A.F.U
ET S.C.I.
SIMPLIFIER ET INNOVER
( MAI
1987 )
ANTOINE
GIVAUDAN
COLLOQUE
DE L’ADEF
ORIGINE ET DESTINATION
Il ne s’agit ici que de l’exposé
prononcé, plus simple et plus direct, mais sans doute insuffisamment probant et
clair puisque M Forêt, qui ne me tenait pas en mauvaise part fait de nombreuses
objections à mon idée à moins que ce ne soit une pure objection
« corporatiste » puisqu’en simplifiant on privait une profession
d’une intervention obligée dans un processus qu’elle était à peu près la seule
à comprendre. Elle n’avait pas à s’inquiéter. L’administration est complètement
infoutue d’introduire une simplification efficace dans la loi ou dans n’importe
quoi. Elle pollue tout ce qui l’approche à moins d’une lieue et avec le
concours du politique elle ne rate jamais ce but si d’aventure elle ne l’avait
pas trop bien visé.
La mesure
proposée reste d’actualité et je l’ai fait suggérer indirectement à la DGUHC
quand elle battait les buissons pour trouver quelque chose à fourrer dans un
projet de loi à inventer pour faire bien, mais l’idée était sans doute trop
sérieuse et utile pour être retenue par des « ignorantins » bien qu’elle
entrât à 100% dans le champ de leurs préoccupations affichées.
Le rapport détaillé est disponible
au[1987-05-18---H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI].
Les applaudissements récompensent peut être le spectacle toujours vivant de mes interventions mais je crois qu’ils visaient aussi les idées soutenues.
M. le Président.‑
Après avoir abordé la relation entre le remembrement-aménagement ( Cf.[1987-05-18-1-H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI-SIMPLIFIER-POUR-INNOVER]) et
l'A.F.U., nous allons passer maintenant à la relation Société Civile
Immobilière et A.F.U. La parole est à Antoine GIVAUDAN.
M.
GIVAUDAN.‑ Mesdames, Messieurs, vous lirez mon rapport, il
est fort bien fait, ce qui me permettra d'être bref !
L'urbanisme
courant, l'offre foncière ont besoin ‑ naguère comme aujourd'hui ‑ du
remembrement, or celui-ci n'a pas de moteur et il a une
transmission mauvaise.
Le moteur, je m'en suis expliqué en plusieurs occasions, ne
peut être que de nature fiscale. Il n'existe pas de moteur, par conséquent,
cela ne démarre pas facilement.
Quant à
la transmission, elle est tellement
démultipliée que quelquefois, les pignons se coincent, comme mon voisin vous
l'a expliqué, sans que le contentieux soit la seule façon de perturber
l'opération.
De tels propos
laissent penser qu'en choisissant l'A.F.U. pour réaliser le remembrement, on
n'a pas pris une voie adaptée au problème. Y a-t-il une autre voie ? Depuis
longtemps, ce n'est pas nouveau aujourd'hui, je pense à la S.C.I. qui est d'une
miraculeuse simplicité, m'a-t-il toujours semblé.
Pourquoi n'a-t-on
pas eu recours à la S.C.I. plus facilement. Peut-être y a-t-on eu recours à mon
insu, c'est possible. J'aimerais qu'on réponde aux questions que j'ai posées
dans mon rapport.
Mais
pour comprendre un peu le remembrement avec la S.C.I. et aussi, à l'occasion,
simplifier les complications que je crois sérieuses en matière d'A.F.U, je
crois qu'il faut parler des deux à la fois.
Pourquoi
et comment recourir à la S.C.I. ? C'est mon second point. Pour
comprendre ce recours, il faut voir ce qu'est la procédure d'autorisation des
A.F.U.
Je
passe sur l'établissement du projet d'acte d'autorisation, pas de problème. La
composition du dossier pour l'A.F.U. de remembrement, cela va à peu près. On
pourrait arranger. La composition du dossier pour l'A.F.U. du groupement de
parcelles est pour moi un cauchemar.
Quand je lis qu'il faut "des pièces supplémentaires adaptées à des
objectifs ultérieurs qui peuvent entre-temps changer", je trouve que ce
n'est pas très simple sur le terrain déjà.
