré comme légitime, comme des éléments de fait, quels
que soient les effets absurdes ou incohérents que cette attitude peut avoir.
On ne
peut donc pas considérer l'offre foncière des terrains à bâtir, sans admettre
l'existence et l'influence, en aval, de cette offre souhaitée.
L'OFFRE TECHNIQUEMENT POSSIBLE ( O.T )
Indépendamment
de « l'offre
souhaitée », dominée par la subjectivité absolue de la
puissance publique, l'offre techniquement possible peut être, en un premier
temps, considérée comme constituée de l'ensemble des terrains équipés de telle
manière qu'ils soient aptes à recevoir des constructions. Il est patent que ce
principe, dans sa simplicité, malgré les difficultés pratiques qu'il soulève à
l'application, répond à une nécessité ou à une évidence élémentaire.
Et quel
que soit le souhait de la puissance publique en matière d'offre souhaitée, il
ne devrait pas être admis que des terrains non équipes soient offerts par elle
comme constructibles, à moins qu'elle ne soit tenue de les équiper. « L'offre
techniquement possible » ne peut cependant pas être considérée
comme constituée de l’ensemble des terrains équipés car d'autres considérations
techniques peuvent conduire à interdire la construction sur des terrains
convenablement équipés.
Contrairement
à l'offre souhaitée, l'offre techniquement possible est donc fondée sur les
nécessités beaucoup plus objectives qui doivent guider les décisions
d'aménagement et dont la puissance publique ne peut s'affranchir sans
justification. que ces nécessités soient favorables ou défavorables à
l'urbanisation.
Cette
offre peut être inférieure, égale ou supérieure à l'offre souhaitée selon que
les terrains déjà équipés sont rares, à peu près disponibles ou abondants.
L'OFFRE
REELLEMENT CONSTITUEE ( O.R.)
Elle
est le résultat de la confrontation des deux offres précédentes ( O.S. et O.T.) et se constate dans la
réalité des documents d'urbanisme ou dans la somme de décisions individuelles
positives prises en l'absence de document.
Cette
offre constitue le gisement de terrains à bâtir. On peut s’exercer à en
distinguer les éléments afin d'en mieux comprendre la complexion.
L'offre brute est constituée
de toutes les propriétés non bâties ou des propriétés bâties disposant de
constructibilité résiduelle.
L'offre nette est constituée de biens
immobiliers dont les caractéristiques géométriques et les règles d'urbanisme
qui s'y appliquent permettent d'utiliser effectivement la constructibilité.
Elle est naturellement inférieure à l'offre brute.
Cette
offre peut être inférieure, égale ou supérieure à l'offre techniquement
possible, comme à l'offre souhaitée.
L'offre réelle de
terrains constructibles est composée de terrains équipés ou non équipés.
L'OFFRE
EFFECTIVE (O.E.)
« L'offre
effective » se compose des biens fonciers effectivement
offerts sur le marché. L'offre est libre et quiconque peut annoncer qu'il est
prêt à vendre son terrain comme un terrain à bâtir, avec l'espoir d'en tirer le
prix maximum.
Ces
biens offerts se classent en trois catégories : les terrains absolument
inconstructibles, mais offerts avec l'intention de les vendre comme terrains à
bâtir; les terrains inconstructibles disposant cependant de constructibilité;
et les terrains constructibles. L'offre effective est le fait, soit de
personnes publiques ou privées, qui souhaitent se débarrasser d'un terrain pour
des raisons indépendantes, extérieures à la nécessité d'alimenter le marché
foncier, soit d'agents économiques, publics ou privés, dont la fonction
consiste à vendre des terrains constructibles.
Seuls les seconds ont une
attitude économique cohérente avec les exigences du marché des terrains à bâtir
et de la construction et peuvent être des offreurs actifs. Les premières se
déterminent en fonction de raisons essentiellement personnelles.
L'offre effective ne représente généralement
qu'une part de l'offre réelle, puisque, comme on sait, rien n'incite à vendre les terrains appartenant aux personnes de la
première catégorie, mais il peut en aller différemment.
