ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES
ET
SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES
SIMPLIFIER ET INNOVER
ANTOINE. GIVAUDAN
colloque
l’Association des Etudes Foncières ( ADEF )f
EDITION DE L’ADEF. AOUT 1978
( 18 MAI
1987 )
réparer les 2 GRAPHES IMAGES et y AJOUTER LES titres.
ORIGINE ET DESTINATION
J’ai saisi l’occasion d’un colloque de l’A.D.E.F pour dénoncer l’inadéquation des associations foncières urbaines
pour réaliser du remembrement, là où l’espace le commande, car il n’est point
besoin de Direction de l’Aménagement Foncier et de l’Urbanisme ou de quoique ce
soit de nouveau, pour que les propriétaires privés s’entendent entre eux. ( Cf.
[1987-05-18-1-H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI-SIMPLIFIER-POUR-INNOVER]pour le compte rendu de l’exposé verbal ) .C’est pourquoi
l’Association Foncière Urbaine libre marche bien, quand il s’en constitue,
malgré la complication du droit, dès que l’opération est quelque chose d’autre
qu’un lotissement ou ensemble de constructions peu important.
Ces suggestions de colloque ne firent naturellement ni chaud, ni
froid, et on ne remembra pas plus après qu’avant, c’est à dire pas du tout, car
nul ne sait dans l’administration et dans les communes comment s’y prendre, s’il fallait le faire, malgré tous les obstacles
artificiels à surmonter.
Mon attachement intellectuel au remembrement date des années 60,
quand j’ai appris qu’on avait beaucoup remembré lors de la reconstruction. Cet
attachement est resté « intellectuel », car je n’ai jamais eu la
responsabilité de promouvoir ce moyen d’action, même si je m’étais arrogé celle
d’y réfléchir, quelques mois, en 68-69.. De cette époque d’ailleurs date mon
scepticisme sur les A.F.U, inventées par la Loi d’Orientation Fncière en 1967 (
Cf.#1670# ). J’ai relancé l’initiative
sur ce thème en 1980 ( Cf.#1980-01-17---H#) mais sans succés faute
d’un agent vraiment capable de s’y consacrer. Les malheureuses AFU restèrent
donc dans les cartons malgré quelques exemples ici ou là.
J’ai même écrit au Ministre à ce sujet puisqu’il avait demandé des
suggestions à ses agents, propos en l’air de séances pubiques,
destinés à plaire et à montrer son ouverture d’esprit, donc suspects que j’ai cependanr pris au mot.( Cf. #1986-11-20---H#)
Bref on ne remembra pas, par ce moyen, là où il l’aurait fallu et je
suis sûr que cette carence a contribué à la raréfaction de l’offre foncière
ainsi qu’à l’étalement urbain, tout en favorisant une urbanisation pleine de
trous, et des implantations à tort et à travers, notamment dans les entrées de ville. Quand la distribution
aléatoire des formes et des dimensions de la propriété dicte sa loi,
l’urbanisme s’en ressent et on devine au premier coup d’œil l’espace urbain où
cette loi maléfique a sévi.
Plus récemment, j’ai souhaité présenter une fois de plus ma
doctrine, histoire qu’on puisse la retrouver ( Cf.[1995-11-01---H-MOBILISATION-DE-L-OFFRE-FONCIERE]).
Aujourd’hui, on reparle d’étalement urbain, mais je parie n’importe quoi qu’on ne remembrera pas plus dans vingt ans que maintenant.
Cf. [1987-05-18-1-H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI-SIMPLIFIER-POUR-INNOVER]pour l’exposé verbal
REMEMBREMENT URBAIN AFU ET SCI
SIMPLIFIER POUR INNOVER
introduction
1. La Société Civile Immobilière
2. Pourquoi et comment recourir à la S.C.I.?
21. La procédure d'autorisation des A.F.U.
211. Etablissement du projet d'acte
d'association d'une A.F.U.
A Composition du dossier pour
l' A.F.U de remembrement
B Composition du dossier pour
l'A.F.U.de groupement de parcelles.
212. L'autorisation de l'A.F.U.
par le préfet et son cheminement.
A. L avis du conseil municipal
B. L'enquête administrative
C. L'assemblée générale des
propriétaires
D. Le refus
E. L'autorisation
213. A.F.U. autorisée et
"S.C.I. autorisée".
2.2. Simplifier l'A.F.U. de remembrement
221. La procédure
A. L'établissement du projet de
remembrement
B. Consultations
C. L'enquête publique sur le
projet de remembrement
D. L'établissement et
l'approbation du plan de remembrement
222. La critique et la
simplification
A. L'absence de fondement à
l'exigence dune enquête publique
B. L'ambiguïté de la notion
"d'intéressés"
C. La simplification
23. La simplification radicale de l’A.F.U. de groupement de parcelles.
231. La simplification
radicale.
232. La simplification
minimale.
233. Conclusion.
3. Comment opérer avec une S.C.I. ?
Conclusion
INTRODUCTION
L'urbanisme
courant, l'urbanisme ordinaire,
celui qui se fait chaque jour, au gré des divisions de propriétés, des
lotissements, des constructions modestes ou d'importance moyenne, est très
directement dépendant, dans sa morphologie et sa qualité' apparente externe de
la structure foncière.
La gestion quotidienne du droit, le
besoin de dérogations aux règles les plus courantes et inévitables (
implantations, hauteur, densité ), les différends entre voisins sourcilleux,
sont également très déterminés par cette structure foncière.
