Cinq leçons
antoine
givaudan
(
MARS 1998 )
Il s’agit de cinq leçons présentées à des étudiants de DESS
de droit de l’urbanisme des facultés de Paris (Créteil) et de Strasbourg. Avec
le souhait qu’elles leur aient laissé un petit
besoin d’avoir un regard critique sur l’objet de leur savoir consciencieusement enseigné par leurs éminents professeurs.
L’analyse présentée dans ces leçons a été systématisée dans le SIDDA ( Cf.[1998-07-29---H-&GIVAUDAN-ANTOINE-SIDDA])
analyse juridique systemique
pollution du droit
STRASBOURG
DROIT DE L'URBANISME
xxxxyyyxxxx
ANALYSE JURIDIQUE SYSTEMIQUE
DE
QUELQUES CAS
DE POLLUTION CARACTERISEE
DEUXIEME LEçON. 1998-04-03-02-H
ANTOINE GIVAUDAN
INSPECTEUR GENERAL DE L'EQUIPEMENT
AVERTISSEMENT
PRESENTATION DE L’ANALYSE
JURIDIQUE SYSTEMIQUE[1998-04-03-0-H-STRASBOURG-CINQ-LECONS-DE-DROIT-DE-L-URBANISME]
PREMIERE LEçON. #1998-04-03-1-H#
TROISIEME LEçON. #1998-04-03-3-H#
QUATRIEME LEçON. #1998-04-03-4-H#
CINQUIEME LEçON.. #1998-04-03-5-H#
$YR-DABW1FC$
DEUXIEME LEÇON
L’INJUSTE DESTIN
DU C.O.S,
DE SON
DEPASSEMENT
ET
DE SON TRANSFERT
ORIGINE ET DESTINATION
Cette seconde leçon d’un cycle de cinq
conférences destinées à des étudiants tente d’illustrer comment il convient de
regarder le COS, dont ils entendront sans doute dire pis que pendre ou
n’importe quoi, tant la tentation de réduire un nombre à un chiffre est
grande.( Cf. Chapitre #1620# et section #169A# )
1. GENERALITES
11. DEFINITIONS DE BASE
12. HISTORIQUE RACCOURCI
13. RUDIMENTS D’ENDOCRINOLOGIE
JURIDIQUE URBAINE
2. LE
DEPASSEMENT DU COS
21.LE DEPASSEMENT ORDINAIRE
A.
UN DROIT EVIDENT
B.
L’IGNORANCE ADMINISTRATIVE
C.
L’INCOHERENCE JURISPRUDENTIELLE
22. LE DEPASSEMENT
EXTRAORDINAIRE
A.
LE FINANCEMENT D’EQUIPEMENTS INTERNES LE FINANCEMENT D’EQUIPEMENTS EXTERNES
23.CONCLUSION
3. LES COS DIFFERENTIABLES
4. LES COS TRANFERABLES
41. LES COS TRANFERABLES EN
ZONE URBAINE
42. LES COS TRANFERABLES EN
ZONE NATURELLE
5 EST-IL TROP TARD POUR
PASSER DE L’INSECTE SOCIAL A L’HOMO SAPIENS SAPIENS ?
6. CONCLUSION
ANNEXES
1.
TABLE DES MATIERES DU TOME.4. LE COS. 1980 à la fin du document
2.
BAQUE. COS SUPERFICIE DE LA ZONE ET DES EMPRISES PUBLIQUES. TOME 4.
Image à la fin
du document
3.
EXPOSE DES MOTIFS DE LA L.O.F. ( 1967 ) ( Cf.[1967-04-01---E-EXPOSE-DES-MOTIFS-DE-LA-LOF-DEBUT])
4.
STATISTIQUES DU DEPASSEMENT DU COS ( 1985-1993 ). Image à la fin du document
5. ESPACES
NATURELS ET DEVELOPPEMENT URBAIN. AG. GAZETTE DU PALAIS 28.02.98 ( Cf.[1995-11-00---H-ESPACES-NATURELS-ET-DEVELOPPEMENT-URBAIN])
6.
L’EFFET “ KATALAVOX ” ( Cf.#1997-11-15---E#) et à la fin du document
7.
P.O.S. DE PARIS ARTICLE UH.15 AVANT ET APRES REVISION. ( Cf. à
la fin du document )
BIBLIOGRAPHIE )
n Droit de construire et constructibilité. P. Hocreitère
( Edition du jurisclasseur N°1, janvier
1997)
n Destination des constructions et droit de l’urbanisme.
P. Hocreitère ( Revue droit et ville, 1997).
DEUXIEME LECON
L’INJUSTE DESTIN DU COS,
DE SON DEPASSEMENT ET DE SON
TRANSFERT
INSPECTEUR
GENERAL
Introduction
Avec le COS -- inventé par
un décret du 13 avril 62 sous le nom de coefficient d’utilisation du sol ou
C.U.S. -- et repris dans la loi d’orientation foncière, en 1967, le ministère
de la construction avait conçu l’une de ses plus belles molécules juridiques,
analogue à la fois à une protéine et à une hormone.
La protéine fournissait à
l’urbanisation son aliment préféré - le mètre carré de plancher.
L’hormone introduisait des
régulations multiples économiques et spatiales.
La L.O.F. avait même prévu
des coefficients provisoires
d’occupation des sols, ( C.P.O.S )à établir dans les trois ans
et valables trois ans.( Cf.#1968-10-20---H#)
Hélas le destin du C.O.S.
allait bien décevoir et si la protéine a survécu, l’hormone est presque tombée
en désuétude
.
1. Généralités
Les définitions de
base ne sont utiles qu’à celui qui ne serait pas un familier du droit de
l’urbanisme quant à l’histoire abrégée, elle confirme en partie une étrange
spécificité française que j’appelle l’effet “ KATALAVOX ”.( Cf. Annexe
6 ou#1997-11-15---E#).
On invente de belles choses et on ne sait pas s’en servir. En Alsace, on doit
connaître l’édifiante histoire de Martine Kemp. L’histoire de l’urbanisme
français regorge d’outils inutilisés.
11.
Définitions de base
A.
Le COS est un nombre
Le produit, de ce nombre ( C ) par la superficie du terrain ( Sd ) fournit la surface de plancher qui
peut être construite sur un terrain, dénommé S.H.O.N. (surface hors œuvre
nette. Art. R.112-2 ) ou
constructibilité (
C.Sd ) notion méconnue par les juristes.
B. Le COS fixe un maximum de constructibilité qui peut être dépassé à certaines conditions et
notamment à celle de payer une participation financière ( P ) égale à la valeur du terrain manquant.
C COS
Sa
= SHON du projet Sb
= SHON des bâtiments existants sur le terrain
v: valeur du terrain au mètre carré
Ce dispositif date de
l’origine. (1963 ). [ Il est antérieur à la loi d’orientation foncière qui l’a
repris ]
C.
Des COS différents peuvent être fixés selon la destination des constructions
dans la même zone.
On les appelle COS
différenciés.
D. ENFIN, IL
ETAIT ADMIS
( depuis 1962 également ) que la constructibilité issue d’un terrain ( C.sd ) pouvait être utilisée
ailleurs que sur le terrain lui-même, c’est-à-dire transférée, sur un autre terrain que
celui qui l’engendrait, en contrepartie d’une servitude de droit privé,
constatée par l’administration.
La nature hormonale du COS réside dans les
trois dernières propriétés : « dépassable »,
« différenciable » et transférable.
E. Le niveau du COS
Le COS est fixé pour une
zone ;“ la zone urbaine ” en comporte généralement. Il ne s’applique
qu’aux terrains privés. Le niveau du COS détermine par conséquent
l’urbanisation nouvelle qui est admise dans la zone, si les terrains sont peu
bâtis. Qui dit urbanisation, dit équipement. La loi prévoit par conséquent que
le niveau du COS tient compte des équipements existants ou en cours de
réalisation ( Art. L.123-1.4°)
Le dispositif est logique et
un peu simpliste. Dans son principe un enfant de 7 ans
peut le comprendre et j’ai toujours regretté de ne pas en avoir fait un jeu.
C’aurait été peut être la meilleure façon de l’expliquer à des adultes à
l’esprit fermé.
En tant que “ protéine ” le COS est évident. En tant qu’ “ hormone ” il est naturellement
plus subtil. Tout système endocrinien ne s’élucide pas sans peine et la
nutrition se comprend mieux même si elle en dépend sans qu’on ne le sache.
La bonne compréhension du
COS appelle une intelligence
“ systémique ”, avec des déterminismes flous et en boucles
interactives. Toutefois ce que le physiologiste a fini par admettre, le système administratif, plus
obtus, ne semble pas l’avoir compris en trente ans, bien qu’il y ait des
exceptions locales.
C’est pourquoi un coup d’œil
sur l’histoire est édifiant.
12. Historique raccourci
Le texte sur les C.P.0.S fut pris en mai 69. L’instruction technique,
pour sa mise en œuvre départementale, avait été préparée en même temps. Elle ne fut pas signée. On préféra,
erreur grave de stratégie, poursuivre et accélérer l’approbation des anciens
plans d’urbanisme ( et plus de 5000 furent approuvés en trois ans ) qui
allaient déverser sur les territoires concernés des C.U.S. à tort et à travers,
en superficies, comme en niveau de densité
Les
C.P.O.S n’ont donc servi à rien ?
Le décret relatif au POS fut pris en octobre 1970 et l’élaboration des POS
commencée depuis peu, monta en régime à partir de 1973. Ce retard de trois ans pour le décret est dû à l’obstruction du ministère de l’agriculture, mécontent d’avoir échoué dans sa
tentative des plans d’aménagement rural pour bloquer les POS.
Le dépassement du COS --
dispositif à caractère fiscal et par conséquent à traiter avec rigueur et
méthode -- fit l’objet d’une instruction du 13 mai 1974. Il n’y avait pas
urgence car les POS étaient, hélas, longs à se faire et à entrer en vigueur.
Le transfert de COS fit
l’objet de notes techniques comme l’ensemble des concepts spécifiques du POS (
juridiques ou techniques ). Il fut évoqué et conseillé, comme la possibilité de
prévoir le dépassement, dont il était une conséquence jusqu’en 1976-77.
La loi du 31 décembre 1976 inventa un transfert spécifique
mieux adapté aux zones naturelles. Son emploi fut commenté et diffusé en 1977-78. On
le trouve dans le Tome 4.
Enfin, l’ensemble des
instructions concernant le COS fit l’objet d’un recueil exhaustif ( Le POS.
Tome 4. Le coefficient d’utilisation des sols ) publié en 1980. Il présente les
éléments de base de la science, juridique et technique de la densité.
Le sommaire de ce volume de 150 pages est joint en annexe, pour qu’on puisse avoir
une idée de la diversité des questions que soulève ce dispositif. Rares étaient
les questions sans réponses et les quelques anomalies résiduelles à corriger
étaient parfaitement identifiées.
La machine administrative disposait donc d’un dispositif en ordre de
marche, propagé en temps à peu près utile et objet d’une pleine attention.
Eh bien ! si la protéine fut utilisée normalement,
l’hormone n’intéressa pratiquement personne.
Le dépassement du COS -- dans l’article 15 du règlement de zone
-- affichait un désespérant “ NEANT ”.
Le COS différencié eut un peu plus de succès dans quelques
grandes villes ou ailleurs.
Comme le transfert -- c’était une déficience de la loi du 67
que je ne pus faire corriger que partiellement dans la loi de 1976 -- était une
conséquence du dépassement, il fut comme
mis au rebut.
Quant au transfert de COS
en zone naturelle, un peu restrictif mais cohérent sur le plan
juridique, introduit par la loi du 31 décembre 1976, ” « à peu près »
personne ne s’en servit, malgré les recommandations verbales et les notes
techniques qui en décrivaient par le menu, son fonctionnement.( Cf. ANNEXES 1
ET 5 ).
Naturellement, après la décentralisation, le COS livré aux communes,
et dans les plus grandes d’entre elles, à leurs services, ne vit pas son destin
changer, au moins à une exception, et de taille, la ville de Paris.
La dimension historique --
qui est un élément important de toute analyse systémique -- même réduite à ses
jalons essentiels, est troublante. Pourquoi les fonctions hormonales du COS
furent-elles à ce point, négligées ? Il faudra esquisser un
semblant de réponse.
Mais l’histoire ne s’achève
pas en octobre 1980, quand je quittai l’administration centrale. Localement,
dans les Yvelines, je ne parvins pas à introduire dans le POS, un peu moins
chichement, le dépassement du COS. Le pli était pris, bien plus encore chez les
fonctionnaires que les élus. Le transfert de COS en zone naturelle,
heureusement ou malheureusement pour mon simple plaisir, n’avait pas lieu
d’être utilisé.