ARTICULATIONS DE CES OFFRES ENTRE ELLES
Les trois premières offres ne sont que potentielles mais vont
peser sur la quatrième, l'offre effective, qui est la seule à
apparaître sur le marché proprement dit.
Pour bien comprendre la réalité, il faut décrire les
articulations spatiales ( ou qualitatives ) et quantitatives ) des quatre
notions.
Cette analyse de l'offre permet déjà de réduire à sa
modeste valeur l'argument selon lequel les P.O.S. contribuent à raréfier les
terrains à bâtir.
Si l'ajustement
OS‑ OT est à peu près assuré, l'argument ne tient pas ; or, il
s'avère que la situation selon laquelle des terrains peu équipés ou non équipés
ont la qualification de constructible est bien plus fréquente que la situation
contraire. On ne peut donc imputer au P.O.S. la raréfaction des terrains à
bâtir, à moins d'attendre de ces plans qu'ils méconnaissent systématiquement et
plus largement qu'ils ne le font ce lien nécessaire entre équipement et
urbanisation.
A supposer cependant que le P.O.S. ne soit pas trop ajusté, il
reste qu'il n'est pas vraiment de son ressort de réduire l'écart entre l'offre
réelle brute et l'offre réelle nette qui dépend essentiellement de la structure
foncière.
Les facteurs qui restreignent l'offre réelle sont
beaucoup plus de nature objective que volontaire.
En revanche, il est exact de soutenir que de nombreuses
communes ne sont plus aussi favorables qu'autrefois à une fuite en avant dans l'urbanisation qui les oblige à
réaliser des équipements.
[ Le graphe tiré du « CODE GENETIQUE URBAIN », dont ce document est un extrait
réécrit, ( Cf.[1986-04-00---H-LE-CODE-GENETIQUE-URBAIN]) illustre comment ces différents stades psychologiques,
techniques, urbanistiques de l’offre, toujours très imbriqués dans la réalité,
s’articulent entre eux.. 27-09-99 ]
Tableau
n° 5. COMBINAISONS (OS.OT)‑OR
Tableau n° 6. Combinaisons (OS.OT.OR)
– OE
Schéma n°4. les 3 stades de l'offre
LA DEMANDE
Le marché est dans la confrontation de l'offre et de la demande. Aussi,
la demande mérite-t-elle d'être également analysée puis combinée à l'offre.
On peut, en schématisant beaucoup, distinguer deux
principales sortes de demandes de terrains à bâtir: la demande des agents
économiques ( D.E.) et la
demande des personnes
individuelles ( D.I.). La
demande globale n'est pas tout à fait la somme des deux.
LA DEMANDE DES AGENTS ECONOMIQUES ( D.E.)
Elle est le résultat de l'analyse que les agents
économiques, les professionnels de la construction, font des besoins qu'ils pourraient
satisfaire, à tel ou tel endroit, s'ils avaient la liberté de répondre aux
sollicitations de leurs clients, pour les produits bâtis qu'ils
commercialisent.
Cette demande est elle-même diversifiée, selon la nature
des produits bâtis fabriqués ( logements, commerces, industries, etc. ) et
selon le produit, dans la gamme que le produit peut comporter.
Cette demande, pour être satisfaite, exige généralement
des terrains d'une certaine superficie.
LA DEMANDE DES PERSONNES INDIVIDUELLES ( D.I.)
Elle se compose des demandes des individus qui souhaitent
édifier un bâtiment ( généralement une maison ou un petit bâtiment d'activité
). Cette demande peut être satisfaite partiellement par les produits offerts
par les agents économiques. Toutefois, ceux-ci ne répondent pas à toute la
gamme du marché, en sorte que cette demande individuelle, moins exigeante, en
général, en dimension de terrain, peut être satisfaite indépendamment de ce
qu'offrent les agents économiques.
Les deux types de demande puisent dans l'offre
effective, si bien que pour un territoire donné, il peut se trouver
que la première demande soit satisfaite par l'offre alors que la seconde ne
l'est pas ou réciproquement, ou que les deux types de demande soient ou ne
soient pas satisfaits en même temps.
