Oser penser malgré La crise
Antoine GIVAUDAN
( Etudes foncières. N° 69 Décembre 1995 )
La crise immobilière des années 92-96
n'a guère donné lieu à réflexions sérieuses et approfondies, de la part des
pouvoirs publics, qui étaient en mesure – ou qui auraient dû l'être –
d'en apprécier l'étendue, ne serait-ce qu'en traitant l'information ouverte,
dont on pouvait naïvement croire qu'ils disposaient.
Les première évaluations financières globales datent de 1995 et viennent éventuellement des journaux financiers. En revanche, les évaluations physiques et économiques, qui auraient dû être très naturellement tirées des informations administratives , sont restées un mystère et aujourd'hui encore, on n'en sait guère plus.
L'explication en est que l'administration mis fin à toute
exploitation statistique des éléments dont elle dispose localement. L'urbanisme
est vraiment décentralisé. On connaît mieux la production de cacahuètes au
Sénégal que l'activité des aménageurs français.
Quant au pronostic et aux mesures qui
méritaient d'être envisagées, elles échappent à toute autorité. Les mauvaises
langues diront que l'attitude des pouvoirs publics a été
"ultra-libérale" puisqu'ils se sont refusés à connaître le marché et
à savoir ce qu’il s’y passait. Qui l’eut cru ?
( Et si le creux de la crise de
l’immobilier était encore à venir ? La questions ne peut être écartée lorsque
l’on voit l’importance des surfaces maintenues en dehors du marché pour être
conservées dans les bilans avec des valeurs fictives. Pourtant même si la
reprise n’est que pour après-demain c’est aujourd’hui qui il faut la préparer
en osant penser le long terme. Note de la rédaction )
La longue crise de l’immobilier qui a tant
massacré la profession semble aujourd’hui terminée.
Je ne pensais pas qu’on s’en sortirait si
vite… et à cet égard, je me suis un peu trompé sur les rythmes économiques et
les ressorts de notre société quand la conjoncture externe redevient favorable.
Mais j’ai eu raison en suggérant qu’il fallait
que les collectivités publiques mettent à profit ces malheureux événements et
cette sombre période, pour penser, à froid, aux évolutions à venir..
Rares sont celles qui ont osé s’y aventurer,
faute de culture, de qualification et de détermination ( Cf.#2000-05-20---C#). On relève maintenant en plusieurs endroits
des tensions foncières et on s’en prendra bientôt à la spéculation ( Cf. #2000-05-29---E# ). On n’a donc rien appris en quarante ans
d’histoire urbaine agitée. Les « ignorantins » sont tout
au plus bons à dire et à répéter « qu’on n’est plus dans les TRENTE GLORIEUSES ».
La crise produit de la friche et la prospérité
un désordre urbain supplémentaire, puisqu’il est regrettable de refuser un
investissement créateur d’emplois et d’activités. On n’en finira jamais…C’est
le sort qui attend les inaptes que nous sommes.
Voici
trois ans, en 1992, alors que la crise était perceptible, en se référant aux
conjonctures antérieures, on pouvait raisonnablement espérer que la situation
cesserait de se dégrader dans les dix-huit mois. sans pour autant penser que
reviendrait l’euphorie de naguère. C'est du moins ce qu'on pouvait déduire des
informations pour le grand public et du sentiment de beaucoup de
professionnels.
Trois ans plus tard, à l'automne 1995, on lit,
ici ou là, que la crise immobilière est devant nous... et les établissements
financiers renouvellent l'exercice consistant à provisionner des pertes dans
leur bilan. Les informations publiées sont imprécises et partielles et c'est à
se demander si quelqu'un ou un quelconque organisme est en mesure de dresser un
état à peu près cohérent et complet de la situation. ( 1 )
( 1 ). Depuis la rédaction, fin octobre, de ce texte, les résultats d'une enquête réalisée par l’hebdomadaire “ Investir ” ont été publiés le 13 novembre. ( Cf. p. 3 de ce numéro )
Objectivement, les choses vont mal partout dans l'immobilier
d'entreprise et le logement. Pour les bureaux, et plus particulièrement en
Ile-de-France, il faudra plusieurs années pour résorber un stock de 4 millions
de mètres carrés de locaux neufs et plus de 2 millions de mètres carrés de
locaux anciens. Dans le logement, la situation est moins grave mais des
programmes entiers restent sans client dans beaucoup de grandes villes.