On aurait pu en rester là,
jusqu'à ce que le juge administratif,
en mal de singularité intellectuelle, décidât de s’en mêler, avec l’arrêt du 30
janvier 1991 “ Commune de Moulins ” qui venait confirmer une
jurisprudence restrictive de Tribunal Administratif sur les conditions de
dépassement, affichant
du même coup la méconnaissance absolue, par le juge cette fois, des propriétés
hormonales du COS. ( CF. ANNEXE 7 )
On est, avec le COS, dans
l’hypothèse parfaite évoquée dans la cinquième leçon. “ Pourquoi choisir la
plus mauvaise solution quand on a le choix ? ” condamnation qui
s’ajoute à la négligence évoquée précédemment.
13. Rudiments d’endocrinologie juridique et urbaine
Même devant un parterre de
connaisseurs, quelques rappels rudimentaires sont utiles pour illustrer l’effet
hormonal du COS. Nous appellerons pompeusement “ principes ” au sens scientifique du terme, des phénomènes
observables par n’importe qui. Comme Archimède observa la poussée de bas en
haut !,
PREMIER PRINCIPE ( connu et couramment observé )
Plus la densité est élevée, plus la valeur des terrains
l’est aussi. Il y a des exceptions. Cette
loi probabiliste, ne vaut qu’entre certains intervalles de valeur et dans les
cas courants, nous dirons plus de 9 fois sur 10.
DEUXIEME PRINCIPE (connu mais plus difficile à mettre en service)
Plus la densité est élevée, plus les équipements de base
doivent être conséquents.
Cette seconde loi
probabiliste encourt les mêmes réserves. Il y a des effets de seuil objectifs
pour la voirie par exemple.
TROISIEME PRINCIPE (méconnu)
A densité égale et fixée à un niveau donné, plus la zone à
laquelle s’applique le COS est grande, plus les emprises publiques prennent une
place importante. ( Cf. Abaque, en annexe 2,
tirée du Tome 4 ).
QUATRIEME PRINCIPE (connu du moins il faut le supposer, mais de
qui ?)
L’exploitation du COS dépend de la structure de la propriété foncière. Plus elle est morcelée, informe, moins la constructibilité est utilisable pleinement.
Corollaire : quand un COS est fixé on ne sait pas ce
qu’il produira, indépendamment des intentions intimes des propriétaires ---- “ fructificatrices ” ou “ nidificatrices ”, diverses et aléatoires
----- et du marché immobilier local.
Autrement dit , fixer un COS, c’est faire comme les insectes, pondre beaucoup d’œufs sans savoir ce qu’ils vont devenir. Le déchet est dans la nature des choses. C’est pourquoi le COS, en tant que protéine, est très inégalement assimilable, par les estomacs urbains.
CINQUIEME PRINCIPE ( vraiment méconnu notamment du juge qui n’a cure de
la réalité la plus élémentaire )
Le fait de dissocier la “ constructibilité ”, du droit physique de construire un bâtiment, à
tel endroit précis, dans le respect des règles 3 à 13 du règlement, introduit
un premier fluidifiant dans le système.
Le fait d’admettre le
dépassement, la différenciation, le transfert en introduit trois autres, et
encore négligeons-nous d’autres propriétés ( COS incitatifs ou conditionnels,
moins négligés, ou même COS droit acquis, complètement ignoré à ma connaissance
).
SIXIEME PRINCIPE
Comme tout traitement
endocrinologique -- s’il y a parmi vous des hypo ou hyperthyroïdiens, ils en
savent quelque chose -- les effets du COS sont lents, paradoxaux quelquefois,
susceptibles de provoquer des effets secondaires pervers, difficilement
prévisibles dans le moyen terme. Il faut donc être patient mais à plus long
terme le COS conditionne toujours l’urbanisation, ses propriétés hormonales ,la
manière d’exploiter la constructibilité.
Encore
faut-il vouloir s’en servir.
Cette lenteur tient aussi à
ce que les propriétés intéressantes qu’il présente doivent être assimilées par
les utilisateurs. Si on ne leur offre pas l’occasion de le faire, ils ne
peuvent pas s’en servir dans leurs petits et gros calculs intéressés. En général ils ont l’esprit plus rapide que le métabolisme
mental des pouvoir publics même s’ils mettent du temps à s’habituer.
Cette présentation imagée
est peut être plus accessible qu’une simple description technique. Le marché
foncier est peu liquide ; le bien foncier est peu fongible, il est
immobile. Tout instrument favorable aux échanges
économiques est donc le bienvenu et la notion de constructibilité en est un.
Les propriétés hormonales
du COS en sont d’autres. Que serait le marché des actions si on en était resté
au papier à échanger au comptant ! ?
Les trois propriétés
secondaires du COS ouvrent donc des possibilités, nombreuses et souples, de
valorisation des terrains, de meilleure exploitation de l’espace qui font
appel :
- à
l’imagination - et le milieu immobilier n’en manque pas
- l’économie et à l’optimisation de l’utilisation des terrains
- au droit, comme
vecteur des pratiques, qui doit être commode et rigoureux. d’autant qu’avec le COS, il est
parfaitement objectif ce qui est, du moins à mes yeux ,la plus belle des
vertus.
La mise en œuvre pertinente
de toutes les fonctions du COS est donc de nature à faire évoluer “ l’urbanisation
ordinaire ”, celui du POS et du permis de construire, au-delà
de la routine dans laquelle il tend à se pétrifier. A la commune d’en définir
les conditions, en fonction de ses objectifs, des réalités socio-économiques et
des espaces où les vertus du COS peuvent jouer.
Dans cette affaire le conseil judicieux
est essentiel et le contrôle de la légalité stérile mais il se peut
que dans ce pays, on soit surtout capable de casser les pieds mesquinement ou
d’écarter, par amour propre, les conseils. Ces traits caractériels --- ou
génétiques -- expliquent peut être l’histoire, comme “ l’effet Katalavox ”( Cf. ANNEXE N°6
ou #1997-11-15---E# ) dont nous sommes, en France,
coutumiers.
Aussi est-il bien porté maintenant de s’interroger sur le bien-fondé
du COS puisque les « trente glorieuses » sont derrière nous, que les
équipements ne posent plus les problèmes de naguère etc etc…Et de conseiller de s’en passer pour être moderne ou
donner l’impression d’avoir pensé pour se dispenser de penser aux vraies
questions à étudier quand on se pique d’intervenir sur la ville pour la
« requalifier » en reprenant un mot à la mode !. En somme on
fait une fois de plus de nécessité vertu, en se justifiant avec des contre- vérités
sur l’objet incriminé, le COS.
Ajoutons, avant d’y revenir,
la nature sulfureuse de l’immobilier, entretenue à satiété, à partir des idées
reçues : les spéculations de toutes sortes, les pots de vin, la phobie de
la densité qui y sont aussi pour quelque chose. A l’économie s’ajoute donc une
psychologie confuse qui donne un retentissement particulier à la jurisprudence qui semble “ faire le ménage ”
dans des pratiques douteuses, lorsqu’elle annule une décision Le
bien-pensant applaudit alors. Ainsi le juge devient-il, sans le savoir, un
autre facteur aléatoire d’un système, qui n’en manque pas.
On est pourtant capable de
faire de grandes choses.
Pour comprendre les vertus “ hormonales ” ou
“ systémiques ” du COS, il faut entrer dans les détails.
2. “ Le droit de dépasser
le COS ”
Le “ droit de dépasser ” le COS se présente de deux façons. Le
dépassement ordinaire et le dépassement extraordinaire.
21. “ Le dépassement ordinaire ”.
A.
UN DROIT EVIDENT
Ainsi, à moins de se
soumettre à un urbanisme arithmétique, mécanique et simpliste, tout aussi
contraire à la qualité urbaine et architecturale qu’à la bizarrerie de la
structure foncière et à son anisotropie naturelle, le dépassement du COS,
s’impose comme un régulateur évident, à tout être sain d’esprit et normalement
pourvu de raison.
Quand on n’a jamais établi un permis de construire, étudié un
permis de construire sur un terrain, instruit un permis de construire, on peut
l’ignorer. Je crains que l’origine des
énormités qui se disent ou qui se décident ne tienne qu’à ce que les personnes,
essentiellement des juristes de salon qui ont à en connaître, n’ont jamais eu
l’occasion concrète de vivre ou de subir les métabolismes de la production
urbaine et qu’ils s’en font une fausse représentation.
Dépasser le COS :n’est-ce pas
·
octroyer
un avantage à quelqu’un ?( 1ère
loi)
·
et
de proche en proche, densifier et créer des problèmes ?( 2ème loi)
Pourtant le seul et le
meilleur régulateur objectif n’est-il pas d’exiger en contrepartie
du dépassement, la valeur du terrain manquant. Il met chacun sur un même pied.
Le prix à payer neutralise les excès, s’il peut y en avoir, car le coût est
vite prohibitif.
C’est pourquoi le dépassement du COS n’est pas une dérogation, mais un droit,
comme le
PLD. Du moins en était-il ainsi dans la loi de 67. Les juristes ne l’ont jamais
admis. Il y ont toujours vu une dérogation.(
Cf.#1967-01-03---H#)
Mais était-il un droit sans limite ? absolu et intangible ?
Pas du tout, puisque le
projet, dépassant le COS, doit ( devait puisqu’il faut bien parler au passé
depuis l’arrêt “ Ville de Moulin ”) respecter les règles
morphologiques d’urbanisme, dont on n’admettait que des adaptations mineures. Les prescriptions d’architecture et
d’urbanisme, mentionnées par les textes, existaient bien et il ne pouvait y en
avoir d’autres que celles-là. Quand on a régenté l’implantation et la hauteur,
on a défini une morphologie. La loi de 1967 et le décret de 1970 étaient donc
raisonnables et c’est ce qui fut conseillé.
L’administration n’en a donc pas voulu, en général et le juge
n’y a rien compris. Pourquoi ?
B. “ L’ignorance administrative ”
La preuve qu’on n’en a pas
voulu est dans la statistique --- car par chance ou miracle, il y en a mais
elles sont en provenance des services fiscaux.--- entre 85 et 93 ( 9 ans ) il y
a moins de 10.000 permis de construire qui ont donné lieu à des dépassements,
avec un sursaut en 1989 ( Cf. annexe n°4 ) 10.000 permis sur combien ? On
n’en sait rien mais certainement plus de 2.500.000. Une goutte d’eau dans la
mer.
On aurait pu imaginer que
notre administration technicienne, virtuose en calculs divers, se vautrerait
dans les délices du COS et de ses jeux intellectuels, économiques et
techniques. En a-t-elle eu peur ? N’y a-t-elle rien compris ?
A-t-elle été inspirée par la vertu ? Sur ce dernier point, la réponse est
catégorique : elle ne s’est jamais privée d’exiger des participations en
prenant des libertés avec la loi.
La seule explication à
avancer est qu’elle a été la proie d’un “ syndrome antidensitaire ”, répandu par des ignorantins et qu’afficher
ouvertement, dans le POS le dépassement de densité, suscitait un sentiment
coupable.
Je le dis d’autant plus
volontiers que j’en eus des témoignages -- ainsi que des témoignages d’esprits
éminents qui l’avaient compris ainsi, et que les élus locaux, au moins jusqu’en
1977, lui faisaient entièrement confiance. Ce ne sont pas eux qui ont stérilisé
le mécanisme. S’ils avaient su qu’il y avait d’éventuelles rentrées
financières, ils l’auraient peut être demandé et à ceux qui l’ont demandé, on a
peut être fait la fine bouche. On a vu comment ils s’étaient rués sur le taux
de 5% de la T.L.E. et les participations puis le programme d’aménagement
d’ensemble ou PAE.
Il faut dire aussi que le
PLD, inventé en 1975, ouvrit un débat stérile et dépassé sur la densification,
quand l’urbanisation intensive déclinait après le premier choc pétrolier. De ce
point de vue, le PLD fut une erreur stratégique.
Si
la carence administrative est à mettre au débit de l’ignorance pour être poli,
la jurisprudence administrative est à mettre, en prenant un risque
d’irrévérence, à celui de l’incohérence.
C. L’incohérence
jurisprudentielle
Au-delà de ses considérants
savants qui n’expliquent qu’une légalité primaire, à courte vue, pourquoi le
juge administratif a-t-il été aussi restrictif ?
Quel est le pourquoi du
pourquoi ? D’autant qu’il avait un libre choix et des raisons objectives
de juger différemment.
Il y avait en
effet la doctrine administrative, intellectuellement honnête et parfaitement défendable. Peut être
considère-t-il ce type de doctrine, comme un verbiage dérisoire, indigne d’être
lu, et s’il s’est hasardé à le lire, d’une prétention inacceptable à conseiller
comment se comprend le droit, empiétement présomptueux sur ses souveraines
prérogatives ? Ne lui restait-il donc plus qu’à la contredire pour
affirmer sa “ podestas “ . C’est une hypothèse qui ne fait qu’effleurer
l’esprit.
