ANTOINE GIVAUDAN
( inspecteur général de l’Equipement )
( 09 SEPTEMBRE1997 )
ETUDES FONCIERES. N°77. DECEMBRE1997
Les idées de confiance et de profit auxquelles on ne
pense guère dans le secteur public, qu'on soit bureaucrate ou élu; ( quand ne
pratique pas la méfiance maladive et qu'on ne frappe pas d'opprobre le profit
qu’on s’empresse ici de qualifier de “ spéculation foncière ” )
est l'arme essentielle quand on prétend "agir sur la ville". ( Cf.[1999-05-07---H-AGIR-SUR-LA-VILLE-ET-EFFICACITE]). Je n'ai guère le
sentiment qu'on perçoive ainsi la stratégie à entendre parler ceux qui
prétendent reconstruire la ville sur la ville. Il se peut cependant que je n'ai
rien compris, ici comme ailleurs et aujourd'hui comme jadis. Mon anthologie
inutile permet d'en avoir une petite idée. J'apprécierais qu'elle suscite des
émules pour mieux apprécier, au travers de la représentation des autres, si je
me suis tellement trompé.
Mon propos est sévère pour les communes. Qu'on
ne s'y trompe pas. A trop se cacher les réalités ( comme disait un jour un
collègue "Je n'aime pas donner de leçon" abritant sa faiblesse
derrière la morale) chacun se congratule et se rassure et n'en pense pas moins.
Je crois que la commune a une vocation innée et irremplaçable dans ces
opérations mais ce n'est pas celle, qu'on tend, par routine mentale, à lui
prêter.
La reconquête des quartiers
dégradés suppose réunies des conditions difficiles à concilier. Certes, le
moteur du profit est indispensable pour faire bouger les propriétaires et les
occupants, mais laisser miroiter prématurément des plus-values encore
incertaines et aiguiser les appétits immédiats peut devenir le plus sûr moyen
de rendre impossible toute opération. Les objectifs d’aménagement une fois
fixés par la commune, il s’agit donc d’établir la confiance entre propriétaires
et opérateurs. L’Etat est le mieux placé pour
exercer ce rôle, non à travers de nouvelles procédures de contrôle, mais tout
simplement en désignant un médiateur.( Note de la Rédaction ).
[ La note de la
rédaction est plus catégorique que je ne l'ai soutenu dans mon papier malgré le
"ne.. que " que j'ai utilisé car je n'ai pas parlé de
"l'Etat", en tant qu'institution mais d’"un fonctionnaire de
l'Etat", c'est à dire de quelqu'un qui est à la fois local et
étranger, impliqué et désintéressé. Ensuite il faudrait qu'il y ait dans l'Etat
des personnes qualifiées. En urbanisme et en aménagement elles se font
bien rares et dans dix ans il n'y en aura plus. La société locale aura
été débarrassée de la bureaucratie qu’on accusait de prétendre rivaliser avec
ses représentants! . AG. 01-12-1999 ]
L’article de
Marc Sauvez, dans le numéro 75 d’Etudes Foncières, met l’accent sur une des
vraies difficultés que présente la “ reconquête d’urbanisations anciennes
et dégradées ”. Il les décrit très justement par plusieurs paradoxes :
1. “ La situation foncière des quartiers qui nous intéressent est
très paradoxale. Ils sont en déclin sans pour autant être vides, ce qui crée
des coûts fonciers importants. Le coût de libération des terrains est élevé : il
faudra reloger les occupants, indemniser la réinstallation des activités,
procéder à des démolitions, voire à des dépollutions, alors que la valeur
potentielle du site, même réhabilité, reste
modeste et justifie mal le coût important des interventions préalables. ”
2. “ Les réticences des maires d’une même agglomération à
s’associer rendent impossible ce type de péréquation ... ” ( ladite péréquation est décrite
au paragraphe précédent et consiste à opérer au niveau de l’agglomération et
d’établir un bilan global de toutes les opérations, les unes produisant des
pertes et les autres des profits.)
3. “ Il existe de fortes réticences à programmer dans la
transparence, l’évolution des constructibilités prévues par un document
d’urbanisme ”.