On constate que si les prix ont baissé, Cette
baisse est néanmoins insuffisante pour garantir des rendements normaux compétitifs
avec ceux que l'on peut atteindre avec les produits de taux, à cause des taux
d'intérêts très élevés. Toutefois les prix immobiliers ou les taux peuvent
baisser, encore faut-il trouver quelqu’un à qui louer pour percevoir un loyer.
Or, en matière de locaux d'activités c'est ce qui manque le plus. Il n'y a
pourtant pas de panique. On en vient à se demander si les chiffres
catastrophiques périodiquement affichés ne sont pas finalement que des
chiffres. Il faut donc être plus concret.
Jusqu'où va la profondeur de la crise ? Le mal a
atteint tous les étages de la profession immobilière au sens étroit: : agents
immobiliers et marchands de biens, promoteurs privés, aménageurs privés,
aménageurs publics ( S.E.M ), sociétés foncières ( au sens boursier,
détentrices de patrimoines immobiliers ), banques de toute nature ( qui ont
engagé des fonds propres ou prêté de l'argent ), compagnies d'assurance ( qui
ont engagé des fonds propres, acheté des immeubles ou se retrouvent, au travers
de leurs banques spécialisées, en situation de créancières ), marché de la
pierre -papier sous toutes ses formes. La crise s'étend à la profession du
bâtiment au sens large, des
producteurs de ciment à l'architecte, même si les premiers ont une situation
financière saine.
La
crise atteint les collectivités locales qui ont pris l'habitude de se payer sur
la bête pour financer une bonne part des investissements publics nécessaires
aux opérations et qui tirent des transactions immobilières ( département ) une
part significative de ressources fiscales. Pire, les communes sont aussi “
collées ” [: n'arrivent pas à vendre, NDLR],
comme la profession, en raison des pertes des sociétés d’économie mixte. Par
ailleurs, la faiblesse de la croissance et le chômage ont affaibli les rentrées
de la taxe professionnelle, alors que la crise urbaine leur coûte cher.
Chaque jour livre des informations nouvelles sur
cette “ peste immobilière ” comme
l'appelle un journaliste d’“ Investir ”.
La bonne question est de savoir si on est en mesure d'apprécier convenablement
les répercussions de tous ces phénomènes. dont l'ampleur et la durée, plus de
trois ans à ce jour, semblent inédites.
Ces phénomènes ont évidemment des effets sur
l'emploi ( cessations d'activités. faillites, licenciements...) mais aussi, et
c'est moins visible, car l'immobilier ne fait pleurer personne, ils commencent
à désorganiser de nombreuses filières et structures professionnelles, à force
de dégraissages et d'abandons d'activités. Beaucoup de grandes sociétés, exsangues,
sont hors d'état de jouer leur rôle dans l'économie nationale,
internationalisée.
Quand un secteur d'activité est aussi durement
frappé par un affaissement de la demande, les prix s'effondrent. Or, ce n'a pas
été le cas. Les prix de vente ou des loyers baissent régulièrement et les
transactions donnent lieu à des artifices destinés à masquer la baisse pour
qu'il n'y ait pas trop de réactions en chaîne. Néanmoins cela ne trompe
personne. Dans un pareil climat, c'est courant, les acheteurs attendent.
Ces explications ne suffisent pas. Il y a une
autre raison. bien connue également selon laquelle. en bout de chaîne les
banques et les compagnies d’assurance ont sous-estimé la durée de la crise et
se sont refusé en 1993 à vendre au plus bas.