Il y avait une autre raison, parfaitement juridique et objective. Si on lit la loi - et
depuis 1967 - le POS peut ne pas comporter de COS.
S’il n’y a pas de COS, il
n’y a pas de dépassement. La densité réelle, néanmoins fixée par le POS, est
celle des bâtiments susceptibles d’être édifiés dans l’enveloppe morphologique
des règles (les prescriptions d’architecture et d’urbanisme).
Il faut donc avoir
l’esprit particulièrement court - ou une idée inavouable derrière la tête -
pour ne pas deviner que sanctionner, comme il l’a fait, le dépassement, le juge
incitait tout simplement à ne pas fixer de COS donc à densifier sans verser un
.A moins qu’ il n’ait considéré que percevoir une participation était
illégitime et peut-être suspect de malversation et qu’il devait y mettre le
holà.
C’est ne pas voir l’effet
systémique de sa décision absurde, d’autant qu’il a lui-même confirmé qu’un POS
n’était pas illégal s’il n’y fixait pas de COS ,ce qui est la moindre des
choses mais on peut tellement s’attendre à tout de sa part qu’il faut se
réjouir quand il ne contredit pas la loi.
Enfin il y avait les textes
qui, au moins sur ce point, ne sont pas ambigus. Peut être aurait-il pu se
référer aux travaux parlementaires. Ne lui en demandons pas trop.( Cf. ANNEXE 7 )
Toutefois la collectivité locale, qui n’est pas nécessairement aussi obtuse,
peut avoir compris l’intéressant effet régulateur du COS et ne pas vouloir s’en
priver, malgré la cécité du juge administratif .Il ne lui reste par conséquent
qu’à lui obéir servilement pour ne pas encourir ses foudres et à fixer des
“ prescriptions architecturales précises ”.
C’est ce que fit la Ville de Paris, sanctionnée sauvagement par le TA de Paris.
Et qu’advint-il ? On
compliqua, comme à plaisir l’article 15, qui quintupla de volume, devint moins
intelligible, restreignit sans doute un peu les dépassements...
On donne en annexe, la
rédaction avant et après la modification et chaque expert y verra les grands
progrès accomplis, dans l’urbanisme et la clarté du droit ! ( Cf. ANNEXE 7 )
Pour couvrir ces errements,
qui pouvaient être jugés impertinents et méconnaître la chose jugée, la Ville
de Paris consulta officieusement le Conseil d’Etat - car elle a peut -être des relations plus privilégiées que la
commune de Moulin. .Le Conseil en fut si satisfait qu’il reprit cette tortueuse
rédaction dans le règlement du plan de
sauvegarde (P.S.M.V) quand il eut à donner son avis sur lui .Voilà comment la
complication et la pollution juridique se transmet.
Souhaitons à la ville de
Paris qu’elle retire ,avec cet acte
d’allégeance et de bonne volonté .une garantie pour la légalité future de cette
disposition
Administrer dans ces
conditions, c’est jouer à la loterie. Aussi n’y aurait-il dû y avoir qu’une
seule et saine réaction de la part de l’administration et de l’Etat, s’ils
avaient encore une certaine consistance, c’est de corriger la loi, en faisant
du dépassement de COS un droit, comme on ne l’a pas fait ouvertement en 1967 et
dans le décret de 70 et dire simplement que ce dépassement est de droit quand
le projet respecte les autres règles d’urbanisme.
Mais pour que l’Etat agisse
ainsi encore faut-il qu’il ait conscience qu’il a dans sa boite à outil une
hormone juridique et pas seulement une simple règle de droit. Il ne le sait
plus beaucoup et doute de lui-même et s’il a quelques idées vagues à ce sujet,
elles risquent de venir de ceux qui, depuis trente ans que le COS existe,
parlent du COS à tort et à travers. Je fais allusion à certains architectes -
pas à ceux qui travaillent et le connaissent bien avec ses vertus - qui, ne
trouvant rien à dire, voient dans le COS, la cause de la médiocrité de
l’architecture, comme si l’architecture serait plus réussie sans lui.
Dans les ZUP, il n’y avait ni COS,
ni règle, ni rien du tout et on a vu..
Je le dis d’autant plus
volontiers que malgré ma foi dans l’utilité du COS je n’ai jamais été sectaire.
Dans les années 70, par exemple, il avait été convenu avec la direction de
l’architecture qu’il n’y aurait pas de COS dans les “ secteurs sauvegardés ” ( P.S.M.V). Pourquoi ?
Ces secteurs sont bâtis et
très denses ( tiens ! on ne leur en fait pas grief ). On aurait pu en
fixer un et utiliser le “ COS droits acquis ” ( art. L123.1.5°)
introduit par la loi de 1976. Mais c’était ajouter un frein économique dans les
rares occasions où il pouvait se faire quelque chose de neuf et d’important,
dans des secteurs où la torture administrative sévit particulièrement. Autant
laisser libre la
“ spéculation ” en ne fixant aucun COS. De plus il y avait le
PLD !... au-delà du COS . Bonne chance aux spéculo-densificateurs.
[ Un certain discours bureaucratique ---
mais bureaucratique seulement — a changé qui prône la densification pour
combattre la circulation automobile et favoriser les transports collectifs à
l’occasion de l’étude des plans de déplacements urbains. C’est le dernier
avatar trouvé pour combattre la pollution atmosphérique. AG. 15-10-1999 ].
23. Le dépassement extraordinaire
Il est tellement extraordinaire
qu’il ne s’est jamais produit, à ce qu’on sache. Il est en filigrane dans
l’article L123-1 quatrième alinéa. Le dépassement est admis “ en raison de l’existence de projets
tendant à renforcer la capacité des équipements collectifs ”. Le texte
vient de la loi de 1967 qui assignait aussi au COS un objectif tout différent,
celui de permettre le financement d’équipements collectifs par l’urbanisation.
Son principe est simple et son utilisation était envisagée sous deux modalités
différentes : le financement
d’équipements internes à la zone ou celui d’équipements externes.
A.
Le financement d’équipements internes
Dans une zone destinée à l’urbanisation mais non
équipée - ou mal équipée - un COS bas accompagné de dépassements importants
engendre une ressource fiscale qui finance tout ou partie des équipements
manquants.
Ce premier dispositif
rappelle le PAE en plus simple, avec l’avantage d’exercer une pression contre
la hausse du prix des terrains.
A l’expérience, si on
l’avait utilisé, il aurait sans doute fallu mieux assurer le retour des
prélèvements vers la zone taxée. Son effacement est dû à la concurrence de la
ZAC, moins automatique et plus contractuelle. Pourtant moins propice à
l’arbitraire et à la rançon, il aurait pu être utile dans certaines
configurations comme il y en avait tant dans les années 60 et 70. Il a aussi
été la victime des soubresauts doctrinaux grotesques qui se sont abattus sur
l’urbanisme entre 68 et 70 puis dans un second temps des causes plus générales
hostiles au dépassement.
B. Le financement des équipements externes
On aurait pu l’utiliser,
sans vergogne, autour des grandes opérations d’urbanisme publiques, vis à vis
de ce qu’on appelait “ les borduriers ”, ceux qui construisaient à
leur voisinage, profitant des équipements sans en payer la charge.
J’avais suggéré son emploi
en70-71 autour de l’E.P.A.D qui sortait de terre, avec un effort d’équipement
public considérable tandis que de gros projets bourgeonnaient à l’alentour. Ils
sont toujours là.
On a accueilli l’idée comme
si elle venait d’une lointaine planète du système solaire et finalement on
augmenta la redevance des bureaux de la région parisienne, ce qui servit
strictement à rien. On n’avait donc rien compris.
A l’époque je retransmettais
simplement ce que j’avais appris et que d’autres avaient imaginé et mis en
texte. Je crois qu’en trois ans ,en 69
la mode était passée.
Il ne faut jamais sous
estimer l’effet de mode, dans la bonne utilisation des instruments, ni le besoin de chacun d’inventer le sien,
comme on inventa plus tard le P.L.D .pour le plaisir, dont on n’avait nul
besoin et plus tard encore le P.A.E. dans l’ignorance de ce qui existait. La culture et la mémoire ne sont pas les qualités premières de notre administration. ( Cf.#1997-07-15---H#)
Le dépassement extraordinaire n’a donc pas été utilisé. Le juge, à son sujet, n’a
pas eu le plaisir de dire comment on devait tenir, à la table de l’urbanisme,
la cuillère, la fourchette et le couteau. A voir comment il l’a fait avec le
dépassement ordinaire, il aurait fallu s’attendre à tout, puisque les ” vertus hormonales ” d’un
dispositif juridique est quelque chose qu’il est inapte à comprendre. C’est un
peu comme si on lui demandait de rechercher la légalité d’un taux d’intérêt et
de ses effets. Hormis le cas de l’usure - qui est une sorte de détournement de
pouvoir - un mécanisme économique régulateur n’est pas régi par la légalité
mais par le marché.
Car la véritable sanction du dépassement de COS est le marché - si on a vu juste, il y a
des dépassements. Si on s’est trompé, il n’y en a pas.
Toutefois, dans les deux
hypothèses, il n’y a aucun dégât, aucun méfait même si dans le deuxième cas le
dépassement peut avoir un effet dissuasif ;en l’absence de répercussion
sur les prix fonciers de la part des propriétaires, agents économiques très
particuliers qui préfèrent garder leurs biens plutôt que les vendre à des prix
plus bas, on ne construit pas On l’a vu avec le P.L.D.
Contrairement à l’expression
péjorative “ d’urbanisme
réglementaire ”, souvent employée dans la Maison équipement avec un
certain mépris - opposée à l’urbanisme sérieux et entreprenant des opérations,
le POS peut être un vecteur de la politique économique immobilière. Néanmoins
notre administration, dès les débuts des POS, malgré sa culture technicienne ,à cause d’un étrange conditionnement
mental, ne s’en est jamais aperçue.
Je regrette personnellement
d’avoir pris conscience assez tard de cet handicap psychique. Pour propager
l’utilisation hormonale du COS, il ne fallait pas seulement expliquer les
mécanismes. Il fallait les “ vendre ” aux agents.
C’est pourquoi le COS en est
resté à un stade néolithique originel et avec l’appui du juge administratif
quand il est venu à quelqu’un l’idée de mieux s’en servir, il y restera
longtemps Y restera-t-il jusqu’à la
prochaine bouffée d’euphorie immobilière.
Si le droit évoluait sur ce
point on peut compter sur les avocats pour exciter, jusqu'à l’orgasme
juridique, l’imagination jurisprudentielle afin qu’on revienne au point de
départ.
24. Conclusion
On ne comprend le mécanisme
inventé voici 35 ans qu’en consentant de se libérer d’un juridisme qui se
referme sur lui-même comme un piège pour l’esprit.
J’ai trop le respect du droit
pour accepter qu’on le déconsidère en le coupant de toute réalité et en faisant
prévaloir la déraison. Le droit n’est légitime que lorsqu’il est compris et
défendable.
Plus il est rigoureux - et
le COS l’est souvent - plus il doit être commode et explicable. Or qu’est-ce
qu’un vulgaire coefficient, dans l’urbanisme, s’il n’est qu’une règle de droit
comme un autre, dont l’application arithmétique peut être stupide. Quand la
règle a tant d’adhérence avec l’économie et la psychologie ,on devrait
,au contraire se réjouir qu’elle puisse s’ajuster dans de telles conditions..
3. “ Le COS
différenciable ”
C’est le deuxième effet
hormonal, d’une nature distincte du précédent - qu’il y ait dépassement ou
non.
Le POS peut fixer dans une
même zone des COS différents selon la destination des constructions. Habitat -
bureaux - hôtels.
Il s’agit cette fois d’une
multithérapie hormonale, délicate et complexe, réservée aux milieux urbains qui
le méritent.
La ville de Paris en a fait
un usage intéressant. D’autres villes certainement. J’ ignore la jurisprudence
à laquelle il a donné lieu mais son utilisation est liée au concept assez flou
de “ destination des constructions ”, remarquablement décrit et
analysé - par M. Hocreitère ( Revue Droit et Ville ).Il est donc exposé au
pire.
Je suis “ désolé ”
de le citer à nouveau mais c’est le seul auteur que je connaisse qui a une
approche systémique du droit bien qu’il soit un très bon juriste.
4. Le COS transférable
41. Une propriété évidente
En tant que régulateur
privé, entre propriétés relativement proches, il a quelquefois joué, à la
condition que le dépassement soit prévu. Comme il ne l’était pas, l’échange de
constructibilité n’est pas entré dans les moeurs.