Il conclut
provisoirement par : “ ainsi les opérations
complexes sont aussi indispensables qu’impossibles à monter ”. Il
conclut finalement par “ ces opérations
étant toujours périlleuses à monter, il est essentiel de créer un processus
volontaire et solidaire de montage. Cela repose sur des solidarités
territoriales (politiques et fiscales) au sein de l’agglomération et de la
continuité des démarches des techniciens de l’urbanisme. Le dispositif
nécessite une maîtrise d’ouvrage forte. Les architectes et urbanistes doivent sortir
de leur culture traditionnelle de la forme, pour s’inscrire eux aussi dans les
processus de valorisation ”. A ce stade d’abstraction on
acquiesce sans être plus avancé, mais quand on connaît la nature
essentiellement incantatoire des appels aux solidarités territoriales ou
autres, à la continuité et à une maîtrise d’ouvrage “ forte ”, on
fronce les sourcils et on lève l’oreille car on croit avoir entendu cet air ou
cette chanson.
Le problème
est bien posé. S’il appelle quelques observations de ma part, c’est moins pour
nuancer certaines de ces affirmations que pour compléter les conditions qu’il
conviendrait de favoriser pour amorcer des processus de reconquête.
*
* *
Pour parler
plus brutalement que Monsieur Sauvez, il convient de réintroduire franchement
“ la logique du profit ” dans
l’urbanisme au lieu de la dissimuler ou de la craindre jusqu'à s’en faire une
idée fausse. La puissance publique insatisfaite, à juste titre, de la
médiocrité globale qu’un quartier, est fondée à intervenir. Encore faut-il
qu’elle ne se trompe pas sur les voies et moyens à emprunter. Nos habitudes et
nos mentalités sont des handicaps. L’appel aux solidarités politiques et
fiscales est une illusion ordinaire qui sous entend généralement des
subventions de l’Etat -- peu importe la forme “ patrimoniale ” qu’on
leur donne, comme on dit aujourd’hui -- étant entendu que le principe de la
décentralisation exclut que l’Etat se mêle des opérations. L’Etat n’est bon
qu’à payer.
[ Il le fait sans résultat probant mais au prix fort avec la subvention pour surcharge foncière au bénéfice des HLM. ]
S’il est vrai
que ces opérations sont aussi indispensables qu’impossibles, il faut donc
libérer les psychismes de certains présupposés, de réflexes conditionnés,
d’autant que “ la transparence ” - comme on dit encore volontiers -
se heurte non pas à des réticences mais à la résistance caractérisée des
autorités politiques, inquiètes devant les difficultés des opérations et
inaptes à les mener à bien, en raison même de leur nature locale et politique,
ce qui rend suspect la plupart de leurs aides et de leurs intentions.
La
première condition de la réussite d’une opération complexe est la CONFIANCE des intéressés à savoir des propriétaires et des
occupants. La seconde est le profit, qu’ils en retireront. Si on ne remplit pas
ces deux conditions, il ne reste plus qu’à agir à coup de massives subventions,
hors de portée de la commune, hors de la compétence du département ou de la
région. Il ne reste plus alors qu’à appeler l’Etat à
la rescousse, pour payer sans intervenir.
Or précisément le seul chemin qui ouvre quelques perspectives semble celui
où l’Etat intervient sans payer, sans priver la commune de ses fonctions
premières. C’est ce paradoxe qu’il convient de démontrer.
LES FONCTIONS
PREMIERES DE LA COMMUNE.
L’une des
premières fonctions de la commune est d’assigner des objectifs, fixer des
finalités. Quand un quartier se décompose, elle peut avoir deux attitudes.
Laisser la décomposition faire son oeuvre et ultérieurement intervenir sur un
champ de ruines urbaines et sociales, sans avoir la garantie de réussir. Cette
stratégie est très longue et produit de grandes désutilités. Elle est
malheureusement difficile à écarter.
Elle peut
aussi placer quelques emplâtres sur la jambe atteinte de gangrène et c’est ce
qu’on fait généralement. Sans être condamnable, la méthode est un pis aller. En
raison de l’extrême diversité des cas, c’est souvent la seule chose à faire et
il ne faut pas jeter la pierre à ce qui se fait.
Quand la
commune veut aller plus loin, ce qui est très méritoire, on tombe sur
l’opération complexe. L’erreur politique et technique de l’autorité communale
est alors de prétendre conduire l’opération, directement ou par la voie d’un
SEM, faux nez de la commune, au lieu de se limiter strictement à fixer des
objectifs et à en obtenir le respect, l’opérateur étant n’importe qui sauf la
commune qui ne doit surtout pas s’en mêler.