On est ainsi amené à différencier beaucoup plus les
situations qui se présentent dans la réalité qu'on ne le dit généralement.
La demande économique peut être satisfaite sans que la
demande individuelle le soit et réciproquement. Je prends. par exemple, le cas
de La Défense. Je crois qu'on satisfait une certaine demande économique dans ce
quartier, mais la « DEMANDE INDIVIDUELLE » de celui qui voudrait nidifier sur un terrain à La
Défense, ne serait pas facile à satisfaire. Voilà un cas extrême. Inversement,
on peut parfaitement satisfaire la demande individuelle de l'enfant du pays, de
l'ami, du voisin, de la personne qu'on aime bien et qu'on a envie d'avoir
auprès de soi, sans pour autant satisfaire du tout la demande économique. Cela
fait partie de la réalité, et dans les petits villages je pense que la demande
individuelle est la plupart du temps satisfaite alors que la demande économique
de l'est pas. Les grandes villes et les grandes opérations sont plus propices à
cette dernière.
Il faut combiner tout cela et on arrive à ce qu'il y ait
les 27 offres et puis les 3 demandes économiques ( qui peuvent être
inférieures, égales ou supérieures à l'offre ). Cela fait 3 fois 27, soit 81
cas d'offres/demandes économiques, puis ensuite il y a 3 fois 27, soit 81
demandes individuelles et offres, et comme les deux peuvent se combiner,
on a 81 x 81 = 6 561 cas de marchés fonciers.
Comme
quoi, si nous ne le savions pas, la réalité est beaucoup plus complexe qu'elle
n'en avait l'air. ( Cf. TABLEAU IN FINE )°
QUELLE UTILITE PRATIQUE A CES SPECULATIONS ?
La conclusion que la situation du marché foncier des
terrains à bâtir peut se présenter sous 6.561 formes différentes a-t-elle quelque utilité
pratique ?
On peut
en douter.
On peut cependant essayer d'en trouver quelques-unes ne
serait-ce que pour se rassurer ou pour se justifier d'avoir réfléchi sur ce
vieux sujet.
En premier lieu, elle donne, à supposer qu'on soit en
mesure d'apprécier approximativement les offres et
les demandes, la possibilité de qualifier la situation
d'un marché communal donné, avec un peu plus de justesse. A ce stade, elle
permet donc de nuancer certaines affirmations globales portées sur le marché
par les uns et les autres à partir de constatations toujours très partielles.
Elle permet également de s'interroger, avec un peu plus
de rigueur intellectuelle, à partir de quelques mesures concrètes des
différents constituants de l'offre et de la demande, de quelques mesures sur
les décisions prises qui conduisent à la situations constatée et de se demander
si elles répondent bien aux intentions
initiales.
Il faut bien remarquer cependant que ce genre
d'interrogation n'est pas très fréquent sans qu'on sache si la cause en est
dans l'absence d'instruments pour le faire, auquel cas la réflexion en fournit un, aussi fruste soit-il, ou
dans l'absence de motivation, auquel cas il ne faut pas trop s'attendre à
ce que la réflexion puisse la créer.
A supposer enfin que la motivation de connaître et d'agir
se manifeste, il n'est pas impossible que les critères utilisés dans la
réflexion permettent d'y voir plus clair et de rectifier le tir.
Si tel est le cas, la réflexion peut être utile sur deux plans.
Le premier plan est celui des instruments utilisés pour produire des
terrains à bâtir et les mettre à la portée de la demande ( Cf. SCHEMAS
N° 2 et 3 dans le code
génétique urbain [1986-04-00---H-LE-CODE-GENETIQUE-URBAIN] ).