Cette subordination
dépassement- transfert est involontaire. Elle n’est due qu’à une maladresse
d’écriture ou plus exactement au goût
légitime, d’une écriture lapidaire du droit. Ainsi a-t-on prévu le
transfert comme un moyen d’être exonéré de la participation. Ce qui est à la
fois logique et absurde.
C’est logique, puisque si on a acheté de la constructibilité alentour, il n’y a pas
lieu de la payer une seconde fois. C’est comme si on avait du terrain.
C’est absurde, précisément, car si on a acheté du terrain ou de la constructibilité,
on ne dépasse plus du tout le COS, en se référant à la constructibilité totale
de la zone, puisqu’une part de cette constructibilité a simplement été
déplacée.
Il aurait donc fallu prévoir le contraire, d’abord le C.O.S le
transfert et à défaut le dépassement (Art. L 332.1)
On rappelle que le terrain
émetteur est frappé d’une servitude contractuelle qui le prive de sa
constructibilité.
Enfin, administrativement le
mécanisme est un droit, soumis au régime de “ la compétence liée ”,
si les conditions pour le faire, sont remplies.
J’avais proposé, lors de la
préparation de la loi de 1976, de dissocier les deux mais l’obscurantisme
conservateur du juriste s’est allié à l’indifférence ignorante du système
administratif qui avait l’esprit ailleurs.
Et pourtant le transfert de
COS a fait un pas de plus dans la loi de 1976, avec une modalité plus adaptée
pour les zones naturelles.
C’est pourquoi il existe
deux autres “ hormones de transfert ” liées au COS - l’une
qui peut agir en zones urbaines et l’autre en zones naturelles.
42. Les COS transférables en zone urbaine
Son effet hormonal est de
permettre un remembrement urbain - cet impératif de tout urbanisme dans un pays
libéral où il existe une propriété privée qui reste cependant un impératif très actuel complètement négligé sinon ignoré.
Toutefois ce remembrement
peut s’accomplir sans transfert ni déformation du droit réel constitué par
l’assiette foncière, le terrain, biscornu et peu utilisable.
Ce remembrement s’accomplit
alors par la constructibilité qui s’envole d’un terrain à l’autre, comme le
fichier qui va du disque dur à la disquette !
Le résultat est une
meilleure adéquation constructibilité- morphologie, une valorisation des
terrains inutilisables et, en prime, le sentiment d’équité entre les gens ,ce
qui n’est pas un luxe vis à vis d’une législation discriminatoire.
L’effet hormonal du COS
transférable, quand il se produit, est tranquillisant. Il inhibe des tensions
économiques et psychologiques, sans coûter un sou. Il se trouve qu’on le
pratique tous les jours, sans le savoir, quand on construit sur son propre
terrain, en utilisant la constructibilité où les règles le permettent et en ne
construisant pas, là où elles l’interdisent.
Hélas cette commodité
équitable et naturelle était sans doute trop conforme au bon sens ! La
doctrine administrative l’avait répandue pour les reculements, les espaces
boisés classés, et autres interdictions de construire localisées par les
documents graphiques. Jusqu’en 1996 la jurisprudence l’avait sagement admis.
Cette harmonie dans la
compréhension du droit était sans doute intolérable et avait trop duré. Le
tribunal administratif de Versailles, animé par on ne sait quel souci de
singulariser comme cela lui arrive souvent avec celui de Nice, a jugé le
contraire.
Dans un arrêt consternant ( Auvray. 26 mars 96) le conseil d’Etat a
confirmé cette fâcheuse interprétation selon laquelle l’espace boisé classé
situé dans une zone affectée d’un COS ne comportait pas constructibilité.
On se repose la question.
“ Pourquoi choisir
la plus mauvaise solution quand on a le choix ? ”
Il y a donc tout à craindre,
si le transfert de COS avait été utilisé à grande échelle, que le juriste et le
juge se seraient ingéniés à lui couper les ailes. Indifférent à la nature
“ systémique ” de certains mécanismes juridiques et à leurs heureux
effets, il est indifférent aux désordres que peut provoquer la compréhension
étroite ou erronée qu’il s’en fait au hasard d’une espèce qui excite son
imagination .Cette façon de juger allie l’incohérence et le mépris de la
réalité.
43. Le transfert de COS en zones naturelles
L’article joint en annexe .(
Cf.[1995-11-00---H-ESPACES-NATURELS-ET-DEVELOPPEMENT-URBAIN]) et publié dans la Gazette
du Palais en rappelle l’histoire navrante. Le dispositif inventé en 1976, avait
trois objectifs :
1- compenser des
interdictions radicales de construire sur de très vastes espaces naturels
(landes, maquis, forêts...) par la possibilité de réaliser une urbanisation de
petits villages.
2- respecter un peu moins
mal la propriété qu’on ne le fait habituellement, et faire admettre la
protection radicale (l’interdiction totale de construire).
3- consolider durablement
les protections réglementaires du POS par une protection contractuelle
difficile à supprimer.
Or
on n’en a presque rien fait
.
Il a paru plus intelligent par la suite, avec la décentralisation de prendre
des lois d’aménagement et d’urbanisme, peu praticables et sans discernement.
Ensuite on a fait tardivement du contrôle de légalité avec les effets qu’on
connaît.
Avec ces lois, le juge
frappe de taille et d’estoc de bon cœur. Sa jurisprudence est ce qu’elle est et
mériterait quelques questions mais la loi lui permet à peu près de couper tout
ce qui dépasse. On a donc compliqué le droit, on l’a rendu paralysant comme le
curare, et on a abandonné l’hormone, sans l’avoir utilisée. Pourtant tout avait
été fait, techniquement parlant, pour qu’il soit prêt à l’emploi en 78. On n’a
pas su le vendre et je le regrette, car la responsabilité m’en incombe aussi
.Il aurait fallu s’y prendre autrement..
Pour que le système fasse
des racines, puis un arbre, il aurait aussi fallu que notre administration
locale soit moins enfermée dans des routines d’insecte social et ne dresse pas
une barrière d’obstacles imaginaires à son évocation, alors qu’elle utilise
machinalement le calcul différentiel ou intégral.
Amusez-vous à en parler à
certains de ses juristes, littéraires et présumés peut être plus ouverts, c’est
pire. Ils prendront un air dubitatif, sceptique et entendu -- évoqueront
naturellement, mais à tort, la décentralisation et les maires, prétexte tout
terrain pour ne rien faire. Ils ont un état d’esprit propice à décourager
quiconque voudrait leur demander conseil. Il est plus facile d’avoir l’air de
savoir que de vouloir quand on est incompétent.
Sans doute y a-t-il un peu
d’exagération dans ces propos mais il n’y en a pas quand on va au résultat..
5. Est-il trop tard pour passer de l’insecte social à l’homo sapiens sapiens ?
Le COS est à l’image du destin qui guette
l’administration qui en est responsable.
Le COS est sans doute le
dispositif du code dont l’application a été la victime expiatoire des réflexes
conditionnés les plus primitifs et les plus élémentaires. On l’utilise à grande
échelle et on n’en exploite pas les propriétés multiples. Chacun à sa manière,
s’est comporté avec lui avec l’intelligence bornée d’un insecte ou le désir de
le réduire à rien
On n’a guère dépassé le
stade de la multiplication. On semble s’être conjuré pour le confiner dans
cette fonction primaire, avec le souci obsessionnel de la densification, la
honte du prélèvement, alors qu’il est fiscalisé, normalisé et à l’abri de toute
corruption.
L’Administration centrale
n’a pas essayé de corriger aussi bien les pratiques que les dérèglements
jurisprudentiels. Les quelques bonnes volontés qui s’y manifestent encore
donnent l’impression de prêcher dans le désert ou de parler chinois à leur
entourage - d’autant qu’avec la décentralisation cet entourage a perdu l’usage
de la parole. Le COS est sans doute bien vieillot. L’urbanisme du 3ème
millénaire, consiste d’abord en parlottes.
Je considère même qu’il est
un moyen d’avenir - ainsi que je m’en explique dans l’article “ Espaces
naturels et développement urbain ” de la Gazette du Palais. Pour
sauvegarder la nature et promouvoir le remembrement urbain indispensable, pour
contenir l’étalement de l’urbanisation qui se poursuit, même à une cadence
moins vive, il ne faut pas rester les bras ballants.
Sans doute faut-il le
propager dans un système décentralisé, ce qui est moins direct, mais ce serait
bien le diable si aucun maire ,aucun
élu local, parmi les deux ou trois mille communes où la pression urbaine a un
sens, encore aujourd’hui -- je pense au Var par exemple où la population
ne cesse de croître au delà de la frange des communes littorales bien remplie
---aucun n’y trouverait intérêt.
Mais une pareille idée
implique un peu d’effort, un peu d’autorité morale et le plus difficile à
acquérir, un peu de foi dans ce qu’on fait.
Elle implique aussi qu’on
accepte de comprendre que le rôle des agents de notre administration n’est pas
seulement celui d’un insecte social, instruisant des permis de construire, dans
une subdivision isolée du reste du monde mais celui d’un homo sapiens sapiens,
capable de réflexion et de proposition.
6. Conclusion
Il faut avoir observé
l’urbanisme de près et de loin, pour conserver la conviction qu’avec le COS, la
puissance publique, les propriétaires et les agents économiques ont à leur
disposition un excellent moyen qu’ils
n’utilisent pas assez.
Quand
on est jeune, on ne vous écoute pas ; quand vous êtes vieux, on ne vous
écoute plus.
Qu’importe.
Il ne faut pas accepter que
le COS soit laissé à ce point en déshérence ou livré “ aux
pharisiens ”, qu’après vingt ans d’usage, on n’en tire pas plus d’utilité,
malgré des exceptions, d’autant qu’un bon usage est indépendant de la
décentralisation, si notre administration convenait qu’au plan national, il lui
revient de corriger le droit quand
le juge se trompe - et qu’il lui revient également de créer le “ service après-vente ”, qui
a fait défaut voici vingt ans elle montrerait qu’elle sert encore à quelque
chose .
On entendra en écho, le
refrain connu “ on n’est plus pendant les trente glorieuses ; la
croissance urbaine est faible, on a les banlieues ! ”. Mais que fait
notre administration dans les banlieues, le savez-vous ? Ce sont des
prétextes.
Pendant ce temps l’urbanisme
ordinaire dérive dans l’inintelligibilité. Il résout, techniquement ou
juridiquement moins bien les problèmes qu’autrefois, avec des risques
intolérables accrus.
D’ailleurs les raisons qu’on tire de “ l’époque actuelle
différente ” valent peu sinon pourquoi aurait-on légiféré - stérilement à
mes yeux - sur les entrées de ville ! ( Art. L111.1.4 ) Il se passe plus
de choses qu’on ne dit, “ trente glorieuses ” ou pas. Dans certains
départements la pression demeure et l’urbanisation s’étale toujours. On ne sait
pas non plus de quoi demain sera fait. Il n’y a rien à perdre à mieux utiliser
le COS pour mieux réguler les deux
pulsions “nidificatrices“ et “ fructificatrices“ qui
existent et qui existeront toujours et entre lesquelles il faut bien arbitrer un jour ou l’autre
Laisser le COS en jachère est regrettable. Le laisser dénaturer par
le juge est coupable. Il y a donc du travail si on ne le considère pas indigne
d’un regard, et si on se donne la peine d’observer comment on ne se sert pas
assez de cet outil merveilleux qui, au surplus peut être encore renforcé dans
ses fonctions hormonales.
21 mars 98
ANNEXE 1. LE POS . SOMMAIRE DU TOME 4.
LE
COS
[
On admirera au passage l’extrême rigueur de la structure et
de la présentation de l’ensemble de cette matiere certes compliquee mais
claire pour l’essentiel avant que le juge ne vienne la polluer avec ses
interprétations fantaisistes. L’administration qui avait produit ce travail
n’avait pas a rougir de sa maniere de travailler. c’est sans doute pour cette
raison et par paresse aussi qu’aucune reedition ne fut realisee. ag. 15-10-1999
]
LE
C.O.S.
SOMMAIRE
AVERTISSEMENT
( Cf.[1981-04-01---H-AVANT-PROPOS-AUX-RECUEILS])
INTRODUCTION
CHAPITRE PREMIER.
DEFINITIONS
11. LE TERRAIN
111. Les terrains nus
§ 1. Servitude de reculement
par rapport aux voies .
§ 2. Terrains concernés, en
tout ou partie par un emplacement réservé à un équipement
§ 3. Les cessions gratuites
de terrain
§ 4. Règles de morphologie
urbaine et C.O.S
112. Les
terrains bâtis..
§ 1. Bâtiments
existants
§ 2. La reconstruction des
bâtiments existants.
§ 3. La combinaison du C.O.S. avec le plafond
légal de densité ....