Cette raison a joué sur le volume de l'offre.
Elle est assez simple à comprendre et même si elle procède d une mauvaise
appréciation de l'évolution du marché, elle se comprend et s'avoue assez bien.
Les explications sont cependant plus obscures et
peut-être plus graves. La première est dans la difficulté et la lenteur de la
transformation des créances douteuses (des banques) en actifs solides,
débarrassés de tout contentieux privé et susceptibles d être enfin vendus. Si
cette analyse est juste. un volume considérable d'actifs immobiliers n'est pas
offert parce qu'il est encore invendable. Les banques qui prétendent pouvoir
attendre et se refusent de vendre au plus bas, font finalement de nécessité
vertu et le jour où elles pourront vendre. les prix s'en ressentiront plus
brutalement. Mais de nombreuses opérations importantes font l'objet de
contentieux administratifs qui les ont retardées ou définitivement tuées,
physiquement ou financièrement ou les deux à la fois. Dans ce cas la perte est
totale en attendant une indemnisation incertaine de la puissance publique qui
sera longue, elle aussi à se décider.
La seconde
explication est la désorganisation interne des
circuits de décision de nombreux établissements pantelants (filiales de toutes
sortes restructurées. Réorganisées ).
Elle paralyse toute gestion rationnelle et fait
perdre beaucoup de temps. Même quand des acheteurs se présentent on ne sait
plus qui doit décider.
La
troisième est dans la rémanence ( même à
effectifs sensiblement contractés ) des agents impliqués dans les structures de
production. Ils sont psychologiquement mal placés pour liquider ce qu'ils ont
produit quelques années auparavant et n'ont pas toujours les moyens de rendre
vendable ce qui leur reste. car on leur a coupé les vivres
D'autres raisons s'ajoutent sans doute. qui
contribuent à retarder la grande braderie finale. le krach brutal, opposé au
“ krach mou ” de la situation présente. Ce processus se fait sans
qu'il y ait “ entrée en résonance
sociale” ( grèves. Manifestations ) comme ce serait le cas dans bien
d'autres secteurs d'activités. Ce calme tient a la dispersion, à l'atomisation
des structures ainsi qu'à la culture des individus dans cette profession. On
subit en silence. sans défiler et on essaie de faire son salut tout seul. Pour
toutes ces raisons, au plan politique et social, cette crise n'est qu'une
abstraction. Pour cent fois moins que cela. la SNCF se met en grève et laisse
tous ses usagers sur le quai sans état d'âme.
Comment cette crise peut-elle finir ? Car
l'épreuve de vérité. différée depuis 1992. finira bien par arriver. Il est
patent que le poids des dettes ou des créances incertaines plombe l'activité,
les résultats et le moral de presque tous les établissements financiers et
d'autres grandes entreprises de service. Tout nouvel aveu de provisionner des
pertes entame la confiance que les marchés pensent mettre dans les sociétés
concernées et jette un doute sur le sérieux des comptes et des contrôles dont
ils devraient être l'objet.
Ces procédés, à la limite de l'infraction,
éclairent d'un jour sulfureux le capitalisme à la française si bien que le
nettoyage réalisé peu à peu aux étages intermédiaires pourrait se terminer par
un grand coup de balai aux niveaux suprêmes Juste sanction d'une gestion
malsaine. Si la crise avait permis cette évolution elle n’aurait pas été
inutile Les cours des sociétés cotées s'en ressentent mais la situation
générale est suffisamment trouble ( taux d'intérêts élevés, malaise politique
etc ) pour que les marchés financiers soient en France, de sorte que l’impact
de l’immobilier est noyé dans l'ensemble. Deux
issues sont envisageables Soit l’hémorragie financière provoquée par
l'immobilier est jugulée en 1996 et les établissements financiers les moins
atteints reprennent goût à la vie prudemment, les autres continuant à panser
leurs plaies en silence. L'ambiance redeviendra plus sereine. Soit l’hémorragie
n'est pas jugulée et certains gros établissements parmi les plus atteints vont
craquer, quoi qu'ils aient annoncé.