Il est assez évident d'affirmer que si les instruments
qui contribuent à la formation de l'offre, à savoir :
les moyens juridiques qui attribuent la qualification de constructible aux terrains,
les moyens qui permettent d'équiper les sols,
les fiscalités qui s'appliquent à la détention des terrains et
aux transactions,
les interventions publiques sur le marché foncier
et les contributions prélevées à l'occasion des opérations de
construction,
sont actionnés sans qu'il n'y ait de liaison nécessaire
entre le déclenchement et les effets des uns et des autres, les situations
concrètes peuvent être très diverses dans leur aberration.
A titre d'illustration, la mise en oeuvre de ces
différents moyens a été schématisée dans deux graphes ‑ l'un idéal,
l'autre réel ‑ qui illustrent les déficiences de notre
système. Il n'est guère étonnant, dans ces conditions, qu'il y ait autant de
récriminations et d'effets pervers sur le marché foncier.
Le second plan est celui de l'action concrète sur le terrain, à mener à bien,
avec les instruments tels qu'ils sont. La réflexion pratique, si elle est
poussée à son terme, conduit certainement à réexaminer ce qui a été fait en
bien des endroits. Toutefois, mieux ajuster les offres entre elles et mieux
comprendre la demande n'aboutit pas nécessairement à offrir plus de terrains à
bâtir, si la
société locale a la phobie de l'urbanisation, ni a en offrir moins,
si elle est indifférente à un bon aménagement urbain et ne songe à satisfaire
que les appétits fonciers.
Le droit, dans la société, joue un peu le rôle du code génétique
pour les organismes vivants, ce qui évidemment peut paraître un peu audacieux
comme analogie, mais explique bien des choses. Pour mieux comprendre, il faut
prendre le dessin. Dans le pentagone, au centre, il y a le chromosome A, A comme autorité. A,
c'est la pensée, le vouloir qui peut commander par des flèches à plusieurs systèmes :
le système qui qualifie
juridiquement les sols : ce sont les P.O.S.,
etc. ;
le système qui équipe les
terrains, qui est à base de budgets et de travaux ;
le système qui commande aux
fiscalités locales ou sur la détention ou la transmission des biens ;
le système qui commande les interventions publiques sur le marché foncier: la préemption, l'expropriation, le remembrement urbain, la
vente des terrains acquis ;
le système qui commande le
financement de l'équipement des sols, quand on n'a pas recours à l'impôt
général, c'est-à-dire le système des
participations.
La
première planche décrit le code génétique parfait. Sur la deuxième planche on y voit le
code génétique réel ; évidemment il est un peu
boiteux, mongolien, mais il ne faut pas trop s'en étonner. Ce mongolisme touche
un peu les chromosomes eux-mêmes. La déficience chromosomique de chaque système
peut être évaluée très forfaitairement. On peut dire que du côté des P.O.S. il
y a 25 % de défauts, ce qui n'est pas trop grave. Pour ce qui est de
l'équipement des sols, c'est aussi d'un ordre assez faible. Du côté de la
fiscalité, c'est un peu plus grave ; quand on regarde notre impôt sur les
plus-values, notre taxe professionnelle ou la taxe foncière sur la propriété
non bâtie, on se dit qu'il y a des déficiences génétiques certaines, que
quelques manipulations seraient les bienvenues. Quand on regarde les
interventions sur le marché foncier, on se dit que c'est bien suffisant malgré
quelques défauts qui viennent plus des excès chromosomiques que des lacunes.
Quand on regarde la façon de prélever, à l'occasion de l'octroi des
autorisations, on trouve les incohérences jusqu'à 40 %. Ces taux sont
naturellement approximatifs.
Le code génétique a des malfaçons ‑ on s'en doutait
‑ qui attirent beaucoup l'attention ‑ notamment des bureaucrates et
des législateurs ‑ si bien qu’en général, quand on veut améliorer le
matériel génétique en question, on touche les P.O.S., la fiscalité, les
interventions publiques, les Z.I.F., les Z.A.D., les prélèvements divers. Ce
n'est pas toujours mauvais, mais c'est presque secondaire. La lacune, c'est le recours à l'analogie
biologique qui la révèle. On en souffre tellement qu'on n'y fait
plus attention. Cette
lacune est essentiellement localisée dans les liaisons qui doivent raccorder
les cinq grandes fonctions exercées par chacun des cinq chromosomes
périphériques.