12. LA SURFACE DE
PLANCHER HORS OEUVRE D'UNE CONSTRUCTION
121. Le nouveau mode de calcul
1211. La S.H.O. brute ...
1212.
La S.H.O. nette
A.
Première déduction
B.
Deuxième déduction
C.
Troisième déduction
D.
Quatrième déduction .
E.
Cinquième déduction .
122. Entrée en vigueur du nouveau mode de calcul
123. Définition de la densité d'une construction .
1231. Les définitions
législatives et réglementaires
§ 1. L'article L. 112.1. 2°
alinéa
§ 2. L'article R. 112.1 .
§ 3. L'article L. 123.1. 3°.
§ 4. L'article R. 123.22
1232.
La densité et les logements
§
1. L'impossibilité de fixer une densité en logements
§ 1 La densité et les
maisons individuelles .
§ 3. La répartition de la
S.H.O. de destinations différentes et de C.O.S. différenciés
1233.
Le C.O.S. est un maximum.
§ 1. La question du C.O.S.
minimum
§ 2. La S.H.O. nette peut
être exceptionnellement plafonnée en valeur absolue
§ 3. La question du quantum
minimum de constructibilité par propriété
§ 4. Date d'entrée en
vigueur du plan et COS .
1234. La densité d'un
terrain prend en compte les bâtiments existants
1235. Les densités multiples
124. Inconstructibilité et surfaces de plancher déduites de la S.H.O.
brute (R. 112.2)
125. La notion de terrain
constructible
13. LE
C.O.S. ET LES MODALITES DE TRANSFERT DES POSSIBILITES DE CONSTRUCTION
131.
Généralités
132. Procédure
des opérations de transfert.
1321.
Accord entre les propriétaires . .
1322.
La demande de transfert
§ l. Instruction
§ 2. Le rapport du directeur
départemental de l'équipement
§ 3. L'arrêté préfectoral
§ 4. Exemples de répartition
des droits de construire après transfert (zones urbaines)
1323. Instruction de la demande et décision
administrative
§ 5. Fin de la phase
administrative de la procédure ...
1324. Acte
notarié et enregistrement
§ 1. Passation de l'acte
notarié
§ 2. Publication au bureau
des hypothèques
§ 3. Fin de la procédure
1325. Cas
particulier du transfert entre terrains appartenant à un même propriétaire
1326. Durée de validité de
ces actes
14. LA NOTION D'EXTENSION MESUREE
141.
Définitions
142. Les extensions
mesurées et les règles d'occupation du sol .
142l. Les extensions
mesurées et le R.N.U
1422. Les extensions mesurées et les dispositions du
P.O.S
§ 1. Zones ou terrains
inconstructibles.
a. Zones urbaines . .
b. Zones naturelles ...
c. Dans les zones urbaines
et naturelles
§ 2. Zones ou terrains
constructibles (zones urbaines)
a. L'extension mesurée est
empêchée par une règle d'urbanisme ...
b. L'extension mesurée se
heurte à la règle de densité
143. Conclusion
CHAPITRE SECOND.
LES TROIS FONCTIONS GENERALES DU C.O.S.
21. LES FONCTIONS
D'ORDRE URBANISTIQUE «
211. La densité et les
équipements ..................
§
1. Equipements et densité dans la réglementation
§
2. La mesure de l'urbanisation .
212.
L'incitation et la dissuasion ....
§ 1. L'incitation »
§ 2. La dissuasion .
22. LES FONCTIONS D'ORDRE ECONOMIQUE
221. Le C.O.S.
un élément objectif du prix foncier ........
222. La
moralisation de la fixation et de l'utilisation de la densité . .
§ 1. La fixation de la densité ....
§ 2. L'utilisation de la
règle de densité .
23. LES FONCTIONS D'ORDRE PRATIQUE.
231. Le C.O.S.
unité de mesure .........
232. Le C.O.S. et les arrangements de voisinage
22. CONCLUSION.
CHAPITRE
TROISIEME. LES FONCTIONS SPECIFIQUES DU C.O.S. EN ZONE URBAINE
31. LA DIVERSITE GEOGRAPHIQUE DES
ZONES URBAINES
311. L'affectation dominante et la densité .
312. La morphologie urbaine et la densité
313. La densité d'occupation du sol et les équipements ..
§ 1. La nature des
équipements ...
§ 2. La prise en compte des
équipements ............
§ 3. La dialectique des
équipements et du zonage de densité
A. Première question..
B. Deuxième question .
C. Troisième question..
D. Conclusion ...
314.
Le fondement économique de la non-indemnisation des interdictions de construire.
32. LE ZONAGE ET LA DENSITE
321. La diversité des zones de densités différentes
322. Niveau du C.O.S. et superficie des zones. Tableau N° 1
§ 1. Les bases
§ 2. La démarche
323. La densité et le type d'urbanisation (ou type de forme urbaine)
§ 1. La multiplicité des
densités possibles et la morphologie des zones
§ 2. Les besoins d'espaces
urbanisables ............................
324. Le C.O.S.
de certains espaces urbains particuliers .....
§ 1. Les espaces boisés
classés . ...............................................
§ 2. Les terrains urbains cultivés
.............................................
§ 3. Secteur où l'occupation actuelle
constitue un droit acquis ...................
§ 4. Les secteurs où la construction peut
s'accompagner de démolition ...........
§ 5. Les lotissements ..................
§ 6. Les sites classés urbains et les abords
des monuments historiques .........
33. LA DIVERSITE DES
C.O.S. DANS LA ZONE.
331. Les
C.O.S. alternatifs ........
§
1. L'incitation positive ......
§
2. L'incitation négative .....
332. Les C.O.S. différenciés
.......
3321. Généralités .
3322.
Les deux expressions des C.O.S. différencies ............
§ 1. C.O.S. panachables
librement
§ 2. C.O.S. différenciés
avec panachage imposé
333. Précautions
d'utilisation des C.O.S. alternatifs ou différenciés
34. LE DEPASSEMENT DU
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL .
341. Principes
et conditions du dépassement du C.O.S .....
3411.Le dépassement doit
être prévu
§ 1. Dépassement autorisé pour des raisons
d'architecture ou d'urbanisme ....
§ 2. Dépassement autorisé en
vue de renforcer la capacité des équipements collectifs .....
§ 3. Dépassement autorisé en vue de mieux protéger
certaines zones .........
3412. Le dépassement doit
être possible ......................................................... 51
3413. La participation pour
« surdensité » ....................................................... 51
§ 1. Fait générateur
§ 2. Le principe .....
§ 3. Exceptions
§ 4. Cas particuliers des
constructions conservées .
342. Modalités d'application
3421.Dossier
nécessaire au calcul de la participation
§ 1. Le dossier de demande de permis de construire
§ 2. Incidence du dépassement sur le délai
d'instruction du permis de construire
3422.
Calcul du montant de la participation ....
§ 1 Formule de calcul.
§ 2. Montant de la participation
a. Surface prise en compte .
b. C.O.S. exprimé en volume
c. Contrôle de la constructibilité du terrain .....
3423.Valeur
du terrain ..........
§ 1. Estimation de la valeur
§
2. Accord sur la valeur .
§ 3. Désaccord sur la valeur
3424.Dépassement
des C.O.S. alternatifs ou différenciés ....
§
1. C.O. S. alternatifs...
§ 2. C.O.S. différenciés
......
a. C.O.S. à panachage libre
...................
b. C.O.S. à panachage imposé ................
3425.Liquidation
de la participation.
§
1. Opération de liquidation .....
§ 2.
Responsabilité de l'administration ..
§
3. Liaison avec les services fiscaux et le pétitionnaire .
3426. Recouvrement ...
3427.
Affectation .....
§ 1. Bénéficiaires .
§ 2. Utilisation ...
343. Cas particuliers liés à la procédure du permis de construire et
leur incidence sur la participation
3431.Cas sans incidence sur
la participation
§
1. Le sursis à statuer ...
§
2. Le transfert du permis de construire .....................
§
3. La prorogation du permis de construire ..............................
§
4. Annulation de la décision relative au permis de construire par le juge
administratif
§
5. Retrait légal du permis par l'autorité administrative .............
3432.Cas
susceptibles d'influer sur la participation . .
§
1. Modifications autorisées ............................................
a.
Le
dépassement du C. O.S. est augmenté ............................
b.
b.
Le dépassement est diminué ou supprimé ...........................
§
2. Renonciation à la construction projetée ..............................
§
3. Péremption du permis
§
4. Constructions en infraction ........................................
A.Constructions
non conformes au permis de construire
B.
Constructions sans autorisation ...............
C.
Changement d'affectation des surfaces déduites
D.
Démolition de la construction en infraction .....
344.
Participation pour surdensité dans les lotissements ......
344 1. Lotissements autorisés sous le régime du décret n' 58.1466 du 31
décembre 1958 ou antérieurement
§ 1. Permis de construire dans un lotissement
autorisé avant le P.O.S
§ 2. Permis de construire dans un lotissement
approuvé après le P.O.S
3442.
Lotissements approuvés sous le régime du décret n' 77.860 du 26 juillet 1977.
3443.
Incorporation du règlement du lotissement dans le P.O.S.
345.
Contentieux de la participation
3451.
Saisine du juge de l'expropriation
§
1. Décision en première instance
§
2. Appel ......
§
3. Pourvoi en cassation .........
3452.
Réclamations relatives à l'assiette, à la liquidation et au recouvrement de la
participation
§
1. Assiette et liquidation ...........
§
2. Recouvrement ................................................
346. Information du pétitionnaire
3461.
Certificat d'urbanisme.
3462.
Demande de permis de construire
3463.
Arrêté de permis de construire ....
347.
Informations statistiques
CONCLUSION.......
35. Le transfert des possibilités de construction ( dit transfert de C.O.S.)
351. Généralités ............
352. Principe de transfert de C.O.S. en zone urbaine
§ 1. Transferts entre
terrains constructibles ......
§
2. Transferts entre terrains dont l'un est inconstructible, en tout ou en
partie ....
353. Conditions
d'application du transfert ........................................
§
1. Le transfert de C.O.S. et le règlement des zones urbaines des P.O.S
..........
§
2. Les conditions du contrôle du transfert de C.O.S. en zone urbaine
...........
A. Le transfert doit s'effectuer à l'intérieur d'une
zone homogène et constituant une seule unité géographique .
B.Les possibilités de construire sur les terrains
émetteurs doivent être effectivement transférables ..
C. Le transfert sur le terrain récepteur doit
s'effectuer dans les limites du dépassement de C.O.S. autorisé
D.
Transfert de C.O.S. et plafond légal de densité .
E. Transfert et C.O.S.
alternatifs ou différenciés ....
F. Transfert et droit des
tiers ......
G.
Transfert et P.O.S. en cours de révision ...........
CHAPITRE
QUATRIEME. LES FONCTIONS SPECIFIQUES DU C.O.S. EN
ZONE
NATURELLE
41. LES ZONES D'URBANISATION
FUTURE (NA) ...........................
411. Zone NA à
règlement strict ......
412. Zone NA à
règlement alternatif ..
42. LES ZONES
MITEES (NB) ....
421. Absence de C.O.S. .
422. Fixation d'un C.O.S.
423. Conclusion ........
43. LES ZONES DE RICHESSES
ECONOMIQUES (NC) ..........
431. Les constructions
neuves liées à l'activité de l'exploitation (agricole) .............
432. Les travaux liés à
l'activité de l'exploitation (agricole) sur les bâtiments existants . .
433. Influence de la situation
locale .....
§
1. Le caractère de l'activité agricole .......
§ 2. La situation
géographique
44. LES ZONES «
ECOLOGIQUES » (ND) ...
441. Absence de C.O.S.
442. C.O.S. faible
§ 1. Avantages .
§ 2. Inconvénients ......
443. Cas
particuliers en zones ND ....
4431.
Le transfert de C.O.S ......
§ 1 Opportunité de prévoir
le transfert des possibilités de construire .........
A. Exclusion des zones
d'exploitation agricole ou forestière ............
B. Le transfert est réservé
aux zones non cultivables ...................
C. Rappel des principes
fondamentaux ..............................
§ 2.Le transfert de C.O.S.
dans l'élaboration du plan
A. Principe du transfert de
C.O.S. en zone naturelle ..................
B. Choix de la zone.
Procédure de délimitation .......................
C. Choix du C.O.S. de base
........................................
D. Choix du ou des secteurs
d'accueil ...............................
E. Composition du règlement.
.
4432.
Les secteurs particuliers ........
§ 1. Les secteurs où le camping est admis
.............................
§ 2. Les parcs résidentiels
de loisirs
§ 3. Equipements et habitations légères de
loisirs ; camping , caravane ......
CHAPITRE
CINQUIEME. GESTION DE LA DENSITE
Avant propos
Introduction ............