La
stérilisation de nombreux terrains constructibles ‑ ou plus exactement de
terrains inconstructibles ou mal constructibles en raison de leur forme,
disposant cependant de constructibilité, en un mot la restriction de l'offre
foncière n'est pas sans rapport avec la mauvaise structure foncière, à savoir
son morcellement aléatoire et excessif.
Enfin,
la desserte convenable des terrains en voirie et réseaux, et la commodité pour
les communes ou les aménageurs de les réaliser au meilleur coût et de la
meilleure façon, sont aussi compromises par une médiocre structure foncière.
Quelles que soient la qualité du droit,
sa bonne conception et sa rédaction convenable,
Quels que soient le savoir faire et la
bonne volonté des aménageurs ou des constructeurs, des maîtres d'oeuvre et des
hommes de l'art,
Quel que soit le souci des communes ou
de l’administration de l'équipement ‑ qu'elle conseille ou soit
responsable de la décision, l'urbanisme ordinaire est grevé par l'hypothèque d'une
mauvaise structure foncière presque généralisée.
On ne le dit, on ne le dira jamais assez.
Je
crains d'ailleurs qu'on persévère à se complaire dans le contresens selon
lequel le POS ‑ quand il existe ‑ ou le droit plus généralement est
source d'interdiction, de complications, d'embêtement alors que la source du mal
est beaucoup plus dans la structure foncière.
On peut
donc rêver à un droit meilleur, proposer même, comme certains ont osé le faire,
de supprimer les règles d’implantation; rien ne changera si la structure
foncière reste inchangée là où elle est mauvaise. Cette structure est une
donnée de fait.
L'esprit
tend par conséquent à la prendre telle qu'elle est. S'agissant de la propriété,
on n'y touche pas sans prendre des gants. Et cependant la seule façon d'obtenir
un urbanisme ordinaire plus satisfaisant est bien de revoir, là où elle ne
convient pas, la structure foncière, par du remembrement.
Or le
remembrement est une opération extraordinaire par rapport aux modes courants de
l'urbanisme ordinaire. On n'y recourt donc que très rarement.
S'il
y a une lacune à combler, dans nos façons de faire, c'est bien de rendre plus
habituel le recours au remembrement urbain.
S'il
y a un reproche majeur à faire à l'administration de l'équipement, car l'urbanisme
courant c'est bien, en espace et en volume, l'urbanisme le plus important,
c'est de ne pas avoir su offrir aux aménageurs, aux constructeurs, aux
propriétaires, aux communes, un moyen de remembrement adapté à la vie
ordinaire.
L'Association
Foncière Urbaine ( A.F.U.), en effet, qui est l'institution et la procédure du
remembrement est tout, sauf adaptée à l'action quotidienne.
Quand,
au surplus, on se permettra de le rappeler, il n'y a point d'incitation sérieuse
des propriétaires à se constituer en A.F.U. ‑ faute d'un titillement foncier
comme je suis efforcé de l'expliquer dans la Revue “ Etudes
foncières ” ( 1 ) ‑ nul
n'est plus étonné que l'Association foncière urbaine et le remembrement sont
restés des modes exceptionnels et très limités pour agir dans l'urbanisme
ordinaire.
De tels
propos laissent donc penser qu'on n'a pas choisi, en choisissant l'A.F.U. pour
réaliser le remembrement, une voie, adaptée, ou qu'on en a beaucoup compliqué
l’utilisation.
Ils
laissent également penser qu'une autre voie pourrait être empruntée. Laquelle ?
Pourquoi ? Comment ?
C'est
ce qu'il convient maintenant d'expliquer.
( 1 ). Etudes foncières N° 32 .Juillet
1986. [1986-09-01---H-DEVELOPPER-L-OFFRE-FONCIERE-SANS-TOUT-DETRAQUER]
1. La Société Civile Immobilière
C'est
une institution ancienne, de tous les temps oserions-nous dire en exagérant un peu,
par laquelle plusieurs propriétaires de biens immobiliers, après être tombés
d'accord sur la valeur respective de leur patrimoine, se mettent en société et
en contrepartie de leurs droits réels, reçoivent des parts de sociétés.
La
Société Civile Immobilière ( S.C.I.)
dispose d'un, capital constitué de l'ensemble des biens apportés par les
sociétaires.
Dès que
la société est constituée, le remembrement est réalisé.
C'est d'une miraculeuse simplicité.
La
S.C.I. se met alors au travail. Si elle est ambitieuse elle se lancera,
elle-même, dans une opération d’urbanisme ( lotissement, construction, etc ...
). Si elle l'est moins, elle cherchera quelqu'un à qui vendre son capital et la
cession une fois opérée, chaque sociétaire en recevra une part, au prorata de
sa part de capital, exprimée en millièmes, puis se dissoudra.
Dans le premier cas, la
dissolution surviendra une fois l'opération achevée et les immeubles vendus.
Entre temps chaque sociétaire aura pu recevoir une part, proportionnelle à ses
parts de capital, des bénéfices réalisés sur les cessions des immeubles vendus.
Ce
processus, pour schématisé qu'il soit, est simple et clair.
Il
soulève plusieurs questions.
1.
Pourquoi n’y-a-t-on pas plus souvent pour réaliser des remembrements ?
2. Quel
est le régime fiscal applicable à ces opérations ? Est-il moins avantageux que
celui qui s'applique aux remembrements réalisés par la voie d'un A.F.U. ?