On reviendra
sur la manière d’arrêter les objectifs qui ne peuvent pas sortir tout armés,
des têtes du Conseil municipal. Elle exercera alors ses autres prérogatives.
LA
CONFIANCE ET LE PROFIT, DES OBJECTIFS HORS DE PORTEE DES COLLECTIVITES LOCALES.
( LES DEUX MOTEURS DE LA RECONQUETE
URBAINE. SOUS-TITRE
DE LA REVUE )
La
confiance et le profit sont les deux moteurs de la reconquête. Comme l’indique M. Sauvez,
sans employer un langage aussi brutal, ces deux moteurs sont en panne. J’irai
plus loin dans l’analyse car les choses sont plus compliquées et tiennent aux
représentations que se font les uns et les autres des réalités.
Quand un
quartier se décompose la valeur marchande des droits (immobiliers ou mobiliers)
s’effondre (pour autant qu’il y ait encore un marché) mais la psychologie des
détenteurs de droits, qui est particulièrement archaïque dans notre pays, n’en
accepte pas l’évidence ; prenons cette idée pour une vérité, afin de ne pas
allonger inutilement la démonstration. Il s’en suit que toute intervention
publique massive provoque des transactions à des prix fictivement élevés,
accrédités par l’intervention des juges de l’expropriation, même marginale, qui
raisonnent selon les critères étrangers à la réalité et qui ignorent aussi bien
les processus urbains que les processus économiques ou ne les appliquent qu’à
sens unique.
En outre
l’intervention publique introduit la méfiance parce qu’elle présuppose
l’élimination du profit. Elle introduit une autre moisissure redoutable, aussi
bien dans la puissance publique que chez les détenteurs de biens fonciers : la
collectivité peut toujours payer, si elle le veut bien et si elle veut parvenir
à ses fins, elle n’a qu’à payer “ puisqu’on ne lui demande rien ”.
S’y ajoutent
et achèvent de miner la confiance, les miasmes
subjectifs et électoraux qui font apprécier la justesse des décisions publiques
au regard des avantages ou des inconvénients présumés qu’elles ont pour les
intéressés, avec le sentiment qu’il y a du “ politique ” sous
roche.
L’intervention
publique réunit par conséquent toutes les conditions pour produire des effets
pervers.
Rétablir
la confiance et le profit n’est donc pas à la portée de la collectivité locale,
qu’elle mette ou non des fonds publics dans l’opération. Elle est génétiquement suspecte
et elle ne lave ce soupçon qu’avec une générosité tout aussi suspecte à
d’autres égards, si on y regarde de plus près.
Le juste prix
n’est pas celui du juge ou de l’administration. C’est celui du marché qui
incorpore à la fois les charges et les anticipations de profit que le marché
est le seul à pouvoir faire connaître, avec le moins de subjectivité possible.
Il faut par
conséquent que les détenteurs de droits dévalorisés intériorisent cette
dévalorisation et apprécient avec réalisme certaines anticipations éventuelles
et incertaines de valorisation, au lieu d’en brandir la bannière pour obtenir
une surévaluation artificielle de leurs droits et leur liquidation immédiate,
au comptant.
L’opération
complexe passe donc par une démystification mentale, une sorte de confrontation avec
les faits, et par l’élimination de tous les processus qui l’alimentent même si
nul n’en est dupe, au premier rang desquels on rangera les interventions
foncières publiques dans lesquelles il n’y a, pour parler familièrement, que
des cocus.
En
transférant le risque sur la collectivité, l’intervention publique dépossède
les détenteurs de droits, des profits futurs réels ou imaginaires. Ils ne sont par conséquent jamais satisfaits et demandent
naturellement le paiement anticipés de ces profits. Quand on les leur
paye c’est la collectivité qui est cocue, quand on les leur refuse, ils se
sentent eux même cocus, ce que le juge de l’expropriation admet souvent avec
complaisance, contribuant ainsi à une représentation inexacte des choses et à
l’incruster un peu plus dans les esprits.
Quand on ajoute toutes les absurdités qui se profèrent au cours des
débats publics qui accompagnent toute opération d’urbanisme où la
spéculation foncière, cette abstraction commode, est évoquée avec délectation
par tous, où les gros s’abritent derrière les petits, où les phobies de tous
ordres ( densification, espaces verts, circulation
automobile, logement social ) se déballent à tort et à travers selon
la cause politique qu’on vise... la confiance est
le fonds qui manque le plus.