51. LA DENSITE APRES DIVISION DE
L'ILOT DE PROPRIETE (BATI). DEFINITIONS
511. Le terrain est l'îlot de propriété
512. La
surface hors oeuvre nette des bâtiments existants (Sb) .....
513. Champ d'application
dans l'espace et le temps ................
§ 1.
Dans l'espace .
§
2. Dans le temps.
514.
Le détachement .
5141. Le droit de diviser l'îlot de propriété
.......
5142. Définition du détachement.
§ 1. Définition .............
§ 2. Opérations de division non soumises à
autorisation de lotissement ......
§ 3. L'exigibilité du certificat avant toute
cession .........................
5143.
Exceptions .......................
5144. Utilisation du
certificat et sanctions ..
515.
Constructibilité normale et constructibilité résiduelle ..........
5150.
Définitions ........
5151.
La constructibilité normale et résiduelle en l'absence de C.O.S.
§ 1. Constructibilité
normale ...................
A. Zone manifestement non
constructible .....
B. Possibilité de construire
.....
§ 2. Constructibilité
résiduelle .......
5152.
Un C.O.S. s'applique au terrain ...
§ 1. Constructibilité normale ........
§ 2. Constructibilité résiduelle .......
§ 3. C.O.S. alternatifs et C.O.S. différencies
.................
§ 4. Dépassement du C.O.S ..................
§ 5. Ilot de propriété dont le C.O.S. a été, en tout
ou partie, transféré ...
5153.
Incidence du Plafond Légal de Densité .......................
5154.
Incidence des démolitions ....................................
§ 1. Démolition avant la délivrance du
certificat .................
§ 2. Démolition après la délivrance du certificat et
avant la cession .........
§ 3. Démolition après la cession
........................................
5155. Les mentions spécifiques liées à la densité
figurant dans le certificat ........
§ l. Mentions préimprimées
dans les formulaires
A. Certificat positif
...............................................
B. Certificat négatif
...............
§ 2. Mentions spécifiques
non préimprimées ........
A. Ilôt de propriété dont le
C.O.S. a été, en tout ou partie, transféré ...
B. Mentions spécifiques
liées au P.L.D ...............................
5156.
Evolution de la densité .........
516. Règles
d'occupation des sols ...........
5161.
Règles ordinaires écrites ......
§ 1. Règles d'urbanisme
A. Certificat négatif ...
B. Certificat positif .....
C. Nature des règles
susceptibles de provoquer la mention N° 2
§ 2. Servitudes d'utilité
publique
5162. Règles d'urbanisme
résultant d'un document graphique
§ 1. Espaces
inconstructibles
A. Emplacement réservé
B.
Espaces boisés classés et terrains urbains cultivés protégés ...........
C.
Marge de recul par rapport aux voies
§
2. Expression des règles sous forme de plan de masse.
5163. Prescriptions résultant de
l'instruction
52.
DEMARCHES DE BASE SUR L'ILOT DE PROPRIETE INITIAL
521. Croisement de la
constructibilité normale et des règles d'occupation du sol
§
l. Les combinaisons. Tableau N° 2
§
2. Commentaires du tableau N° 2.
§
3. Nature du certificat et mentions liées à la constructibilité. Tableau N° 3.
522. Les mentions
complémentaires spécifiques. Tableau N° 4 ..
523. Conclusion. Feuille
d'établissement du C.U. Tableau N°5
53. DEMARCHES DE BASE SUR LES ILOTS A PROVENIR DE LA DIVISION D'UN TERRAIN BATI .............
530. Généralités
531. Définitions
et illustrations .....
§
l. Définitions complémentaires ..........
§ 2. Illustrations .
532. Les trois principes qui
gouvernent la gestion de la densité en cas de division de terrains bâtis
5321. Premier principe. La construction existante
accapare la constructibilité normale
§ 1. Enoncé ............................
§ 2. Conséquences .....
5322. Deuxième principe. La constructibilité normale
constitue un plafond .....
§ l. Enoncé .........
§ 2. Conséquences .........
5323. Troisième principe. L'autorité administrative
doit répartir égalitairement la constructibilité entre les îlots
§ 1. Enoncé ......
§ 2. Commentaire ..
5324.
Conclusion ...
533.
Les trois hypothèses de répartition de la constructibilité ....
5330. Les fondements .......
533 1. Hypothèse de
répartition alpha
( R>O ; CNq>Sbq sur tous les îlots)
§ 1. Enoncé
§ 2. Formule de calcul de Rq
§ 3. Commentaire.
5332.
Hypothèse de répartition beta (R>O ; CNq<Sbq sur au moins un îlot).
§ 1. Enoncé
§ 2. Formule de calcul de Rq et de CNdq ..
§ 3. Commentaire.
5333.
Hypothèse de répartition gamma . (CN < Sb) ..
§ 1. Enoncé
§ 2. Formule de calcul de CNdq.
§ 3. Commentaire ..
§ 4. Hypothèse alpha et article L. 123.1.3° bis.
534.
La liberté de répartition de R et de CNd et ses limites .
5341.
Hypothèse alpha
Une absence de liberté de répartition .............
5342.
Hypothèse beta.
Une liberté de répartition plafonnée par CNq ......
5343.
Hypothèse gamma
. Une liberté de répartition plafonnée par Sbq ........
535. Cas ordinaire simple du
partage en 2
5351. La division produit un îlot de propriété non
bâti .........................
§ 1. Hypothèse alpha
§ 2. Hypothèse beta
§ 3. Hypothèse gamma
5352. La division produit deux îlots de propriété
bâtis . ........................
§ 1. Hypothèse alpha
§ 2. Hypothèse beta
§ 3. Hypothèse gamma ...
536.
Croisement de la constructibilité normale et résiduelle avec les règles
d'occupation
sur
les îlots de propriété à provenir de la division du sol
5361.
Principe ..
5362.
Combinaisons. Tableau N°6
54. LA DIVISION D'UN ILOT
DE PROPRIETE NON BATI (R. 315.54)
540. Généralités ....
541. Les trois hypothèses. Tableau N° 7.
§ 1. Tous les îlots de propriété à provenir de la
division sont constructibles
§ 2. Un îlot de propriété issu de la division n'est
pas constructible ..
A. Constructibilité normale insuffisante ..
B. Constructibilité normale
inutilisable à cause des règles d'occupation du sol
§ 3. Constructibilité
normale inutilisable sur tous les îlots de propriété ..
542. Cas particulier des
zones NB ...
55. CONSERVATION ET UTILISATION DES CERTIFICATS D'URBANISME.
551. La durée de
conservation ...................................................
§ 1. Certificats ordinaires ( L. 410.1.a) et
b)» ........
§ 2. Certificats prévus à l'article L. 111.5
............
§ 3. Certificats prévus à l'article R. 315.54
............
552. L'archivage sur plan
des certificats
553. Le report sur plan des
certificats . .
554. Utilisation des plans
repiqués et des certificats ..
56. LA GESTION DES C.O.S.
TRANSFERES ....
561. Le système de
conservation des transferts
5611. L'archivage des
arrêtés ..........
§ 1. Conservation .....
§ 2. Consultation .......
5612. Le marquage du terrain
émetteur ..............
§ l. Le fond de plan des
transferts ....
§ 2. Archivage du fond de
plan ........................
562. Utilisation
................
57.La
densité après réunion des îlots de propriété bâtis ....
571. La
réunion de deux îlots de propriété et le C.O.S ..
§ 1. Constructibilité résiduelle positive
.......
§ 2. Constructibilité résiduelle nulle
..........
§ 3. Constructibilité
résiduelle négative ..
572. La
réunion de deux îlots de propriété en l'absence de C.O.S ....
573. La réunion de deux
îlots de propriété et le P.L.D .........
574. La réunion de plusieurs
îlots de propriété bâtis ..
58. LA REUNION DE TERRAINS NON BATIS ........
581. Terrains constructibles
ordinaires ......
582. Terrains issus d'une
division antérieure d'un terrain bâti
583. Réunion de terrains
inconstructibles ......
584. C.O.S. alternatifs ...
§ 1. Incitation positive
§ 2. Incitation négative
CHAPITRE SIXIEME.
L'EVOLUTION DU C.O.S. DANS LE TEMPS
61. LA NATURE EVOLUTIVE DES DENSITES ................
§
1. Les évolutions à la hausse
§ 2. Les évolutions à la baisse
...
§ 3. La stabilité
62. LES REDUCTIONS DE DENSITE.
621. Conséquences d'ordre
juridique ..........
6211.
Généralités .
6212. Cas particuliers.
§ 1. Cas ordinaire ‑ îlots de propriété nus..
§ 2. Ilots de propriété bâtis..
§
3. Ilots de propriété dont le C.O.S. a été, en tout ou partie transféré.
§ 4. Les lotissements
.......
§ 5. Densité relative à d'autres occupations du sol
que les constructions
622. Les conséquences
d'ordre psychologique et économique ...
63. LES AUGMENTATIONS DE DENSITE ....
631.
Conséquences d'ordre juridique
6311.
Généralités .
6312. Cas particuliers ...
§
1. Ilots de propriété nus .
§
2. Ilots de propriété bâtis
§
3. Ilots de propriété dont la densité a été transférée (en tout ou partie)
.....
§
4. Lotissements .
64. CONCLUSION ..
ANNEXES
ANNEXES
0. TEXTES LEGISLATIFS ET REGLEMENTAIRES .
N' 01. Contrôle de la constructibilité d'un terrain
...
N' 02. Définitions de la surface de plancher hors
oeuvre et de la densité
N' 03. Définitions du coefficient d'occupation du
sol et des notions liées au P.O.S ........
N' 04. Transfert de C.O.S
N' 05. Participation pour dépassement du C.O.S.
N' 06. Certificat d'urbanisme et lotissement..
N' 07. Circulaires citées ........
ANNEXES
AU CHAPITRE 1
N' 11. Combinaisons du C.O.S. et du P.L.D .
N' 12. Procédure de transfert de C.O.S . ....
N'
12 A. Modèle de demande de transfert de C.O.S. entre plusieurs propriétaires .
.
N'
12 B. Modèle de demande de transfert, émanant du propriétaire de deux terrains
N'
12 C. Modèle d'accord écrit entre propriétaires ......
N'
12 D. Modèle d'arrêté préfectoral autorisant un transfert de C.O.S. (en zone
urbaine des P.O.S.)
N' 12 E.Modèle d'arrêté préfectoral autorisant un
transfert de C.O.S. en zone protégée (ND) de P.O.S .
N' 12 F. Modèle de lettre
recommandée en cas de refus de transfert
ANNEXES
AU CHAPITRE 3
N' 31. Démarches de détermination des C.O.S . ..
N' 32. Rédaction des articles U 14 et U 15 du
règlement de zone (urbaine) ..
N' 32 A. Exemple de rédaction de l'article. 14 du règlement
de zone (rédaction ordinaire et C.O.S. alternatif ou différencié.).
N'
32 B. Exemple de rédaction de l'article 15 du règlement du P.O.S .......
N'
32 C. Exemples d'application de dépassement et de transfert de C.O.S. en zone
urbaine
N' 33. Modèles de lettres
relatives à la participation pour dépassement du C.O.S .
N' 33 A. Modèle n° 1.
Demande d'informations complémentaires
N' 33 B. Modèle n°'
2.Demande d'avis aux services fiscaux sur la valeur déclarée par le
pétitionnaire
N' 33 C. Modèle n° 3.Lettre
de rappel au service des domaines sur une demande d'avis concernant la valeur
du terrain
N' 33 D. Modèle n° 4.
Information du pétitionnaire sur le montant de la participation
N' 33 E. Modèle n° 5.
Désaccord sur la valeur du terrain déclarée par le pétitionnaire. Notification
de l'estimation administrative
N' 33 F. Modèle n°
6.Notification du montant de la participation
N' 33 G. Modèle n° 6. bis.
Fiche de transmission au directeur des services fiscaux
N' 33 H. Modèle n° 7.
Information du directeur des services fiscaux en cas de transfert d'un permis
de construire
N' 33 1. Modèle n° 8.
Enregistrement d'une réclamation, information des services fiscaux
N' 33 J. Modèle n° 9. Fiche
de dégrèvement
N' 33 K. Modèle n° 10.Rejet d'une réclamation. Information
des services fiscaux
N'
33 L. Modèle n° 11.
N'
33 M. Modèle n° 12.
N'
33 N. Modèle n° 13.
N'
33 0. Modèle n° 14.
Réclamation de dégrèvement ou de restitution
admise . .
Avis de dégrèvement (à envoyer au
bénéficiaire) .......
Rejet d'une réclamation .......
Lettre type de saisine du juge de l'expropriation
.......