Si l'encours des prêts à l'immobilier est de
l'ordre de 300 milliards si 75 milliards ont déjà été provisionnés et si les
actifs ont perdu 50%, il reste encore 75 milliards à provisionner. Ces chiffres
ne sont donnés que pour essayer d'encadrer un ordre de grandeur des efforts à
venir. On comprend alors la remarque: “
la crise immobilière est devant nous ”.
“ La
Grande braderie, épreuve de vérité différée depuis 1992, finira bien par
arriver ”
Un désastre est virtuellement possible et si
personne n'a intérêt à le clamer, ni à évaluer son ampleur avec précision, les
financements de l'immobilier sont taris pour longtemps. Ne passeront le crible
d'un examen exigeant que les opérations qui présentent 100% de sécurité et une
rentabilité assurée malgré des prix de combat. Or le marché foncier, régi par
d'autres logiques ne baisse jamais beaucoup et les exigences des collectivités
locales financièrement aux abois, elles aussi, ne peuvent pas sensiblement
s'infléchir. De plus, la bonne habitude de faire payer l'usager futur qui ne
vote pas, ne se perd pas aisément. On ne voit rien de rassurant se dessiner et
si la vérité est faite, les choses peuvent assez mal finir. La durée de la
crise dépendra des sacrifices effectifs et des blessures qu'elle aura infligés
au système. Parallèlement aux créances non recouvrées, les établissements
financiers y auront perdu beaucoup des fonds propres qu'ils avaient placés dans
les opérations. au temps des années heureuses.
La plupart des hauts responsables auront été
écartés et remplacés par des esprits neufs' vigilants, qui se seront jurés de
ne plus se laisser prendre aux mirages. Les traces douloureuses que la crise
aura laissées dans les mémoires et les portefeuilles ne seront pas vite
oubliées. Ceux qui auront vécu la phase des nettoyages de bilans resteront
durablement marqués dans leur audace éventuelle et leur manière de penser. On
ne vit pas impunément plusieurs années de cauchemar où toute l'énergie est
consacrée à limiter des pertes. Les banques auront également appris qu'à côté
des risques du marché qu'elles sont censées savoir traiter, existe aussi un
risque juridique, administratif et politique tout aussi fatal. Là encore, si la
crise permettait de tirer quelques leçons de morale dans l'ordre juridique et
pouvait conduire à y rétablir plus de sécurité, elle aurait servi, malgré elle,
à quelque chose.
L'accumulation de ces craintes pèsera longtemps
sur l'investissement dans ce secteur. L'activité d’aménageur privé semble à peu près condamnée et
c'est regrettable. S'il en demeure sur de grandes opérations, ce
sera par nécessité ( et non par foi dans le profit qu'elles pourront apporter
). car il faudra bien valoriser un jour des opérations inachevées. À très long terme
on peut encore être gagnant mais qui réfléchit au delà de dix ans ? Si l'on estime à
cinq ans le temps pour se remettre et à cinq autres années le temps pour
oublier ces mauvais souvenirs, on est en 2005. Tout le secteur de l'immobilier
entrera donc la queue basse dans le troisième millénaire. ( rr )
( rr ) [ Erreur sur le
calendrier. Voir note plus loin. L’économie a des récrions plus rapides que je
n’imaginais. AG. ]
Le seul facteur exogène susceptible de
bouleverser ce mauvais pronostic est une très vigoureuse reprise de la
croissance. Encore n'est-il pas certain qu'elle ait les conséquences
habituellement attendues. Dans notre société, l'immobilier est devenu un bien
superflu. Cette vue simpliste, qui sera nuancée, permet de comprendre les
tendances profondes qui gouvernent, de
façon probabiliste bien sûr, le comportement des individus et des
entreprises. L'immobilier est un bien superflu dans la mesure où tous les
agents économiques en activité et tous les ménages solvables sont a priori
convenablement pourvus.