Selon
les schémas classiques et connus, les opérations complexes sont donc
impossibles ainsi que M. Sauvez le soutient et si elles sont mises en oeuvre,
elles seront hors de prix et ne feront
que des mécontents parmi les gens. C’est finalement l’autorité politique qui en payera
éventuellement le prix électoral, sans qu’il y ait
de lien sérieux, entre l’action et le verdict, s’il est mauvais,
même si elle a opéré en prenant toutes les précautions, sans commettre
d’injustice.
La
sagesse et le bon sens commanderaient par conséquent que la collectivité
s’efface, en tant qu’acteur de l’opération. Cette façon de voir prendra à rebrousse poil bon nombre
d’esprits locaux qui s’imaginent en toute bonne foi être l’alpha et l’oméga de
tout ce qui doit se faire dans leur commune.
Pourtant
l’intérêt de l’autorité publique est plus d’être arbitre qu’acteur et de tirer
les marrons du feu d’arbitrages successifs et habiles que de s’investir dans
une infinité d’actions, de négociations, à vitesse imprévisible par rapport aux
calendriers politiques, aux coûts toujours sous estimés, donnant lieu à
revendications égoïstes, objets idéaux de chantage politique à n’en plus finir.
COMMENT
RETABLIR LA CONFIANCE ET LE PROFIT ?
On ne
rétablit la confiance et le profit que si l’opérateur inspire confiance et si
des mécanismes garantissent le profit éventuel ? Pour inspirer confiance, il
faut être compétent et responsable. Si nous laissons de coté la compétence, la
responsabilité n’existe vraiment que si l’opérateur risque des fonds dans l’opération,
en vue de réaliser à son tour des profits, on l’a compris. Tout autre discours sur la responsabilité et la
sanction, politique notamment, n’est que “ vanité et poursuite du
vent ”.
Et comme il faut
toujours se méfier des aigrefins, des bateleurs, des illusionnistes, il faut que l’opérateur soit flanqué de quelqu’un de
neutre, de capable, d’objectif, d’indépendant, de désintéressé, de qualifié,
qui soit légitime aux yeux de la commune et des détenteurs de droits
( immobiliers ou personnels ) dans l’espace à reconquérir.
Cette
sorte de coadjuteur, caution bourgeoise, observateur, médiateur, intercesseur
auprès des uns et des autres , dépourvu de toutes prérogatives juridique, sauf
de l’accès à la complète information et du droit de l’exprimer selon le mode
qu’il lui parait opportun (public ou confidentiel), irresponsable sauf de la
justesse de ses dires et de la loyauté de ses rapports avec les uns et les
autres, ne peut être qu’un fonctionnaire de l’Etat.
Ainsi la
commune qui se fixe l’objectif de reconquête sur une partie de son territoire,
choisit librement un opérateur indépendant d’elle et demande à l’Etat de
désigner un coadjuteur. L’opérateur, agent économique vraiment responsable, va
librement livrer son diagnostic sur les potentiels et les tares du quartier à
reconquérir. S’il se laisse aller aux complaisances et aux facilités, son
diagnostic lui reviendra sur la poire. Il aura à payer les illusions
rassurantes. Comme on le verra plus loin, il est assez indifférent qu’il se
plaise au contraire à noircir le tableau ( avec l’espoir de rançonner la
collectivité locale ) parce que celle-ci n’est pas et ne doit pas être, au
départ, financièrement impliquée dans l’opération.
Et si elle le
sera peut être, ce sera à un stade ultérieur dans des conditions de clarté
beaucoup plus grandes.
L’opérateur
devrait financer les études, la commune lui apportant tout ce qu’elle sait. Si
aucun opérateur ne se présente, c’est la preuve qu’il n’y a rien à tirer du tout
du quartier à reconquérir. En soi c’est déjà une information intéressante pour
la collectivité et les détenteurs de droits du quartier.
Quand on
investit son “ argent ” la continuité est bien mieux assurée que par
des déclarations.
Le
coadjuteur, par sa présence et son accès à toutes les informations, veille à ce
qu’on ne néglige aucune donnée; il balise en quelque sorte le champ de
bataille, les troupes et les armes. Il est pour la population du quartier et
les détenteurs de droits un lieu permanent d’informations authentiques,
nécessaire en raison de la méfiance spontanée que déclenche toute initiative de
ce genre quelque part. Son appartenance extérieure évite que le recours à son
savoir soit assimilable à un acte d’allégeance politique, comme ce serait le
cas s’il fallait aller interroger la
collectivité, de même le dialogue direct entre un habitant et l’opérateur peut
être embarrassant en l’absence de tout autre interlocuteur auquel on peut
demander ce qu’il pense de ceci ou de cela.