N' 33 P. Modèle n° 14 bis. Composition du mémoire
adressé au juge de l'expropriation
ANNEXES AU CHAPITRE 4
N' 41. Règlement des zones
NB
N'
42. Modèle d'arrêté fixant la délimitation des zones naturelles dans lesquelles
le transfert de C.O.S. prévu à l'article L. 123.2 du Code de l'urbanisme est
applicable .........
N' 43. Transfert de C.O.S.
en zones naturelles ‑ rédaction des articles clefs
N' 44. Exemple simplifié de
transfert de C.O.S. en zone naturelle (application de l'article L. 123.2 du
Code de l'urbanisme)
1'. Données de l'exemple
2'. Application du mécanisme de transfert de C.O.S
...........
3'. Schéma de l'exemple ... ............
4'. Commentaire de l'exemple
N' 45. Mise en conformité
de règlements de plan d'occupation des sols sur les transferts de C.O.S. en
zone ND avec la nouvelle loi
ANNEXE 2.
ABAQUE.
COS. SUPERFICIE DES ZONES ET DES EQUIPEMENTS
ANNEXE 4. . STATISTIQUES DU DEPASSEMENT DU COS ( 1985-1993)
ANNEXE 3. . C.O.S. EXPOSE DES
MOTIFS DE LA L.O.F. ( 1967 )
Les coefficients
d'occupation du sol définiront par grandes zones, en fonction de l’affectation
prévue un volume de construction compatible avec les principaux équipements
existants ou en cours de réalisation et avec l'équilibre général de
l’agglomération tel que le définit le schéma directeur.
La capacité des équipements
sera le critère principal pour l’établissement ‑ et la modification
ultérieure ‑ des coefficients d'occupation du sol. Toutefois, pour éviter
un bouleversement brutal des valeurs foncières constatées au moment de la
fixation des premiers coefficients, il sera nécessaire de tenir compte, le cas
échéant et dans une mesure raisonnable, des anticipations que certains
propriétaires ou constructeurs auront déjà réalisées par rapport à la capacité
actuelle des équipements desservant leurs terrains.
Chaque propriétaire
connaîtra donc, par application du coefficient, le droit de construire qui est
attaché au terrain qu'il possède. Cette mesure simple et objective de la capacité
de construction des sols est une des pièces maîtresses de la nouvelle
réglementation ; elle offrira aux transactions privées une base rationnelle d’appréciation
de la valeur des terrains.
Comme précédemment, les règles d'urbanisme concerneront
essentiellement les normes d’utilisation du sol au niveau de la parcelle en ce
qui concerne l’implantation des constructions, leur nature, leur aspect, leur volume
et leur environnement; elles seront établies en fonction de la destination des
immeubles et de considérations impératives d’interet genéral : vocation du
quartier, circulation, voirie, hygiène, esthétique, fonctionnement des services
publics, protection des monuments, des sites, des espaces naturels et des
intérets sociaux de toute nature.
Les règles
d’urbanisme pourront prévoir une capacité de construction, soit inférieure,
soit supérieure à celle qui résulterait de l’application du coefficient d'occupation
du sol.
Lorsqu’elle lui sera supérieure, le dépassement du coefficient donnera lieu au versement d’une participation dont le principe et le taux sont fixés par l'article 1.21.
Ces dépassements pourront se produire dans deux cas différents. Dans la plupart des zones où il n’est pas prévu à moyen terme, une transformation profonde des équipements généraux, les dispositions du plan d'occupation du sol auront pour objectif de maintenir la cohérence entre ces équipements et la capacité d’accueil de la zone. Dans ces conditions les dépassements seront exceptionnels et dictés le plus souvent par un souci d'ordonnance architecturale ou par des préoccupations d'urbanisme exprimés par le règlement d’occupation des sols. Aussi la participation pourra-t-elle prendre la forme d’une péréquation des droits de construction entre propriétaires voisins : elle se traduira dans ce cas par l'institution d'une servitude imposant une interdiction partielle ou totale de construire sur certains fonds.
Par contre dans les zones où les collectivités publiques se proposeront au contraire, de transformer à moyen terme les équipements généraux et, partant, d'augmenter le volume global des constructions qui pourront y être édifiées, les règles d'urbanisme pourront prévoir des possibilités d9occupation du sol sensiblement supérieures à celles qui résulteraient de l'application du coefficient. Elles permettront ainsi aux propriétaires, moyennant le paiement d'une participation financière justifiée par cette "surdensité", d'anticiper sur la réalisation des nouveaux équipements.
ANNEXE 5. Cf. [1995-11-00---H-ESPACES-NATURELS-ET-DEVELOPPEMENT-URBAIN]
ANNEXE 6. « L’EFFET KATALAVOX » ( Cf.#1997-11-15---E#)
Martine Kempf
La voix de la France
Devenue une star de la Silicon Valley, cette Alsacienne a inventé à
25 ans un ordinateur de reconnaissance vocale qui a bouleversé la chirurgie de
l’oeil et la vie des handicapés.
La vie
française 15-21 novembre 1997
Nul n'est prophète en son pays. Martine
Kempf Alsacienne de 38 ans, inconnue en France, est une star aux Etats-Unis.
Comme Bill Gates, le fondateur de Microsoft, elle a une vingtaine d'années
quand elle invente, seule, en bricolant, un ordinateur de reconnaissance
vocale: le Katalavox. Un appareil utilisé par les handicapés pour conduire leur
automobile et par les spécialistes de la microchirurgie ophtalmologique. Les
quotidiens californiens dont elle accapare souvent la une, le San Francisco Chronicle et le San Jose Mercury News, l'ont baptisée la
“ super french girl ”.
Cheveux courts à la Jeanne d'Arc, pantalon
marine, chemise blanche et un look d'étudiante dans un pensionnat de jeunes
filles, Martine Kempf n'est pas de celles qui assument en Rodier. Mais à
Sunnyvale, dans la Silicon Valley, où elle dirige depuis douze ans la Kempf
Company, on ne s'y trompe pas. Tout le monde sait que cette bosseuse, qui travaille quinze à seize heures par jour, est
un vrai génie. Vendus en moyenne 14 000 dollars pièce, les Katalavox partent
comme des petits pains. “ J’en livre jusqu'à une vingtaine par semaine ”,
dit-elle, refusant toutefois de révéler son chiffre d'affaires pour ne pas
donner “ des idées à la concurrence ”. Martine Kempf étend maintenant les
applications du Katalavox aux produits grand public. Un appareil, qui tient
dans une boîte à cigares, permet en effet de commander aussi bien la mise en
marche d'une cafetière que l'ouverture de portes ou l'allumage de lampes...
Il lui faudrait faire appel au marché
financier, ce qu'elle a refusé jusqu'à présent. Une introduction en Bourse ? Ce
n'est pas ce qui la fait courir. Pourtant, cette polyglotte ( elle parle sept
langues !) a le sens des finances et du marketing autant que celui de son
indépendance.
Les banquiers français ont
voulu la gruger, Edith Cresson s'est moquée d'elle, mais Reagan lui a ouvert
les portes de l'Amérique. Où cinq minutes et cinq dollars lui ont suffi pour
créer sa société.
En 1984, quand les banquiers français lui
ont ri au nez, l'obligeant à émigrer aux Etats-Unis, son premier client
a été le président Ronald Reagan! “
J'avais lu qu'il aimait les trains électriques. Pour son anniversaire, je lui
en ai offert un qui fonctionnait vocalement. ” La Maison-Blanche l'aidera
ensuite à obtenir un visa de résident permanent !
Le plus fort, c'est qu'elle a appris seule
l'électronique, et par hasard, comme la musique (elle maîtrise cinq
instruments). Tout n'a pourtant pas été rose pour elle. A 13 ans, elle
s'intoxique avec des fraises traitées à l'arsenic. Son système oculaire est
atteint. Elle doit passer dix semaines en chambre noire. Puis on la balade d'un
hôpital à. l'autre. Son courage et sa ténacité lui donnent la force de terminer
ses études secondaires. Bac en poche, elle veut étudier l'astronomie. Mais, en
décembre 1981, lorsque son père, qui
dirige une entreprise de commandes manuelles pour automobilistes infirmes, lui
offre son. premier ordinateur, son destin bascule. Handicapé depuis l'âge, de 2
ans, Jean-Pierre Kempf, demande à sa fille de l'assister pour mettre au point
un système électronique de commandes de conduite pour hémiplégiques. Six mois
plus tard, Martine aura inventé le prototype du Katalavox! L’automobile
obéissante est née!
En 1982,
Martine assiste à la première opération chirurgicale utilisant un
microscope équipé du Katalavox. C'est une réussite! Au congrès de Boston, qui
réunit 12 000 ophtalmologistes, les commandes affluent. Elle a besoin de 1
million pour. développer l'entreprise encore embryonnaire. Aucune banque
française ne consentira à lui prêter de l'argent. “ Les trente banquiers que j'ai rencontres voulaient bien à condition
qu'ils prennent la majorité du capital.
J'ai dit non! ” En 1985, Martine Kempf est invitée
à l'Elysée où Mitterrand la recommande à Edith Cresson, ministre du
Redéploiement industriel et du Commerce extérieur, qui la mène en bateau.
Le 31 octobre 1985, Libération publie un
papier ignoble qui la fait passer pour une idiote mégalo. Mais le 22,
excédée, Martine s'est envolée pour les Etats-Unis.
“ Je
quitte la France parce que le gouvernement n’honore pas ses engagements ”, affirme-t-elle alors en
direct à TF1.
A Sunnyvale, il ne lui faut que cinq
minutes pour monter sa société! “ J’ai
rempli un formulaire, j’ai versé 5 dollars de frais et c'était fait. ” Pour
le financement, elle demande une avance à ses premiers clients. C'est ainsi que
Martine Kempf, qui détient 100 % du capital de sa société, fait désormais
partie du club très étroit des femmes-chefs d'entreprise de la Silicon Valley.
Où elle est reconnue, fêtée, honorée, célébrée! Ses Katalavox sont vendus dans
le monde entier, y compris en Russie, où ils équipent les microscopes du
célèbre Institut de recherche de microchirurgie de l'oeil à Moscou. La France ?
Elle préfère l'oublier.
CATHERINE MARGUERITE
ANNEXE 7.
P.O.S DE PARIS. ARTICLE 15 ZONE UH.
ARTICLE PUBLIE DANS LE MONITEUR DES T.P.
Dans sa
nouvelle rédaction, l'article 15 du plan d'occupation des sols devra préciser
tous les cas de surdensité.
La Ville de Paris n'a pas
attendu longtemps pour faire connaître sa réaction après la décision du
tribunal administratif (1). notifiée en juillet, d'annuler cinq permis de
construire comportant une surdensité autorisée sur la base de l'article 15 du
plan d'occupation des sols (POS). Non seulement elle fait appel devant le
Conseil d'Etat, mais elle engage également une procédure de révision de l'article
incriminé (2). Le commissaire - enquêteur est déjà désigné. L'enquête publique
va commencer et le Conseil de Paris sera saisi au début de l'année prochaine. «
Nous procéderons à cette révision dans un souci de pédagogie, souligne Jean
Tiberi, premier adjoint au maire, car beaucoup de villes ont un POS qui
s'inspire du nôtre.» .
La décision du tribunal
administratif peut apparaître surprenante. D'abord parce que depuis treize ans,
la Ville fonctionne sur le principe de l'article 15. Ensuite, si l'ancien POS
autorisait une surdensité. y compris pour les bureaux, le nouveau POS , adopté
en novembre 1989 (et qui, dans ses grandes lignes, ne fait que recopier le Code
de l’urbanisme), augmente le coefficient d'occupation du sol (COS) pour les
logements, diminue celui des bureaux et interdit la surdensité, notamment par
le COS de fait. « Nous pensions avoir pris toutes les précautions d'usage et
être dans notre bon droit», déclare Philippe Lafouge, directeur de la
construction et du logement. D'autant que, lors de la précédente révision du
POS, aucune observation n'avait été émise au cours de enquête publique.
DEPASSEMENT DU COS, Actuellement, l'article 15 permet de dépasser le COS
(saur pour les immeubles de bureaux qui doivent impérativement respecter les
COS à l'exception de la zone Financière) pour des raisons d'architecture ou
pour développer ces équipements collectifs. Un certain nombre de conditions
cumulatives doivent être remplies: d'abord, le projet doit être en stricte
conformité avec les objectifs de la zone; ensuite, l'autorisation de
dépassement est subordonnée à l'observation des règles du POS concernant les
gabarits, le plan des hauteurs, les espaces libres, le respect du site, etc.
«La Ville n'a autorisé des surdensités, souligne Camille Cabana, adjoint au
maire chargé de l'urbanisme, qu'après examen minutieux des projets et au cas où
le strict respect du COS attrait conduit à des aberrations architecturales ou
aurait compromis l'insertion harmonieuse de* 1'inimeuble dans le bâti existant.