3.
Est-ce que le faible intérêt pour la S.C.I. tient au régime fiscal ?
4.
Est-ce qu'il n'y a pas de professionnels intéressés financièrement par la
S.C.I.
5.
Est-ce en raison du fait que l'administration, qui ne pratique pas le droit des
sociétés privées, ne la conseille pas.
Je
souhaite que nos débats apportent une réponse à ces questions.
Si le
diagnostic ci-dessus est exact, chacun admettra que la S.C.I. est une solution
simple mais il n'est cependant pas superflu de le démontrer.
2. Pourquoi et
comment recourir à la S.C.I. autorisée ?
S'agissant
d'AFU libre ou de SCI, dont la création est entièrement laissée à l'initiative
des propriétaires et requiert leur unanimité, les questions ci-dessus prennent
peut-être tout leur sens. Mais nous n'aborderons pas le droit tel qu'il est, en
régime libre.
C'est
plutôt dans le champ des A.F.U. autorisées qu'il faut patrouiller pour mettre
en avant une S.C.I. d'un type nouveau, la "S.C.I.
autorisée" en vis-à-vis de l'A.F.U autorisée pour le groupement de
parcelles. Néanmoins le souci et la nécessité de favoriser la restructuration
foncière des espaces morcelés, nous invitent aussi à regarder naïvement la
procédure des AFU autorisées pour le remembrement.
21. La procédure d'autorisation des A.F.U.
Cette
procédure est commune à toutes les A.F.U., quel qu'en soit l'objet
( remembrement, groupement de parcelle, ou autres ... ) et se trouve
définie dans l'article R.322.3. Les deux phases essentielles sont :
‑
l'établissement du projet d'acte d'association,
‑
l'autorisation de l’A.F.U. par le préfet et son cheminement.
Toutefois
le dossier est différent suivant qu'il s'agit de remembrement ou de groupement
de parcelles.
211. Etablissement du projet d'acte d'association
d'une A.F.U.
Par
définition, s'agissant d’A.F.U. autorisée, le projet d'acte englobe des
propriétés appartenant à des personnes qui ne sont pas d'accord pour participer
à l’A.F.U. ou à des absents. S'il y avait eu unanimité une A.F.U. libre aurait
suffi.
A. Composition du dossier pour l’A.F.U. de
remembrement
Ce
dossier comprend cinq pièces obligatoires selon l'article R.322.6.
Pièce N°1. Un plan parcellaire.
Pièce N°2. Un état des propriétaires.
Pièce N°3. Une notice explicative sur
l'utilité du remembrement.
Pièce N°4. Une estimation des coûts des
études réalisées ou à prévoir.
Pièce N°5. L'engagement d'une personne
publique d'acquérir les immeubles qui feront l'objet d'un délaissement.
En
fait, seules les pièces N° 1, 2 et 5 sont vraiment nécessaires.
Pièce
N°3 parait un peu superflue car l'utilité du remembrement est facile à
discerner.
La Pièce N°4, ne regarde pas l'administration.
On
peut cependant les conserver dans la mesure où certains propriétaires peuvent
contester l’utilité de l'opération mais ce n'est pas parce que ces pièces ne
seraient pas jointes qu'ils seraient privés de ce droit.
B. Composition du dossier pour l' A.F.U. de
groupement de parcelles
Le
dossier s'enrichit de pièces supplémentaires à celles qui viennent d'être
énumérées ( article R.322.25 ).
Il faut
que le projet d'association précise les pouvoirs conférés à l'association selon
son objet qui peut être :
‑
la passation du bail à construction,
‑
la représentation des associés en vue de la réalisation du transfert de
propriété par apport à une Société de construction,
‑
la réalisation d'un transfert de propriété par vente à un établissement public
ou à une société de construction ou d'aménagement.
S'y
ajoute, le cas échéant, une notice sur les bâtiments à acquérir par
l'association, s'ils doivent être démolis, transformes, réparés.
En
vérité on ne comprend pas bien les raisons pour lesquelles, à l'avance, l’A.F.U
doit déterminer ce qu'elle fera : passation d'un bail, apport à une société,
vente. Le texte prescrit ainsi des conditions qui empêchent l’A.F.U de négocier
au mieux avec un tiers, au meilleur prix, les biens de ses membres.
On pourrait
donc simplifier le dossier ‑ mais plus encore le déroulement ultérieur de
l'opération en supprimant les conditions ci-dessus énumérées et finalement
unifier les dossiers de création dans les deux types d'A.F.U.
212. L'autorisation de l' A.F.U. par le
préfet et son cheminement
La
procédure définie par l'article R.322.3 peut être sensiblement simplifiée. Le
préfet, en possession du projet d'acte d'association doit obtenir l'accord du
Conseil Municipal, prescrire une enquête administrative, convoquer les
propriétaires en assemblée générale, notifier son refus ou autoriser l' A.F.U.
A. L'avis du Conseil municipal
Le
conseil municipal, saisi par le préfet, a deux mois pour donner son accord, s'il ne l'a pas fait
antérieurement au vu du dossier que lui aurait soumis l'association ; son
silence vaut acquiescement.
Avant
la loi du 18 juillet 1985, qui a été présentée comme une loi favorable à la
création des A.F.U., l'avis du conseil
municipal était un avis simple.