Ainsi
n’a-t-on inventé aucune procédure, n’a t-on mis aucun préalable financier. On a puisé dans le capital de
notre société qui dispose d’opérateurs et de fonctionnaires encore compétents
en urbanisme. Mais il faut se dépêcher car bientôt ils auront disparu, comme
certaines espèces mal aimées. On n’est guère conscient de la perte de substance
grise en aménagement.
Cette voie,
acceptée sans réserve mentale, admet le moteur du profit et restaure un
mécanisme de confiance, sans attenter à quoi que ce soit aux prérogatives décentralisées,
au cas ou certains auraient craint que leur amour propre eût à en souffrir. Il
reste maintenant à mettre du carburant dans les moteurs.
LE
CARBURANT DES OPERATIONS COMPLEXES.
Le carburant
n’est pas le profit immédiat comme on s’y attendait, mais la valeur potentielle
du site, si on le regarde avec des yeux qualifiés et la conviction, nécessaire
et suffisante, que cette valeur n’a pas à être immédiatement payée et
confisquée par les détenteurs de droits qui auraient été informés de son hypothétique
existence, et que toute intervention foncière publique, telle qu’on la pratique
habituellement, (DPU, etc.) à l’aveuglette avec des arrières pensées
dissimulées, ne manque pas de provoquer.
Cette valeur
potentielle dépend de trois facteurs différents :
- la
situation générale du site,
- l’état
actuel de décrépitude du site,
- les
intentions d’urbanisme de la commune.
Ainsi y
a-t-il des sites privilégiés, en pleine décrépitude dont l’avenir dépend des
intentions communales.
La
dialectique de l’état actuel et des intentions déjà difficile à gérer en milieu
rural ( zone NA libre de construction ) est proprement ingérable en milieu bien
ou mal urbanisé.
Dans le
processus que nous avons décrit, la commune s’est borné à désigner un opérateur
et l’Etat, un coadjuteur. Il n’y a pas d’autres intentions affichées et surtout
aucune intention d’urbanisme.
La reconquête
ne sera possible que si l’opérateur parvient, après avoir librement analysé à
sa façon le site pour savoir s’il persiste, et obtenu un nihil obstat de la
commune de persévérer, à convaincre les détenteurs de droits de participer à
l’opération au lieu de croupir dans la misère où ils sont et resteront.
Cette
participation se fait donc pour un échange de droits réels immobiliers, ou de
droits personnels divers comme la propriété commerciale, contre des droits
mobiliers, des titres, en l’absence de toute rémunération. Cette opération
d’apport a pour effet de mettre entre parenthèse, la valeur que nul ne serait
capable de payer. Elle ne prive pas le propriétaire de la jouissance de son
bien. Elle rend seulement ce bien beaucoup plus liquide le moment venu, quand
il aura une valeur supérieure et que son détenteur trouvera son intérêt à le
vendre au prix du marché ou à en tirer un profit sous d’autres formes.
(.dation., revenus financiers etc...), on met de cette façon l’ingénierie
financière à la portée des propriétaires...
La
valeur comptable de bilan qui n’a pas à être élevée, ne grève en aucune façon
l’opération puis qu’aucun paiement n’a eu lieu, contrairement à ce qui se passe
avec des acquisitions foncières et le dédommagement des droits (réels ou
personnels) divers qui impliquent un préfinancement considérable, hors de portée
des collectivités publiques et des agents économiques (à la vaste échelle de l’opération complexe).
Il est facile
de comprendre que cette transmutation n’est pas à la portée d’une collectivité
publique. Elle implique confiance et perspective de profit. Elle exige
compétence et capacité d’entreprendre avec beaucoup de souplesse et de
progressivité dans le cadre de contrats de droit privé, librement consentis et
soumis à la sanction du juge judiciaire en cas de manquement à la “ parole
donnée ” par écrit en l’occurrence.
Que
l’opérateur dévalorise ou non la valeur actuelle est indifférent, avons-nous
dit, car c’est moins la valeur absolue des biens qui compte, que leur valeur
relative, les uns par rapport aux autres et il est inutile dans ce cas de se
donner des illusions en les surévaluant.