La liaison N° 12 par exemple, qualification
juridique des sols -- état des équipements, peut être recherchée dans la
législation ; elle n'existe qu'à l'état de brin.
Les Suisses, eux, semblent y avoir pensé, ce qui est très intéressant car une
pareille référence étrangère à l'idée qu'une liaison puisse s'imposer entre les
deux fonctions, donne une plus-value considérable à la proposition.
Quels effets résultent des déficiences de la liaison ?
Que signifient-elles ? Elles signifient que rien n'oblige un terrain de
plusieurs milliers d'hectares, d'être qualifié juridiquement de constructible,
sans être équipé ; que rien n'empêche d'équiper des terrains juridiquement
inconstructibles, ce dont on ne s'est jamais privé dans notre beau Pays
cartésien. Chacun connaît cela et ses raisons,
mais chacun se plaint du P.O.S. ou du défaut ou des excès d'équipement, [ mais ]
nul ne se plaint, ne s'est jamais plaint de l'absence de liaison organique, ou hormonale entre les deux. On peut donc se
plaindre longtemps, toucher les P.O.S., investir plus ou investir moins, le
mécanisme ne marchera jamais bien.
Mais cette déficience est compensable si l'organisme A, a dans son
chromosome le gêne de la cohérence qui l'amène à veiller ne pas équiper des
terrains inconstructibles, et à ne pas qualifier de constructibles, des
terrains qui ne le sont pas. Il ne l'a pas toujours. Il l'a quelquefois,
quelque temps, puis sa vigilance s'ensommeille. Il se laisse aller à la facilité.
C'est ainsi que la liaison N°12,
dans le code génétique urbain réel est déficiente, mais cette déficience est
compensable.
D'autres ne le sont pas. C'est le cas de la
liaison N°13, entre la qualification
juridique des sols et la fiscalité foncière. On ne peut pas dire toutefois que
la liaison n'existe pas ; il en existe une mais elle est maligne ou
pathologique; elle produit des toxines. En effet, plus
un terrain est constructible plus il vaut cher, moins il paie d'impôt locaux:
C'est une des beautés de notre système qui, sans cela, sera presque parfait.
Cette déficience, au surplus,
ne peut pas être compensée ni la volonté du chromosome A, qui le souhaiterait,
car la loi le lui interdit.
La liaison
N°14 existe et peut être compensée, etc.
Chacun peut, de la sorte,
s'interroger sur les vrais clefs qui commandent le marché foncier et qui sont
moins dans chacune des cinq fonctions d'intervention que dans les liaisons qu'elles
doivent avoir entre elles et qu'elles n'ont que partiellement.
Le taux de déficience du
chromosome A n'est pas quantifiée. C'aurait été désobligeant, mais ce taux peut
aller jusqu'à 100 %, en sorte qu'il ne compense pas nécessairement les
déficiences liées aux liaisons mais peut même les aggraver.
Il en
est une qui mérite une mention particulière, c'est liaison N°14 qui concerne la
qualification juridique des sols et les interventions publiques sur le marché
foncier. La liaison manque mais peut être compensée. Toutefois il arrive
souvent que les interventions soient confiées à un organisme externe à
l'autorité comme une société d'économie mixte. Cet organisme élabore peu à peu
son propre métabolisme de l'offre de terrains, sans trop se soucier de la
qualification juridique des sols, ni de leur équipement d'ailleurs. Il a
également sa propre représentation de la demande, qui a du mal à s'ajuster aux
nombreuses variétés de demande...
SCHEMAS N° 2. Vue d’ensemble
du Code génétique urbain parfait
On trouve, ordonnée,
toute notre législation foncière dans ce pentagone.