A
l'autorisation de l'A.F.U. par le préfet, c'est la procédure, on a ajouté en
1986, l'accord pour avis du Conseil
municipal. je ne vois pas à quoi cela sert, sinon à créer un obstacle
supplémentaire à franchir qui peut apparaître, pour des raisons que nul ne
connaît ou que l'on connaît.
Quant à
l'enquête administrative, je n'en vois
pas non plus tellement l'utilité car si contrainte il y a ‑ et effectivement, il y a contrainte
dans l'A.F.U. autorisée, d’une minorité ‑, cette contrainte doit se faire
à l'intérieur de l'A.F.U. et dans le respect des majorités fixées par la loi,
je ne vois pas en quoi une opposition interne ne pourrait pas bien s'exprimer
et je ne vois pas en quoi des objections externes devraient venir compliquer les
choses pour l'Assemblée de propriétaires.
Pour ce
qui est du refus du préfet, là aussi, je trouve qu'on donne au préfet un
pouvoir discrétionnaire bien étendu.
J'estime qu'il devrait avoir une compétence liée
et que les motifs de refus d'autoriser l'A.F.U. devraient être limitativement
fixés par la loi.
A.F.U.
ET S.C.I. AUTORISEE.
Aucune raison
logique ou juridique n'interdit que la personne morale qui va se charger du
travail soit une A.F.U. Une S.C.I peut parfaitement faire l'affaire et de ce
point de vue, il n'y a pas d'objection.
Par
conséquent, la première chose à faire avant de passer à la S.C.I., c'est de
simplifier l'A.F.U. de remembrement, dans l'établissement du dossier d'abord, et la
procédure du dossier de remembrement. [ Cf. graphes joints mais peu lisibles dans le rapport écrit. ( Cf.[1987-05-18---H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI]) ]
COMPOSITION DU DOSSIER : il y a douze pièces. La douzième a été ajoutée, car ce n'était peut-être
pas assez, par un décret très récent, qui est d'ailleurs inopportun, il s'agit
des prescriptions propres à l'opération en complément de la ... ? d'urbanisme
appliqué. je n'en vois pas tellement l'utilité mais j'en vois les dangers.
Là
aussi, on reconduit dans l'élaboration du projet de remembrement, l'avis ou
l'accord du Conseil municipal. Ce matin, l'un des orateurs a trouvé positive
cette concertation que je trouve quant à moi plutôt déconcertante car réintroduisant
encore des objections. Le décret fixe des limites aux avis à rendre et des
délais bien précis. Les transmissions, on l'a souligné, et les retards et les
objections qui ne sont ni des oui ni des non, c'est-à-dire l'art de la non
décision, peuvent à nouveau s'exprimer.
Pour ce
qui est de l'enquête publique sur le projet de
remembrement, je ne vois pas du tout à quoi elle sert parce que
finalement, si j'étais tout seul, je ferais un lotissement sans enquête
publique, sauf si, malheureusement, l'enquête publique tombait sur moi du fait
des progrès de la démocratie dans ce domaine, mais je mets cela à part, puisque
c'est une affaire interne, je dirai remembrons-nous ,en choeur et en toute
fraternité.
Quant à
L'ETABLISSEMENT DU PROJET
ET A L'APPROBATION DU PLAN DE REMEMBREMENT, si l'approbation du
préfet me paraît légitime, les prescriptions
d'urbanisme qui vont risquer
d'interférer éventuellement avec celles du P.O.S., les compliquant, s'y
superposant ou même les contredisant et qui risquent d'avoir une vie autonome
par la suite car on les retrouvera dans dix, quinze, vingt ans accrochées au
remembrement alors qu'on les croyait mortes, c'est
encore, je le disais tout à l'heure, un moyen de se compliquer la vie.
Par
conséquent, je crois que la voie de la simplification est toute tracée après ce
que je viens de dire.
Il n'y a pas de fondement à l'exigence d'enquête publique,
supprimons-là.
Certaines pièces sont de trop, supprimons-les.
Il y a
ambiguïté dans les termes "les intéressés". On ne sait pas si les
intéressés sont les "remembrés", ,si j'ose dire, ou des tiers
extérieurs. En. tout cas, dans l'enquête publique, tout le monde peut
s'exprimer, donc chacun peut dire son mot même s'il n'est pas concerné par le
remembrement. Finalement, je ne vois pas pourquoi ces gens sont fondés à
intervenir.