L'article L.322.3.2. nouveau l'a changé en avis
conforme ou accord. On
peut s'en étonner car il n'est pas fondé de subordonner la poursuite de la
procédure à l'accord de la commune. Ce pouvoir de veto est injustifié et
devrait être supprimé.
B. L'enquête administrative
Elle
est prévue et définie par le décret du 18 décembre 1927. Elle doit être engagée
dans un délai de 3 mois suivant l'accord express ou tacite du conseil
municipal.
On ne
voit pas plus l'utilité de cette enquête.
Si la
contrainte d'une minorité n'était pas soumise à des conditions strictes
d'information ( cf. ci-après ) et de majorité des propriétaires, fixées par la
loi, on comprendrait qu'une enquête "publique" soit prévue. Ce n'est
pas le cas. La redistribution des propriétés, dans un périmètre donné, selon un
nouveau parcellaire ou leur groupement est un acte qui ne fait grief à aucun
tiers. Cette nouvelle distribution peut se faire sans enquête par acquisition
simultanée ou successive par un seul propriétaire ; elle peut se faire, sans
enquête, par une S.C.I. ou une A.F.U. libre.
Ce
n'est pas l'existence d'une opposition interne au périmètre qui justifie
l'exigence d'une enquête publique. On peut donc la supprimer sans porter
atteinte à une garantie juridique.
C. L'assemblée générale des propriétaires
Le
préfet convoque les propriétaires en assemblée générale. Cette formalité est
essentielle et doit être maintenue.
D. Le refus
Le
préfet notifie au demandeur les raisons pour lesquelles il estime que le
dossier rie peut pas être instruit. Cette faculté manque de fondement. La volonté
de constituer une A.F.U. autorisée ne devrait pas pouvoir être paralysée pour
des raisons d'opportunité. Le préfet devrait avoir compétence liée quand les
conditions de majorité sont remplies. C'était semble-t-il, le cas,
antérieurement au décret du 14 mars 1986 qui a modifié l'article R.322.6 bien
que la circulaire du 3 septembre 1975 affirme le contraire. Quoi qu'il en soit
le pouvoir de refuser semble renforcé. On s'étonne derechef d'avoir entendu
dire qu'on avait, en 1985 et 1986 voulu favoriser la création des A.F.U., même
si cet obstacle éventuel supplémentaire n'a pas souvent joué, tant il y a peu
d'A.F.U. autorisées. Les motifs de refus d'autorisation devraient être fixés
par les textes.
E. L'autorisation de l'A.F.U.
Le
préfet autorise la création de l'A.F.U. si les conditions de majorité sont
remplies, dans un délai de 2 mois à compter de l'assemblée générale des
propriétaires, par arrêté, (même si le texte ne le précise pas), qu'il ne
serait pas superflu de publier au recueil des actes administratifs du
département.
Enfin,
l'acte constitutif de l’A.F.U. est publié au fichier immobilier, à la diligence
du Président de l'AFU, même si le texte ne le précise pas. Cette exigence
ajoutée en 1977, est justifiée car lorsqu'on a sa propriété. dans le périmètre
d'une A.F.U. autorisée, on n'a plus vraiment la disposition de son bien et il
serait fâcheux qu'une transaction immobilière puisse se passer en
méconnaissance de la servitude privée très lourde que constitue le fait d'avoir
son bien dans une telle A.F.U.
213. A.F.U. autorisée et "S.C.I.
autorisée"
Indépendamment
des conditions ou formalités lourdes ou superflues auxquelles l'autorisation de
l'AFU est soumise et qui pourraient être ainsi allégées, nulle raison, logique
ou juridique, interdit que la personne morale nouvelle, ne soit qu'une A.F.U.
Ce pourrait être aussi bien une S.C.I. dont certains propriétaires refuseraient
d'être membres et à laquelle ils ne voudraient pas faire apport de leurs biens.
En
effet l'acte de constitution du S.C.I. "autorisée" implique bien les
pièces N° 1 et 2. On peut admettre sans inconvénient qu'il comporte les pièces
N° 3 et 4. Il doit comporter la pièce N° 5, à savoir l'engagement d'une
personne publique ou de la SCI d'acquérir les délaissés.
En
revanche, il n'y a aucune raison d'obliger la S.C.I. ( tout autant que l’AFU )
de préciser en vue de quels objectifs elle est constituée. Ce peut être du
remembrement, du groupement de parcelle, en vue de vendre ou construire, peu
importe. Il faut laisser les portes ouvertes, à ce stade, à toutes les
possibilités.
22. Simplifier l’A.F.U. de remembrement
Pour
apprécier la nécessité de cet objectif, il faut (mais il ne suffit pas)
consulter la graphe de la procédure du remembrement réalisé par une AFU, tel
qu'il est décrit dans l'annexe B.1 de la circulaire N° 75.133 du 3 septembre
1975 ( Cf. annexe A ). Depuis, ce graphe s'est d'ailleurs alourdi d'autres
formalités.
Ce
cérémonial, fixé par les articles R.322.6 à R.322.22 échappe à toute
mémorisation. Pour comprendre les critiques et les simplifications qu'elles
justifient, il convient, malgré le caractère ingrat de la démarche, de
reprendre les grands stades de la procédure de remembrement.
221. La procédure
A. L'établissement du projet de remembrement.
Il n'y
a rien à redire à ce que le président de l’AFU requiert du conservateur des
hypothèques toutes les informations existantes sur les droits réels (article
R.322.8). C'est
une sage précaution, mais il doit constituer un dossier singulièrement complexe
qui comprend 12 pièces, chef d'oeuvre d'accumulation d'exigences que le régime
de l’AFU rend inévitable.