Aucune
réforme de procédure ne s’impose pour faire cela. En revanche et sans que
l’Etat y ait à perdre pour attendre, il y aurait lieu de prévoir que ces
opérations d’apport se fassent en exonération totale de droits de mutation et
que le régime fiscal des plus values soit très favorable.
La difficulté
de l’opération n’est pas à minimiser, compte tenu des comportements habituels
mais il ne faut pas oublier qu’on est en terre paupérisée et dégradée sans
espérance de transformation publique ou spontanée, que les dispositions
d’urbanisme ne sont pas nécessairement propices à la construction égoïste sur
chaque bien isolé et que toute construction nouvelle pâtit pour sa
commercialisation de la médiocrité de l’environnement.
Par ailleurs,
le champ territorial de l’opération n’est pas encore défini et n’aura peut être
pas à l’être. C’est finalement l’opérateur qui le détermine en fonction de
l’adhésion des détenteurs de droit. Une trop grande gourmandise égoïste de leur
part ne peut que faire réfléchir l’opérateur qui laissera les trop gourmands
dans leur coin et leur misère.
Ce climat de vérité
et de sanction immanente est donc de nature à changer la représentation que les
gens peuvent avoir de la valeur des droits qu’ils détiennent.
Pendant
toutes les démarches informelles de l’opérateur avec les “ gens ”
de la zone, le coadjuteur est là pour rassurer,
décoder, expliquer, rectifier certaines erreurs de fait, de droit ou de
compréhension, commises ou présumées par les uns ou les autres. Il
appose en quelque sorte un brevet de probité et de justesse sur ce qui se
passe. Il est un amplificateur de confiance,
ce bien si précieux dans la matière sulfureuse de l’immobilier.
LA
REAPPARITION DE COMMUNE.
On n’a exclu
la commune que dans son propre intérêt. Seuls les esprits susceptibles ne l’auront
pas compris. Jusqu’alors elle a laissé faire, à part le nihil obstat qui ne
doit pas être formalisé par un acte, car la matière potentielle est en fusion
ou à l’état naissant.
Durant cette
phase délicate, indépendante pour son issue, du potentiel quantifié de
valorisation, à l’exception du diagnostic que le quartier peut être valorisé,
rien n’interdit à l’opérateur d’avoir des contacts avec la commune, de
préférence en présence du coadjuteur qui dresse un procès verbal des
conclusions, s’il y en a. Sa présence et le P.V. évitent les malentendus, qu’il
faut à tout prix éviter.
Si les
démarches prospèrent, l’opérateur en vient à préciser ses vues. On retrouve
toujours les mêmes choses : nature des activités, quantité ou densité, esquisse
d’organisation nouvelle.
La
transmutation des droits supprime l’essentiel des problèmes ; le paiement
sous une forme ou une autre, des droits remis en apport n’est obligatoire qu’à
partir du moment où son détenteur doit en être physiquement dépossédé puisqu’il
en avait gardé la jouissance jusqu’à ce moment là.
La commune
détient l’ensemble des clefs de l’opération même si elle s’est bien gardée de
s’y immiscer ou d’y mettre des fonds :
1. Elle est, à ce stade, libre d’avancer ou de ne rien faire,
mais il reste une question en suspens, liée à la désignation de l’opérateur qui
va engager des dépenses et passer beaucoup de temps dans les palabres et les
études, ainsi qu’à la valeur juridique des engagements, s’il y en a,
figurant dans les procès verbaux. On peut imaginer un partage des dépenses
d’études pour limiter les abus et opérer dans les délais.
2.
Elle détient les clefs du POS, s’il faut le changer ou de la ZAC s’il en faut
une.
3.
Elle détient les clefs des permis de construire.
4.
Elle détient les clefs de la réalisation d’équipements publics qui ne relèvent
que d’elle et éventuellement d’autres collectivités publiques.
Si elle n’a
aucune idée, elle entérinera ce qu’on lui propose, si elle en a, elle
s’engagera dans un échange avec l’opérateur destiné à mettre en concordance ce
qu’elle souhaite avec les réalités.
Si
elle est irréaliste,
l’opération ne se fera pas et ce sera sa responsabilité même s’il sera de bonne
guerre d’imputer cette responsabilité à l’opérateur. Mais si le dialogue se
fait comme il doit se faire, toutes les pièces sont publiques, ce qui limite
les polémiques.