Quoi
qu'il en soit, si les réclamations des tiers ne regardent pas le Conseil des
syndics, qui doit arbitrer sur ces réclamations, l'enquête
publique n'a pas de sens, et si elles le regardent, le texte est mal
rédigé car si les réclamations des tiers importent, ce n'est pas au Conseil des
syndics de trancher la question mais au préfet.
La
simplification va de soi ‑ on supprime l'accord du Conseil municipal et
finalement, le dispositif est beaucoup plus simple.
On se
demande aussi pourquoi ne pas remplacer l'A.F.U. par une S.C.I. à laquelle tous
les propriétaires verseraient leurs terrains pour se retrouver avec des parts
sociales, des millièmes, ( des parts sociales ?).
Pour
faire du remembrement, je ne pense pas que ce soit vraiment la voie, même si on
n'a pas à l'interdire si jamais on se permettait de l'introduire dans la loi.
je ne pense pas que ce soit la voie car la grande difficulté en cas de
remembrement réside dans la redistribution des biens immobiliers localisés et
la difficulté est la même qu'on soit dans une A.F.U. ou une S.C.I.
Par conséquent, la S.C.I. n'est pas la voie royale pour faire du
remembrement. En revanche, c'est dans le domaine du regroupement des parcelles
que les progrès pourraient être beaucoup plus radicaux.
La
composition du dossier est assez fantastique. je n'ai jamais compris, je le dis
maintenant mais je ne crois pas qu'on l'ait beaucoup plus compris il y a sept à
huit ans, en 1974, pourquoi il fallait autant de dossiers que d'objectifs.
Pourquoi
connaître l'identité du preneur du bail? Il peut changer, le temps qu'on fasse
l'opération. Ou l'acquéreur qui peut être connu plus tard. Ce n'est pas
nécessaire à l'approbation du projet et cela ne regarde en rien l'autorité
administrative que ce soit Monsieur A. ou Monsieur B. qui va être preneur du
bail. je me demande pourquoi on impose cela au départ.
Autre
chose encore: il y a autant de dossiers différents
qu'on a de dations s'il y a apport,. s'il y a preneur du bail, si c'est pour
construire, si c'est pour vendre
La
seule obligation, je crois, c'est que l'A.F.U. en informe le maire et le préfet
pour qu'ils sachent qu'il se passe quelque chose. Là, c'est la simplification
maximale du dossier: on demande à l'A.F.U. de faire part de ses intentions.
Inutile
d'imposer le dépôt d'un projet au stade amont, avant presque la constitution de
l'A.F.U. Ce n'est pas tout à fait la vocation de l'À.F.U. que de faire un
projet. D'abord, il faut de l'argent, il faut un maître d'oeuvre, il faut des
gens qui étudient. Tout au cours du regroupement des parcelles, il me semble
que le projet aura le temps de se forger.
C'est
quand l'A.F.U. aura été constituée qu'on trouvera quelqu'un auquel on dira :
"Faites-nous un bon projet pour que nous gagnions de l'argent". Tel
est l'objectif qui doit sous-tendre l'opération et ce projet pourra porter sur
des constructions, un lotissement, des caravanes ou n'importe quoi, pourvu
qu'il soit compatible avec le droit de l'occupation des sols et, s'il y en a
un, le P.O.S. C'est tout ce qu'il faut s'imposer.
On peut éliminer (le ... ?), le plan de masse, le projet d'état
descriptif de division, les statuts de la société qui bénéficiera de l'apport ‑
mais qu'est-ce qu'on en a à faire à ce stade ?‑, la notice précisant les
conditions de rémunération de l’apport ?), le contrat de promotion immobilière.
C'est vraiment du sadisme !
Par conséquent, je crois que dans ce domaine, en simplifiant, on
n'enlève aucune garantie.
Par
contre, je rétablirais l'autorisation de lotir. Puisque j'ai un permis de
construire, si on fait une construction, [ il
faut ] autorisation de lotir si on fait un lotissement,
autorisation de caravane si on fait des caravanes. Je n'irai pas plus loin, je
crois vraiment qu'il faut simplifier les choses.