Il est
plus simple de citer l’article R.322.10.
ART.* R. 322.10 ( D. N° 76.267 du 25
mars 1976; D.N° 86.517 du 14 mars 1986).
L'enquête publique prévue à l'article
L.322.6 a lieu dans les formes prévues par le titre II du décret N° 59.701 du 6
juin 1959.
Le dossier mis à l'enquête
comporte au moins :
1. Le plan et l'état
parcellaires avant remembrement désignant les immeubles, conformément à
l'article 7 du décret N° 55.22 du 4 Janvier 1955 modifié avec l’indication des
charges, servitudes et autres droits réels grevant les parcelles et les
bâtiments;
2. Une notice rappelant les
dispositions des articles L.322.6 et R.322.9;
3.1 Une notice sur le mode
d'évaluation des valeurs des parcelles avant remembrement;
4. Un état des valeurs des
parcelles avant remembrement et des quotes-parts de ces valeurs en cas de
copropriété ;
5. Le plan et l'état
parcellaires après remembrement désignant les Immeubles conformément à
l'article 7 du décret N° 55.22 du 4 janvier 1955 modifié avec l'indication des
charges, servitudes et autres droits réels à maintenir, reporter ou Instituer;
7. Une notice sur le mode
d'évaluation des valeurs des parcelles après remembrement;
8. Un état des valeurs des
parcelles après remembrement ou des quotes-parts de ces valeurs en cas de
copropriété;
9. Le tableau comparatif par
propriétaire avant et après remembrement des valeurs respectives des parcelles
ou des quotes-parts de ces valeurs en cas de copropriété, avec l'indication des
soultes;
10. Un état des terrains
faisant l'objet avant remembrement d'orle affectation à des usages publics et
un état des terrains à affecter après remembrement à ces mêmes usages;
11. P Un état des dépenses faites ou à faire comprenant, le cas échéant, le coût d'acquisition et de démolition des bâtiments ou ouvrages dont la destruction est indispensable au remembrement et les propositions d'indemnisation en ce qui concerne les droits réels et personnels éteints en application de l'article L.322.6.
12. Les prescriptions propres à
l'opération, en complément de la réglementation d'urbanisme applicable.
On
pourrait se dispenser des notices sur le mode d'évaluation des valeurs des parcelles
avant et après remembrement mais cette exigence oblige le technicien
“ remembreur ” à s'expliquer.
Le
rappel des dispositions de la loi n'est pas très utile mais ne coûte pas cher.
L'état
des dépenses faites ou à faire existe de toute façon, au sein de l’A.F.U.
Seules
les prescriptions propres à l'opération, en complément de la réglementation
d'urbanisme sont inutiles, sinon dangereuses, car elles vont compliquer le
droit applicable aux opérations à réaliser sur le terrain. Cette pièce
supplémentaire a été ajoutée par le décret du 14 mars 1986, sans doute pour
simplifier.
B. Les consultations
Le
projet est transmis au préfet, qui recueille encore une fois l'accord ou l'avis
du conseil municipal, nouvelle formalité ajoutée par la loi du 18 juillet 1985
(article L.322.6.1 ) qui prétend favoriser et simplifier les AFU.
Ce sont
des délais supplémentaires car si le décret fixe des limites raisonnables (deux
mois) on sait en pratique ce qu'il en est du temps de transmission des dossiers
dans l'administration et des avis de conseils municipaux, qui prennent rarement
une forme affirmative simple mais sont assortis de conditions qui appellent des
discussions et des mises au point. Autant dire que le dossier risque d'être à
refaire avec les discussions que cela implique au sein de l'association qui a
pu enfin l'établir.
Cette
consultation est donc à supprimer ce qui nous ramène seulement à un régime
récent qui n'avait pas eu beaucoup de succès.
C. L'enquête publique sur le projet de
remembrement
L'enquête
publique, dont le dossier est l'objet a lieu dans les formes prévues en matière
d'expropriation.
Le
dossier et le rapport d'enquête est renvoyé au président de l'association.
Si le
conseil des syndics de l’AFU ne peut donner satisfaction aux "intéressés"
‑ il faudra revenir sur cette notion vague ‑ le président transmet
le tout à une commission de conciliation qui a deux mois pour rendre son avis.
Le
Conseil des syndics prend, au vu de cet avis, sa décision et la notifie aux
"intéressés".
Il faut
noter que le conseil des syndics peut dédoubler l'enquête publique et en
demander une sur la fixation des valeurs des parcelles avant remembrement, et
une seconde sur la redistribution parcellaire.
Ces
enquêtes se déroulent et s'achèvent, sans préjudice d'une saisine directe du
juge de l'expropriation, par les membres de l’AFU mécontents.
D. L'établissement et l'approbation du plan de
remembrement
Le
conseil des syndics arrête le plan de remembrement qui redistribue les
nouvelles propriétés et les droits réels. On peut contester que ce plan
comporte des prescriptions complétant la réglementation de l'urbanisme.
Ce plan
est transmis au préfet qui a un mois pour
l'approuver,
prononcer les transferts et attributions de droit de propriété, prononcer la
clôture des opérations.
L'arrêté
préfectoral est remis au président de l' AFU.
Il est
publié au Recueil des actes administratifs du département.