»
LES FAITS. Si l'on examine les faits, la position de la Ville semble rigoureuse:
le premier permis de construire annulé ( 12, 12 bis, rue Léon Delhomme) visait
à surélever un immeuble contigu à un bâtiment de sept étages. La surdensité
autorisée, représentait 68.97 m². Ainsi surélevé, le bâtiment n'aurait atteint
que le sixième étage de son voisin dont il aurait masqué en grande partie le
mur pignon. L'opération n'aurait pas compromis l'harmonie du front bâti qui
comporte déjà plusieurs immeubles de sept étages. D'ailleurs, les dispositions
du POS autorisent a cet endroit la constitution d'un front bâti de sept étages
sur rez-de-chaussée, la hauteur maximale étant de 70 NGF (cote référencée à
partir du nivellement général de la France), alors que le projet annulé par le
tribunal administratif ne présentait que. 65, 24 NGF à son point le plus élevé,
En outre, lors de l'instruction du dossier, le pétitionnaire avait, à la
demande de la Ville, supprimé un étage afin de diminuer la surdensité.
DEVANT LA
DECISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF D'ANNULER CINQ PERMIS DE CONSTRUIRE, POUR
CAUSE DE SURDENSITE, LA VILLE DE PARIS FAIT APPEL. UNE VINGTAINE D'AUTRES
PERMIS SONT CONCERNES.
Et pourtant, le tribunal administratif
conclura à l'annulation du permis, au motif que la Ville ne pouvait se
prévaloir de l’article 15 pris en méconnaissance de l'article L.123.1 du Code
de l’urbanisme, pour soutenir que le permis attaqué avait été légalement
délivré ». Le considérant de l’arrêt est «L'article UH du POS de Paris ne contient pas
des indications précisées et détaillées sur les situations de fait pouvant
justifier un tel dépassement et l'énonciation des conditions et limites de ce
dépassement.»
ANNULATION EN CHAINE, Les conséquences d'une telle décision peuvent être
relativement importantes. D’abord à cause d'une annulation en chaîne: à Paris,
une vingtaine de permis sont encore menacés (au total, 180 logements sont
concernés). Naturellement, cela risque de s'étendre à un grand nombre de villes
françaises qui disposent 4'un POS avec un article 15 similaire à celui de la
Ville de Paris. Wailleurs, le Conseil d'Etat a annulé, en janvier 1991, un
permis de construire délivré par la mairie de Moulins au motif qu'un plan d'occupation
des sols devait prévoir des normes de construction et fixer en particulier,
directement ou indirectement, un plafond aux dépassements de COS lorsque
ceux-ci étaient autorisés» (3).
Si l'on s'en tient à
l'appréciation de la juridiction administrative, la plupart des articles 15 des
POS publiés en France seraient entachés d’illégalité.
Ensuite, en contraignant la
Ville à préciser limitativement les motifs pour lesquels une surdensité peut
être autorisée et les conditions à remplir pour qu’elle puisse être acceptée,
le tribunal prône une rédaction rigide, sans cesse incomplète ( comment tout
prévoir? ) et donc, à terme, insatisfaisante.
Sans compter qu'elle peut
sembler inopportune dans le contexte actuel de crise de l'immobilier, cette
décision va provoquer un allongement des procédures, les permis en cours
d'instruction devant être examinés au regard du nouvel article 15.
(1) Il s'agit de cinq jugements dont deux ( 12 et 12 bis. rue Léon Delhomme dans le XVème arrondissement et 98. quai Louis Blériot. Rue Wilhem dans le XVIème arrondissement ) sont datés du 14 mai 1991; les trois autres 13 Rue Barthélémy dans le XVème arrondissement, 46 avenue de Saxe dans le VIIème arrondissement et l2 rue Henner dans le IXème sont datés . respectivement du 14 mai, du 6 juin et du 20 Juin 1991.
(3). Arrêt commune de Moulin du 30 janvier 1991 section du contentieux.
Annexe 7. ( Suite ).
P.O.S DE PARIS.
Version originelle de l’article 15
d’un des règlements de zone (UH) considérée ( à tort) illégale par le T.A. de Paris.
ARTICLE 15 ZONE UH.
( la plus vaste )
ARTICLE UH.15. DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Hormis les cas d'application de l'article UH.14.I.2,
le dépassement des C.O S fixés à l’article
UH. 14.I.1 peut être autorisé, notamment pour des raisons d'architecture ou
pour faciliter le renforcement de la capacité des équipements collectifs, sous
réserve que ce dépassement ne soit pas contraire aux objectifs fixés dans la
zone U.H. en matière d'affectation des sol ( f alinéa « caractère de la zone »
et article UH.14.I.1 ). Il en est de même en cas d'application de l'article
U.H. 14.I.2. pour le dépassement calculé à partir de là surface hors œuvre
nette initiale.
Ce dépassement est assujetti,
soit au versement de la participation pour dépassement du C.O.S., soit à la
réduction équivalente des possibilités de construction sur d'autres terrains
situés dans la même zone dans les conditions fixées aux articles R. 332.1 à R.
332.l4 du Code de l'urbanisme.
L'autorisation de
dépassement du C.O.S. reste cependant subordonnée aux règles prévues aux
articles 1 à 13 du présent règlement qui doivent être observées, sauf,
toutefois, lorsqu'il est fait application des dispositions de l’article 4 du
titre I ( adaptations mineures ).
[ C’était
clair et net, conforme au décret de 1970 ( article R.123.etc du code ) et à plus forte raison, à la loi
qui est très générale sans compter, ce qui constitue de la merde pour le juge,
une doctrine administrative ancienne, bien définie et constante depuis vingt
ans à la date des décisions en 1991 ( Cf. Annexe 1 ci-dessus ).
Les
articles 3 a 13 définissant la volumétrie à respecter, le code permettant de ne
pas fixer de COS, il est dans la lettre et l’esprit de ces textes que la
participation dont est assorti le dépassement est un régulateur économique et
financier naturel de la norme de densité, qui n’appelle aucune précision
juridique de plus que ce qui est dit dans le règlement local qui reproduit le
décret en se référant aux règles qu’il définit. Si on juge cette régulation
superflue il suffit de ne fixer aucun COS. Il n’y avait donc lieu d’annuler ce
texte que pour se rendre intéressant à moins que ce ne soit par inadvertance,
incompétence, paresse d’esprit ou d’autres raisons plus suspectes encore. AG.
10-10-1999 ]
ANNEXE 7. ( SUITE ET FIN ).
POS
DE PARIS
ARTICLE U.H.15
REDACTION NOUVELLE suscitée par le contentieux
[ C.Q.F.D. La giclée de pollution provoquée par
l’incontinence juridictionnelle saute aux yeux les plus nus. Le volume de
l’article a été multiplié par 6 ou 7. A une rédaction objective, simple et non
ambiguë s’est substituée une rédaction subjective avec des seuils et
qualifications subtiles qui se révéleront toujours absurdes un jour ou l’autre.
Elle est propice au « terrorisme administratif » ainsi qu’au
« terrorisme contentieux » des « minorités marginales hostiles » qui
prendront du plaisir à lui faire dire ce qu’elle ne dit pas et aux «maîtres chanteurs
patentés » qui sauront en tirer parti . Mais sublime délice, elle
réserve au juge, car l’autorité administrative n’étant plus en situation de
compétence liée ses décisions seront à interpréter, le bonheur ultérieur de se
rendre intéressant une fois de plus ! AG. 10-10-1999. ]
DEPASSEMENT
DES COEFFICIENTS D'OCCUPATION DU SOL
Conformément aux
dispositions des articles L.123.1 et L.332.1 à L.332.5 du Code de l'Urbanisme
et hormis les cas visés à l'article UH.14.2, le dépassement des Coefficients
d'Occupation du Sol fixés à l'article UH.14.1 peut être autorisé pour des
raisons d'urbanisme ou d'architecture ou pour faciliter le renforcement de la
capacité des équipements collectifs. Les motifs pouvant justifier un tel
dépassement sont énumérés à l'article UH.15.1 ci-après. Les conditions et
limites de ce dépassement sont énoncées à l'article UH.15.2 ci-après.
U.H.15.1. MOTIFS POUVANT
JUSTIFIER UN DEPASSEMENT DES COEFFICIENTS D'OCCUPATION DU SOL.
Les motifs d'urbanisme ou
d'architecture permettant d'autoriser un tel dépassement sont les suivants :
I. Constructions neuves ou extensions volumétriques de bâtiments
existants :
a). La nécessité d'assurer la
continuité volumétrique d'un front bâti cohérent, au droit de la voie publique
ou privée, par adossement à des murs pignons de bâtiments existants de part et
d'autre du terrain, sans que chacun de ces adossements ne puisse excéder en
hauteur et en profondeur l'importance du mur pignon correspondant; sous réserve
du respect de cet objectif principal, la couverture des murs pignons de
bâtiments existants voisins situés en limite séparative sans excéder en hauteur
et en largeur l'importance de ceux-ci.
b). La création de volumes
s'harmonisant avec les constructions avoisinantes, pour les terrains d'angle
ainsi que pour les terrains bordés par plusieurs voies.
c). Les adaptations
architecturales et aménagements intérieurs restreints.
II. Bâtiments existants :
a). L'amélioration des
conditions d'accessibilité et de sécurité des immeubles .existants.
b). Les changements de
destination de locaux existants sans augmentation de 1a surface globale de
planchers, dans la mesure où l'opération conduit à l'augmentation des seules
surfaces destinées à l'habitation ou, à rez-de-chaussée et en sous-sol,
destinées aux activités ;
c). La fermeture des
loggias, lorsqu'il s'agit d'une opération coordonnée touchant à l'ensemble
d'une façade et contribuant à l'amélioration de son aspect;
d). Les adaptations
architecturales et aménagements intérieurs restreints.
III. Equipements
publics ou privés.
La réalisation ou
l'amélioration d'équipements publics ou privés à caractère social, sanitaire,
d'enseignement, de culte, culturels ou sportifs ainsi que de bâtiments destinés
à des services ou équipements publics participant à la vie locale.
U.H.15.2.
CONDITIONS ET LIMITES DU DEPASSEMENT DES COEFFICIENTS D'OCCUPATION DU SOI
Pour être autorisés, les
projets présentant un dépassement des Coefficients d'Occupation du Sol justifié
par un ou plusieurs des motifs énumérés à l'article U.H.15.1 devront respecter
les conditions suivantes:
15.2.1. Les règles énoncées aux articles 1 et 2 ( nature de
l'occupation et de l'utilisation du sol ) et 3 a 13 ( conditions d'occupation
du sol ) du titre II du présent règlement, faisant éventuellement l'objet de
l'application des dispositions de l’article 4 du titre I ( adaptations mineures
justifiées par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère
des constructions avoisinantes ), seront respectées.
15.2.2. Les projets devant respecter
les objectifs fixés dans la zone en matière d'occupation des sols, aucun
dépassement de C.O.S. ne pourra être autorisé pour des projets comportant des
surfaces de bureaux, excepté dans le cas où le dépassement est exclusivement
justifié par les motifs I.c, II.a ou II.d de l'article U.H.15.1.
15.2.3. Les projets dont le
dépassement est justifié par les motifs I.a ou I.b de l'article U.H.15.1
devront respecter la limite quantitative suivante : l'insuffisance théorique de
terrain constatée sur l'unité foncière ne pourra dépasser 200 M2.
15.2.4. Les projets dont le
dépassement est justifié par le motif II.c de l'article U.H.15.1 devront
respecter la limite quantitative suivante : l'insuffisance théorique de terrain
générée par le projet ne pourra dépasser 200 M2.
15.2.5 : les projets dont le
dépassement est justifié par le motif III de l'article U.H.15.1 devront
respecter la limite quantitative suivante : l'insuffisance théorique de terrain
constatée sur l'unité foncière ne pourra dépasser:
‑ 200 M2 pour les terrains d'une superficie
inférieure ou égale à 400 M²
-- 50 % de la superficie du terrain dans les autres
cas.
15.2.6. Les projets dont le
dépassement est justifié par les motifs I.c
ou II.d de l'article U.H.15.1 devront respecter la limite quantitative
suivante : l'insuffisance théorique de terrain générée par le projet ne pourra
être supérieure à 1 % de la surface du terrain et la S.H.O.N. de planchers
correspondant au dépassement ne pourra excéder 50 M²
U.H.15.3. PARTICIPATION POUR DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DU
SOL
Les opérations ayant conduit à un dépassement du C.O.S.
sont assujetties soit au versement de la participation pour dépassement du
Coefficient d'Occupation du Sol, soit à la réduction équivalente des
possibilités de construction de terrains situés dans la même zone, conformément
aux conditions prévues par l'article L.332.1 du Code de l’urbanisme.