Aussi l'existence d'un
organisme n'est-elle point une garantie de régulation du marché foncier : les
exemples contraires ne manquent pas ; mais en l'absence d'organisme, les choses
vont généralement encore plus mal car l'administration, locale ou non, quand
elle intervient directement elle-même, a toujours quelques difficultés à se
comporter en commerçant. Pour une collectivité locale, en effet, vendre un terrain c'est plus qu'un acte
commercial, c'est un acte politique
qui peut lui valoir des critiques, lui faire perdre des voix... On sort très
vite de l'économie de marché et du marché foncier. Cela explique aussi que la
compensation des liaisons déficientes fonctionne de façon aléatoire, comme si
le produit de
l'efficacité et de la démocratie devait à tout prix demeurer constant.
En effet, on constate plutôt que la compensation ne
marche à peu près bien, que dans les organismes administratifs du type des
établissements publics ( celui de la Défense et ceux des villes nouvelles ...
).
Vient la relation N°15 entre
la qualification juridique des sols et les conditions dans lesquelles se
prélèvent les financements. Il n'y a pas de lien rationnel entre les deux ; on
a bien essayé d'en mettre un peu par le passé ; il y a des brins de continuité
qui traînent. On essaie bien d'en introduire par-ci par-là mais sans grand
succès, En Suisse il y a bien quelque chose, entre les impôts fonciers, l'état
des équipements, le fait de fabriquer des équipements et d'acheter du terrain.
En France tout est déconnecté. Une
commune peut acheter des terrains et ne jamais les équiper, ce qu'a fait
également l'Etat. Il n'y a aucune obligation d'équiper ou de vendre.
Le système est en apparence parfait comme une voiture à qui il
manquerait la colonne de direction, les tringleries des accélérateurs et des
freins, la butée d'embrayage, la colonne de transmission, le différentiel, elle roule quand on la pousse à la main
avec précaution.
On est dans un système que l'on pourrait qualifier de
schizophrène. L'autorité
a cinq mains qui peuvent jouer de façon totalement autonomes et rien n'oblige
ces mains, ni dans la politique, ni ailleurs, à agir de concert. On
parle de déréglementation, c'est à la
mode dans notre pays. C'était à la mode en 69 et ce qu'on a fait a accru le volume de la législation.
Chaque fois qu'on déréglemente, vous remarquerez que la législation s'engrosse.
Sur quoi se porte généralement la réflexion sur la réglementation ? Sur les chromosomes. Le risque est de
voir leur volume doubler car simplifier, chez nous, c'est mieux répondre aux
cas particuliers auxquels on a pensé quand on fait les textes, donc c'est
gonfler et rendre plus subtile la réglementation. Ce n'est jamais ajuster,
coordonner, instituer les liaisons manquantes '
Il y a donc toute chance que le problème soulevé par la
carence des liaisons N°12, 13, 14 et 15
passe inaperçue. Il n'intéresse personne. Sa
solution n'exige que quelques phrases ici ou là, mais aucun texte important,
aucune institution à inventer, aucune réforme spectaculaire à laquelle laisser
son nom. Il faut donc craindre que la puissance
publique, le législateur, l'administrateur, les élus locaux, enfin tout le
monde, continuent
à torturer le code l'urbanisme et ne voient dans ces affirmations
sur les liaisons entre législations qu'une vue de l'esprit. Il faut souhaiter
seulement qu'elle intrigue ceux qui désirent ou prétendent mieux faire se
rencontrer l'offre et la demande.
ANTOINE GIVAUDAN
[1] [ Au
moment où j’écris cette note au bas d’une page d’imprécations anciennes contre
notre indigence intellectuelle, une nouvelle génération “ d’ignorantins” s’est piquée
de combattre l’étalement urbain en tripotant à coups de poings le POS et le COS
c’est à dire le chromosome N°1 alors que les maladies génétiques sont ailleurs
et en particulier, maintenant on en est sûr alors qu’en 1986 il eût prématuré
et malveillant de l’affirmer, l’essentiel de la pathologie est dans le
CHROMOSOME A
décentralisé. A.G. 09/04/99 ].
Tableau
n° 7.
Combinaisons de l'offre et de la demande. ( extrait )
Tableau n°8. Combinaisons des deux marchés Fonciers principaux
(extrait)