Le
président requiert le conservateur des hypothèques de publier l'arrêté qui
prononce les transferts et attributions de droit.
Il notifie
à tous les titulaires de droits réels, l'extrait du plan qui les concerne.
L'AFU
peut enfin se mettre au travail, aménager et équiper, etc ...et quand elle aura
terminé et soldé ses comptes, elle pourra se dissoudre.
222. La critique et la simplification
A. L'absence de fondement
à l'exigence d'une enquête publique
Si le
remembrement ‑ le même remembrement ‑ s'était réalisé spontanément
( par une AFU libre ou une S.C.I. ) il n'y aurait pas eu d'enquête
publique. Ce n'est pas le fait que le remembrement ait été conduit par une
A.F.U. autorisée qui justifie cette formalité.
De
nombreuses pièces à réunir ne regardent en rien les tiers. La notice sur la
mode d'évaluation des parcelles, l'état des valeurs des parcelles avant et
après remembrement, le tableau comparatif des valeurs de parcelles par
propriétaires avant et après remembrement, l'état des dépenses faites ne
concernent que les membres de l'association.
B. L'ambiguïté de la notion "d'intéressés"
Il est
dit qu'après l'enquête publique le dossier est renvoyé au Président de l'
A.F.U., avec les observations du préfet et que si le conseil des syndics ne
peut donner satisfaction aux "intéressés" ‑
lesquels ? les membres de l’AFU mécontents ou les tiers qui se sont exprimés
lors de l'enquête publique ‑ le dossier est transmis à la commission de
conciliation qui rend un avis dans les 2 mois.
Le
Conseil des syndics prend, par la suite, une décision motivée et la notifie aux
"intéressés".
Si
les "intéressés sont des membres de l'AFU, il est
normal que la décision soit du ressort du conseil des syndics. S'il s'agit de
tiers, qui se sont exprimés lors de l'enquête publique, il est anormal que ce
soit au conseil des syndics de décider?
L'article
R.322.12 concernant la saisine du juge de l'expropriation par les "intéressés"
exprimant des réclamations laisse penser, qu'il s'agit ici, de membres de
l’AFU.
Quoiqu'il
en soit, si les réclamations des tiers ne regardent pas le conseil des syndics,
l'enquête publique n'a pas de sens ; si elles le regardent, le texte est mal
rédigé.
Dans
les deux cas, le texte introduit des sources supplémentaires de zizanie dans
une procédure qui n'en manque pas et il est regrettable que la délicate
harmonisation interne des intérêts, entre membres de l’AFU, puisse être
perturbée par l'intrusion de tiers, irresponsables et non concernés.
C. La simplification
Elle
consiste à supprimer l'enquête publique et à confiner le règlement subtil de la
redistribution foncière au sein de l’AFU, avec une ouverture sur le juge pour
régler des différends.
Elle consiste également à supprimer l'accord du conseil municipal.
Son avis simple est suffisant. La commune tient la situation avec les
autorisation d'occuper le soi qu'elle délivrera ultérieurement et son avis sera
écouté s'il porte sur les accès, le branchement sur les équipements ; la
nouvelle redistribution foncière ne la concerne pas. Elle est délicate à mettre
sur pied.
Il ne faut pas que le conseil municipal, pour des raisons
inavouées, puisse la bloquer ou en redemander l'examen ... de nouvelles études
...
223. Remembrement "SCI autorisée"
Rien
n'interdit, a priori, qu'un SCI s'assigne pour objectif de redistribuer de
nouvelles propriétés à ses membres, en contre partie de leur part, après avoir
réalisé un lotissement.
Toutefois,
parce que le remembrement s'analyse en une opération de troc de droits réels,
il est impossible d'échapper à l'estimation des nouvelles propriétés après
remembrement. L'objectif d'égalité des droits avant et après remembrement rend
obligatoire l'approbation de cette estimation à l'unanimité et l'arbitrage du
juge de l'expropriation en cas de différends.
Aussi,
sans lui interdire cet objet, il y a toute chance qu'elle n'entre pas
naturellement dans la vocation de la SCI et il serait meilleur d'admettre
seulement la possibilité pour les membres, d'avoir la priorité d'obtenir, au
prix du marché, un terrain dans l'opération en contrepartie de tout ou partie
de leurs parts.
23. La simplification radicale de l’AFU de groupement
de parcelles
Les textes
actuels, nous l'avons vu avec la composition du dossier, s'ingénient presque à
enlever toute souplesse à l’A.F.U. de groupement de parcelles qui a cependant
l'avantage d'être dispensé de l'enquête publique, ce qui était déjà le cas,
sous le régime antérieur. En outre, son projet n'est soumis qu'à l'avis simple
du maire. On hésite à croire à tant de bon sens.
231. La simplification radicale
La
procédure n'est donc apparemment pas à simplifier. C'est la composition du dossier de groupement de
parcelles qui doit l'être. Il est défini, selon le cas, par les
articles R.322.26, R.322.27, R.322.28 ou R.322.28.1.
Il y a
en effet autant de dossiers différents minutieusement définis que d'intentions
possibles au groupement ( bail à construction, apport en société, vente des
terrains).
Ces
distinctions ne se justifient pas au départ de l'opération.
Il n'y
a qu'un seul objet à l’AFU : le groupement de parcelles pour en tirer le
meilleur profit.