Si
elle est réaliste,
un accord sera trouvé car entre gens réalistes, sérieux et confiants, on trouve
toujours un accord.
Il n’y a donc
pas de procédure à inventer mais à user de celles qui existent (modification du
POS ou ZAC selon le cas) en veillant à ce que les palabres et les accords
antérieurs soient en quelque sorte la matière des dossiers soumis à ces
procédures pour qu’on ne reparte pas à zéro, comme on a l’art de faire en
général. Ce souci de “ purification du droit ” doit présider pour
éviter d’empiler les procédures qui font perdre du temps en accordant une
prime aux maîtres chanteurs.
LES
FINANCEMENTS PUBLICS ET PRIVES.
C’est la
dernière question en suspens. L’habitude étant prise de faire payer aux
aménageurs l’essentiel des équipements publics, il serait étonnant qu’il
en aille différemment et la question n’est pas de vouloir changer les systèmes
ou les comportements par des textes.
Bien
des maires considèrent que tout ce qu’ils prélèvent sur l’aménageur, c’est
autant de profit transféré de l’actionnaire vers la collectivité publique. En
cela ils pensent juste mais ont tort.
Faute de
savoir ce qu’il en est, ils tapent fort quand la conjoncture s’y prête et font
ce qu’ils peuvent quand elle ne s’y prête plus c’est à dire plus grand chose,
par nécessité. Les choses et les êtres sont ainsi.
Quand un
quartier en perdition peut faire l’objet d’une reconquête en raison des profits
à en tirer, il n’est pas interdit que la collectivité retrouve ses réflexes
comme il n’est pas interdit qu’elle contribue à l’opération. Il n’y a pas de
règle et s’il y a une décision à prendre, il faudrait qu’elle soit fondée à la
fois sur la justesse, l’objectivité, le réalisme des informations et sur les risques
financiers pris par l’opérateur et les opérateurs - constructeurs, surtout
les premiers, qui estiment l’opération possible sans pour autant le jurer.
Nul est à l’abri d’aléas.
Aussi, si
profit il y a, il faut que chacun consente à prendre son bénéfice quand il est
vraiment réalisé au lieu d’encaisser le prix de l’ours avant de l’avoir tué.
La règle qui
a été appliquée aux détenteurs de droits doit également s’appliquer à la
commune. Participer aux profits quitte à investir
d’abord, au lieu de raquetter les opérateurs en
amont, avant toute recette.
C’est une règle
économique honorable qu’il n’y a aucun déshonneur à respecter. Le coadjuteur
pourrait utilement la rappeler à ceux qui l’oublieraient.
Je ne sais si
M. Sauvez pensait à cela en écrivant, en conclusion, qu’il fallait une “ maîtrise d’ouvrage forte ”. Je
n’aime pas l’adjectif “ fort ”
qu’on mêle à toutes les sauces et je ne sais si le système correspond à ce
critère. Ce qui parait essentiel, c’est que l’opérateur soit privé, que la
commune reste dans son rôle ( finalité, arbitrage, facilitation ), qu’elle
évite de plonger ses mains et ses pieds. dans l’argile immobilière où elle
s’enliserait, que la confiance domine l’atmosphère
et que, s’il y a du profit, on n’ait pas
trop d’illusion, ni la tentation de le soutirer avant d’être sûr qu’il est bien
réalisé. Sans un renversement radical des représentations traditionnelles, les
opérations complexes resteront longtemps aussi indispensables qu’impossibles.
Ce renversement
n’implique, contrairement aux propositions habituelles, aucune législation
nouvelle sauf fiscale, ni aucun moyen financier spécial. C’est peut être là que
le bât blesse : SANS
LOI, PAS DE GLOIRE ET SANS MOYEN FINANCIER, PAS D’ENFLURE ET DE GASPILLAGE. Il n’y a donc pas de quoi déclarer la mobilisation. Mais qu’y a-t-il
à perdre de tenter le pari ? De toute façon, les communes sont dans l’impasse
avec leurs quartiers sur les bras. Et nul ne viendra les soulager. Il n’est pas
irréaliste d’avancer dans cette voie, qui peut se limiter à des enjeux modestes
au départ. Le problème est dans les mains des communes, et
non des agglomérations qui n’existent pas, et si on excepte la
difficulté strictement psychologique de s’y prendre autrement pour attaquer le
problème, la seule difficulté est de trouver un opérateur motivé. Après la
crise de l’immobilier, il n’y en a plus guère.