Dans
ces conditions, l'affectation par les entreprises et les ménages d'une part
significative de l’épargne réalisée ou de la capacité d'endettement, à
l'immobilier, c’est-à-dire changer de locaux, construire un nouveau siège
social, être mieux situé avoir un logement plus grand, plus beau, etc. n'est
envisageable que si les lendemains sont assurés. Le goût de paraître, de
s'exhiber, d'avoir les dernières commodités redevient alors une exigence
psychologique et sociale à laquelle il convient de se conformer pour ne pas
paraître ringard.
Le conformisme actuel va dans le sens contraire,
celui des économies, du haut en bas de l'échelle. L'angoisse “ d'y arriver ” des acteurs de
l'immobiliers, d'autres aussi la connaissent qui n'ont rien investi et qui se
réjouissent de ne pas être à la rue. Les comportements collectifs mettent du
temps à s'inverser. Une vigoureuse reprise ne rétablirait pas l'immobilier dans
ses splendeurs récentes.
Les plans sociaux des entreprises ont vidé
d'énormes superficies et rien ne dit qu'une vigoureuse croissance suffirait à
les remplir à nouveau. Quant aux ménages, ils ont surtout besoin de logements à
des prix raisonnables, sans parler de ceux qui n'ont pas de logement du tout et
ne sont plus solvables. Pour eux, l’immobilier est une nécessité. En
conséquence, si la croissance peut arranger entreprises et ménages, elle ne
fera pas de l'immobilier une activité à profits élevés avant de nombreuses
années, même si elle fait l'affaire du BTP.
À l'avenir, l’économie immobilière aura une
autre physionomie. Il peut paraître audacieux de scruter le futur avec autant
d'assurance. Cet exercice pourtant sans danger quand on s'y livre à titre
gratuit comme ici, ne semble pas beaucoup intéresser la pensée politique ou
économique. On n'a rien à lire sur ce thème dans les journaux grand public, ni
même dans la presse spécialisée. C'est comme si on avait peur de parler ou de penser.
Quoi qu'il en soit, le salut ne semble pas
pouvoir venir de l'extérieur ( Amérique Europe, Asie ) qui a ses problèmes et
vers lesquels on risque plus de délocaliser des productions que d'y trouver des
acheteurs ou des locataires des précieux mètres carrés de plancher inoccupés
chez nous. Enfin, quand on semble satisfait d'atteindre 3% de croissance annuelle,
il ne faut pas beaucoup compter sur l'économie française pour renverser la vapeur
de sitôt. ( hh )
( hh ) [
Erreur sur le calendrier car en cette année 2000 le bâtiment semble être
reparti, ( Cf.#2000-05-29---E#)
ce qui est plus précoce que ce que je pensais. Cela dit l’enthousiasme n’a pas
encore gagné les aménageurs publics ou privés mais peut- pourront -ils utiliser
une part du foncier provisionné entre 1994-et 1997. AG. 01-06-2000. ]
La crise immobilière invite donc à voir au-delà des ennuis que chacun
rencontre pour boucler son bilan ou son budget. On doit réfléchir à ce que peut être la ville demain,
aux risques qu'elle encourt, sans s'en douter, tant l'attention des autorités
est braquée sur les troubles de la banlieue, les déficits, les gens à la rue,
le milieu rural qui se vide d'activités et de services, les services publics
qui ont à se rationaliser...
Il faut prendre le contre-pied de la tendance naturelle et mettre à
profit les années de latence immobilière qui nous attendent pour concevoir, à
froid, un aménagement meilleur, un urbanisme de qualité et préparer sa mise en
œuvre afin d'être prêt à accueillir efficacement le marché quand il daignera
sortir de sa torpeur.
C'est une occasion qui s'offre aux sociétés urbaines. Fasse le ciel
qu'elles se plaisent à la saisir.
ANTOINE GIVAUDAN