Il est
évident que si le bail à construction est la voie choisie, l’AFU établira un
bail à construction avec quelqu'un; si elle préfère vendre les terrains, il lui
faut un acquéreur et elle passera un acte de vente, etc ...
L'identité
du preneur du bail ou de l'acquéreur qui peut n'être connue que beaucoup plus tard,
n'est pas nécessaire à l'approbation du projet de groupement de parcelle ; elle
ne regarde en rien l'autorité administrative
C'est
pourquoi la procédure peut être simplifiée radicalement par la suppression pure
et simple de l'approbation du préfet.
Le
groupement de parcelles est définitif le jour où l'estimation des biens, à
l'amiable ou par le juge, est définitive.
La
seule obligation qui devrait être faite à l’AFU est d'en informer le maire et
le préfet en leur communiquant une copie de la délibération du conseil des
syndics approuvant le projet de groupement.
232. La simplification minimale
Ce
faisant, on élimine d'autres difficultés que les textes ont involontairement
introduites, avec le souci maladroit de simplifier. Ces difficultés peuvent
être éliminées, sans peine, même si l'approbation du groupement de parcelles
est maintenue. Elles concernent l’objet de l’AFU
Quel
est donc le projet de l’AFU ?
Ce peut
être une construction, un lotissement, ou autre chose qui rapporte.
En
fait, l’A.F.U. n'aura pas souvent à établir de projet. Ce ne sera pas souvent
son affaire. Son affaire est plutôt de trouver un client qui fera le projet
lui-même, voire d'en trouver plusieurs et de vendre le terrain au plus offrant.
Et quand bien même elle souhaiterait en établir un, il n'y a pas lieu
d'intégrer ce projet dans groupement de parcelles.
Ce
projet ‑ qui doit pouvoir être établi simultanément ou ultérieurement ‑
ne pouvant être qu 'une construction, un lotissement, ou un autre mode
d'utiliser le sol susceptible de rentabiliser le terrain, doit faire l'objet du
dossier correspondant et être autorisé selon la procédure propre à l'opération.
Si on
suit cette suggestion, on élimine des dossiers décrits dans les différents
articles ci-dessus :
‑ le certificat
d'urbanisme,
‑ le plan de masse des
constructions ou le projet de lotissement,
‑ le projet d'état descriptif de
division et le projet de règlement de copropriété,
‑ les statuts de la société qui
bénéficiera de l'apport,
‑ la notice précisant les
conditions des rémunérations de l'apport,
‑ le contrat de promotion
immobilière.
En
éliminant les pièces décrivant le projet de construction, on évite une
complication potentielle. En effet ce dossier ‑ pas plus que celui qui
est demandé en cas de lotissement ‑ n'est un véritable projet de permis
de construire, mais il aura été cependant approuvé sans que pour autant les
constructions à venir soient dispensées de permis de construire. On voit les
coïncidences parfaites à réaliser entre les deux dossiers et les rigidités qu'elles
impliquent pour une opération qui peut s'étaler dans le temps.
Le
décret du 26 juillet 1977, avec le souci de simplifier, a dispense l'opération
de remembrement, de l'autorisation de lotir. On en comprend les raisons et dans
les cas les plus simples cette dispense ne soulève pas de problème, mais elle a
un inconvénient : elle semble interdire à l’A.F.U. d'opérer en deux temps,
d'abord le groupement, ensuite le lotissement.
Il serait donc meilleur de systématiser
cette dissociation
** en n'exigeant pas de projet, pour
l'approbation du groupement de parcelles ;
** en soumettant le projet aux
procédures habituelles, quand il est au point, ce qui peut avoir lieu plus tard
et permet plusieurs projets successifs éventuellement.
233. Conclusion
On peut
ainsi faciliter la création de ce type d'A.F.U. sans trop de difficultés si on
veut bien, un instant de raison, libérer son esprit d'inquiétudes ou de
méfiance sans fondement, qu'on n'apaise d'ailleurs pas du tout avec les
exigences actuellement prévues, mais il fallait faire, fût-ce en écourtant
cette description, pour mieux mesurer les simplifications drastiques
qu'apporterait le régime de la S.C.I.
3. Comment opérer
avec une S.C.I. ?
Sous le
régime de la S.C.I. l'opération
ne porte pas sur des droits réels. Tout est donc plus simple.
Il n'y
a plus d'état parcellaire après remembrement.
Il n'y
a plus de projet de remembrement, de construction, de lotissement à établir
puisque le transfert de tout les immeubles à la S.C.I. a fusionné toutes les
propriétés. Le système ménage pourtant tout les objectifs que l'A.F.U.
s'efforce d'atteindre par des voies compliquées.
Une
fois constituée et autorisée, la S.C.I. peut avoir, en effet, de nombreux
objectifs différents. A elle de choisir celui qui lui convient le mieux, selon
ses moyens et ses ambitions. Elle peut :
‑
lotir,
‑
construire,
‑
vendre,
‑
donner à bail.
Si elle
construit ou lotit, elle peut payer les membres qui le souhaitent en lots ou en
immeubles, au prorata de leurs parts. Pour que ces possibilités soient
ouvertes, il suffit que les statuts de la société le prévoient en faveur des
membres. La loi peut très bien les ériger en droit pour les apporteurs
volontaires ou forcés, d'immeubles.
Sous
le régime de la S.C.I. autorisée il n'y a donc qu'un seul véritable problème à
régler ; la répartition initiale du patrimoine réel en parts sociales. A ce
problème, l'A.F.U. n'échappe pas plus, même s'il est posé autrement.