S'il y
a une S.C.I., c'est encore plus simple. Là où il y a groupement de parcelles,
la S.C.I. absorbe tous les terrains, on donne des millièmes et ensuite, chacun
fait de ses millièmes ce qu'il veut. A la S.C.I. de trouver quelqu'un qui fasse
un projet conforme naturellement ‑ car là-dessus, je ne transigerai
jamais ‑ à la règle d'occupation des sols et ensuite, le maire
autorisera, car c'est décentralisé, l'opération si elle est conforme et
respecte le plan d'occupation des sols.
Par
conséquent, il me semble que sauf les principes juridiques quelque peu
archaïques qui peuvent freiner l'idée de faire une S.C.I. dans un domaine où la
volonté des parties est reine, rien n'empêche de
recourir à la S.C.I., voie beaucoup simple encore que l’A.F.U. pour faire du
groupement de parcelles d'ailleurs plus que du remembrement.
Il
faudrait maintenir la faculté de délaissement. Ainsi, ce serait fini.
J'y
verrais une petite garantie en conclusion, lorsque
le terrain comporte des constructions, car cela peut arriver ‑ et cette remarque concerne aussi
bien la situation actuelle que la situation future qu'on pourrait imaginer avec
des propriétaires occupants.
(
J'accepte qu'on pourrait les mettre de force dans la S.C.I. et qu'ils deviennent
en quelque sorte non pas des locataires ?) mais des gens qui ne sont plus
propriétaires de leur maison, mais en fait, je trouve quand même excessif qu'au
nom de l'expropriation d'utilité privée qu'est l'A.F.U. aujourd'hui, ‑ on
puisse les mettre dehors alors qu'on ne les a pas payés sinon en monnaie de
singe ‑ c'est-à-dire en parts
sociales dans le cas de la S.C.I. ‑ ou qu'ils attendent dans
l'incertitude de voir ce que va donner cette situation.
Par conséquent, si cette
protection des propriétaires n'est pas garantie par la législation, que nous ne
connaissons peut-être pas, du type Code de la construction, je crois qu'il
faudrait ajouter cela.
En
Conclusion, je considère qu'on peut simplifier radicalement les
A.F.U. sans grande difficulté. On peut se permettre le luxe d'introduire cet
O.J.N.I. nouveau que serait la S.C.I. forcée, pour faire un peu frémir la
Chancellerie.
En
outre, si on ajoutait un petit moteur, un petit
allumeur fiscal dans les zones où le remembrement s'impose ( Cf.[1995-11-01---H-MOBILISATION-DE-L-OFFRE-FONCIERE]) et où il ne faudrait peut-être pas attendre
indéfiniment, je crois que l'urbanisme courant, l'urbanisme
ordinaire, et l'offre foncière, Monsieur le Directeur, qui nous est
chère à tous auraient enfin des instruments adaptés à la situation
d'aujourd'hui où le fait qu'on ait généralisé les P.O.S. laisse beaucoup de
terrains constructibles non offerts.
Il convient
d'augmenter l'offre foncière en favorisant le remembrement ou le regroupement
de parcelles partout où faire se peut.
(APPLAUDISSEMENTS)
DEBAT
M. LE PRESIDENT.‑ Grâce à l'autodiscipline de chaque orateur,
nous sommes en mesure de poser maintenant pendant une plage de temps suffisante
les questions que chacun peut avoir sur
le coeur, afin que personne ne reparte sans s'être exprimé. Le premier qui
a levé la main est Jacques FORET.
M. FORET.‑
Lorsque M. l'Inspecteur général GIVAUDAN a pris la parole, je me suis dit :
"ça y est, il allume la mèche du baril de
poudre, ça va exploser et partir partout". On n'a pas été déçus. Nous vous connaissons, cela
présente au moins un avantage, on ne peut pas ne pas réagir.
Je
serai peut-être un peu long, vous m'en excuserez. Si on peut simplifier
l'A.F.U., je n'y suis pas opposé, mais pourquoi créer des S.C.I. autorisées aux
mêmes majorités ? On expropriera la. même quantité de gens. Ils le seront par
une S.C.I. au lieu de l'être par une A.F.U. Le résultat sera identique. Donc
pourquoi créer autre chose alors que nous avons un outil et que nous pouvons le
perfectionner ?