Puisqu'on
opère sous la contrainte, pour certains membres, il faut à cette phase
d'évaluation des biens, la garantie du juge. L'estimation des biens proposée
par les organes de la S.C.I. doit pouvoir être contestée devant le juge de
l'expropriation, qui fixera les valeurs en premier ressort.
Cette
faculté existe sous le régime de l'A.F.U., ( article R.322.12 ). Elle peut
exister de la même façon sous celui de la S.C.I. ; il n'y a aucun obstacle
logique ou juridique à ce qu'il en soit ainsi.
Il
reste une dernière question.
Les
règles de majorité fixées en application de l'article L.322.3.a) restant
inchangées nous avons admis implicitement que la S.C.I. était autorisée par le
préfet dès que les conditions de majorité étaient remplies. Ce faisant nous
avons créé la S.C.I. avant que le capital ait été redistribué en parts sociales,
à ses membres.
Faut-il
donc que cette redistribution ait été arrêtée préalablement à l'autorisation ou
peut-elle l'être après la création de la S.C.I ?
Notre
préférence va à la seconde possibilité.
Les
désaccords peuvent en effet avoir deux causes distinctes.
Un
propriétaire peut être favorable à la S.C.I. mais contester le nombre de parts
qui lui est proposé en contrepartie de son bien. Inversement, il peut être
hostile à la S.C.I parce qu'il veut conserver son bien, tel qu'il est, là où il
est, puis une fois contraint de l'abandonner, en contester ou non son
estimation.
L'opposition
du premier ne fait pas obstacle à l'autorisation de la S.C.I., il n'y a donc
pas lieu de l'examiner.
L'opposition
du second peut être fondée sur des raisons sentimentales ( conservation de
son bien, même s’il ne rapporte rien ) de voisinage ( conflit avec des voisins
... ) méfiance, etc ... Ces différends se règlent aux majorités prévues par la
loi et il est meilleur de ne pas y mêler les discussions relatives à la valeur
des biens.
Ces
discussions se dérouleront au sein de la S.C.I., avec saisine du juge le cas
échéant et ce n'est qu'une fois les estimations arrêtées et la part de chacun
fixée que la S.C.I. a la pleine capacité juridique.
La
faculté de délaissement doit être maintenue comme pour les A.F.U. et s'exercer
dans les mêmes conditions de délai.
Sous ce
régime, naturellement, la répartition de la contrepartie des droits réels entre
membres de la S.C.I. ( les millièmes ) n'est pas approuvée par l'autorité administrative
mais on peut admettre que celle-ci, ayant autorisé la S.C.I., reçoive la
décision de société qui approuve l'opération.
La
S.C.I. autorisée redeviendrait de plein droit une S.C.I. ordinaire une fois
tous les délais de recours contentieux des membres, écoulés ou les recours
intentés, jugés en dernier ressort. Elle aurait alors la pleine capacité
juridique pour disposer de ses biens.
CONCLUSION
On peut conserver le régime des A.F.U autorisées tel
qu'il est et il ne se passera pas grand chose sur le
front du remembrement urbain.
On peut
lui apporter les simplifications suggérées ( suppression des enquêtes
publiques, simplifications des dossiers, avis simple du conseil municipal,
compétence liée du préfet pour autoriser ). Le. régime des A.F.U. autorisées
peut alors être plus attractif.
Au
demeurant les simplifications proposées réduisent les dépenses de l’A.F.U. à
l'établissement des états des propriétés et de leur valeur avant et après
remembrement et à l'établissement du dossier de lotissement. Pour le groupement
de parcelle, elles les réduisent à l'état des propriétés et de leur valeur.
C'est considérable. Il en va de même pour la S.C.I..
On peut
enfin, avec fort peu de textes, admettre qu'une S.C.I. peut être autorisée aux
conditions de majorité fixées pour les A.F.U., en vue de réaliser du
remembrement ou de grouper des parcelles. Ce serait encore plus attrayant et facile.
Après avoir simplifié très sensiblement les choses nous nous permettrons de les compliquer très légèrement en introduisant une garantie qui ne semble pas figurer dans les textes actuels et qui parait pourtant importante.
L'A.F.U.
‑ ou la S.C.I. ‑ autorisée est une expropriation d'utilité privée.
C'est exorbitant. On n'a pas à se lamenter trop sur le sort des propriétaires
fonciers opposants qui tireront sûrement profit de l'opération. En revanche on
ne peut pas avoir la même indifférence. à l'égard des propriétaires occupants
de bâtiments compris dans l'opération dont le bien peut mériter des sorts
variés. ( démolition, transformation, intégration 'dans un ensemble
d'immeubles, changement de destination ... ). Il faudrait donc que la loi
interdise de toucher à leur bien tant qu'ils n'auront pas reçu la contrepartie
financière ou physique de leur apport.
Sous
cette réserve et avec l'espoir qu'on s'attachera à favoriser, par plus de
simplicité, le remembrement sous toutes ses formes, bonne chance aux A.F.U. et
bienvenue à la S.C.I.
ANTOINE GIVAUDAN
GRAPHES
Ces graphes sont tirés des instructions ministérielles ( il est rare que l’administration se donne la peine d’en faire pour être mieux comprise et on doit lui savoir gré d’en avoir établis ). Ils sont illisibles mais leur longueur en dit assez sur la complexité des procédures.