Si je
partage votre opinion sur certains points comme les prescriptions d'urbanisme
complémentaires, car effectivement, je vois là, si on n'y met pas un garde-fou
dès le début, des risques de confrontation entre un maire qui voudrait imposer
plus que des prescriptions d'urbanisme du P.O.S. qui s'appliquent à l'ensemble
de la population, et un maire, voyant peut-être trop d'opposants dans une
opération, qui se dirait qu'il va en rajouter, donc il faut que ces
dispositions s'oient de caractère complémentaire, un intervenant nous a
d'ailleurs dit qu'un recours avait été fait sur la question, par contre, je
vous suis moins pour ce qui est de supprimer l'enquête publique de
remembrement.
En
effet, Monsieur l'Inspecteur général, lorsque nous faisons, nous, techniciens,
le plan de remembrement, nous discutons, sinon, il faudra que chaque fois nous
disions aux propriétaires de nous donner u n accord écrit, et que celui-ci
devienne vraiment, en matière de jurisprudence, une pièce essentielle. Si le
propriétaire ne nous donne pas cette pièce, nous tournerons en rond pendant x
années.
L'enquête publique de remembrement a au moins un avantage, c'est
que le propriétaire est prévenu, il doit formuler clairement sa réclamation, ce
n'était pas toujours le cas avant, et je peux vous dire que bien des problèmes
ont été résolus par cette enquête publique de remembrement et la rédaction
précise de la réclamation. C'est important lorsque nous allons devant les
tribunaux.
Nous
avons à l'heure actuelle le cas de propriétaires qui demandent leur agrégation,
qui ne font pas de réclamation lors de l'enquête publique, puis qui reviennent
sur leur décision.
Heureusement
qu'il y a une enquête publique. On pourra leur dire que c'était ce jour-là
qu'il fallait le faire et qu'ils ont été prévenus. Donc je crois qu'on ne peut
pas supprimer cette enquête publique de remembrement.
En ce
qui concerne le problème des intéressés, j'ai toujours compris, mais je suis
peut-être dans l'erreur depuis quelques décennies, que si la première enquête
publique de constitution était ouverte à l'ensemble de la population ‑ ce
qui est normal, l'ensemble de la population est concernée puisqu'on va
urbaniser un secteur de la commune, il faut donc que chacun puisse dire s'il
est d'accord ou non ‑ c'est ensuite une affaire de remembrement, sur des
bases bien définies, conformes au P.O.S. et c'est un problème qui ne concerne
que les intéressés.
L'enquête
se fait comme en matière d'enquête parcellaire et je crois que dans les enquête
parcellaires, autant que je le sache, seuls les propriétaires ont le droit
d'intervenir.
Pour le
groupement de parcelles, effectivement, on pourrait peut-être simplifier. Nous avons
été confrontés à La Baule à ce problème, nous avons décortiqué, cela n'a pas
toujours été simple, il ne faut pas tomber dans le piège, mais lorsque le
président va consulter chacun des intéressés ‑ car un groupement de
parcelles vise à faire un apport à une société, que le paiement se fasse en
espèces ou en parcelles ‑, il faut bien voir qu'il n'y a pas d'enquête
publique en la circonstance, il leur remet un dossier complet. Chaque
propriétaire doit formuler sa position ‑ oui ou non ‑ sur ce
dossier dans un délai déterminé.
Je
trouve normal que là, ce soit un peu plus compliqué car, en fait, il faut quand
même que ce propriétaire sache exactement ce que va devenir son bien. ( Si on
le paie en dation ), il faut tout de même qu'il sache quel est le plan masse,
quelle est la façade, combien cela va lui coûter, quels sont les statuts de la
copropriété. A mon avis, c'est de la bonne défense de la propriété.
Le
droit des occupants. Il y a une législation sur le, droit des occupants, nous
sommes bien obligés de la respecter, on ne peut pas mettre des gens, comme
cela, à la porte. On ne procède pas ainsi. Vous avez été suffisamment à la tête
de toutes les législations que nous avons pour savoir que les occupants, depuis
quelques années, sont bien protégés.
Je n'ai
pas tout retenu car il faudrait reprendre point par point ce que vous avez dit.
Vous avez posez beaucoup de questions. Certaines sont sûrement intéressantes.
Simplifier, oui, mais je vous dis : pourquoi créer des S.C.I.