SELON
[00A9--LECTURES-DU-DROIT-AVEC-URAME]
CODE CIVIL
Capté sur
Légifrance le Vendredi 31 janvier 2003
SECTION I
Dans les villes et les campagnes, tout mur
servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et
jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a
titre ou marque du contraire.
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est
droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan
incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des
filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au
propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.
La réparation et la reconstruction du mur
mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement
au droit de chacun.
Cependant, tout copropriétaire d'un mur
mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en
abandonnant le droit de mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas
un bâtiment qui lui appartienne.
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre
un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur
du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le
voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans
le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y
adosser une cheminée.
(Loi du
19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))
(Loi nº
60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)
Tout copropriétaire peut faire exhausser le
mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les
réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit
en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à
l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues
nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.
Si le mur mitoyen n'est pas en état de
supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire
en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.
Article
660
(Loi nº
60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)
Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement
peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté
et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en
a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de
l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée
du mur.
(Loi nº
60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)
Tout propriétaire joignant un mur a la
faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du
mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a
coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur
du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à
la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel
il se trouve.
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le
corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun
ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait
régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit
pas nuisible aux droits de l'autre.
Chacun peut contraindre son voisin, dans
les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la
clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites
villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les
règlements particuliers ou les usages constants et reconnus, et, à défaut d'usages
et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou
rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur,
compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et
vingt-six décimètres dans les autres.
Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une
maison, les servitudes actives et passives se continuent à l'égard du nouveau
mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être aggravées,
et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit
acquise.
Article
666
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à
moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a
titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la
levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel
le rejet se trouve.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais
le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse, si le fossé sert habituellement à
l'écoulement des eaux.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Le voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non
mitoyens ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui
céder la mitoyenneté.
Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à
la limite de sa propriété, à la charge de construire un mur sur cette limite.
La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé
mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Tant que dure
la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par
moitié.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens
comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages
sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou
arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à
frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement,
soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.
Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens
soient arrachés.
(Loi du
19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près
de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les
règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et
reconnus, et à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres
de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur
dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres
plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être
plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu
d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y
appuyer les espaliers.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes,
plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou
réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait
titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
Si les arbres meurent, ou s'ils sont coupés ou arrachés, le
voisin ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
(Loi du 12 février 1921 Journal
Officiel du 15 février 1921)
Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres,
arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les
fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur
son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne
séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire
couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est
imprescriptible.
SECTION II
DE LA
DISTANCE ET DES OUVRAGES INTERMEDIAIRES REQUIS POUR CERTAINES CONSTRUCTIONS
Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un
mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou
fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières
corrosives,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et
usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les
mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.
DES
VUES SUR LA PROPRIETE DE SON VOISIN
Article
675
L'un des voisins ne peut, sans le
consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou
ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement
l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer
maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les
mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au
plus, et d'un châssis à verre dormant.
Ces fenêtres ou jours ne peuvent être
établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de
la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf
décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
(Loi nº
67-1253 du 30 décembre 1967 art. 35 Journal Officiel du 3 janvier 1968
rectificatif JORF 12 janvier)
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni
balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son
voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les
pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur
lequel s'exerce la vue, ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en
bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de
constructions.
(Loi
nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 35 Journal Officiel du 3 janvier 1968
rectificatif JORF 12 janvier 1968)
On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou
obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.
La distance dont il est parlé dans les deux
articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où
l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis
leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.
DE
L'EGOUT DES TOITS
Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux
pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les
faire verser sur le fonds de son voisin.
SECTION V
DU
DROIT DE PASSAGE
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
(Loi
nº 67-1253 du 30 décembre 1967 art. 36 Journal Officiel du 3 janvier 1968
rectificatif JORF 12 janvier)
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la
voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour
l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour
la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à
réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la
desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au
dommage qu'il peut occasionner.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est
le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable
à celui sur le fonds duquel il est accordé.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une
vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut
être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être
établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
(Loi du
20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)
L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause
d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est
prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité
ne soit plus recevable.
Article
685-1
(inséré
par Loi nº 71-494 du 25 juin 1971 Journal Officiel du 27 juin 1971)
En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière
dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire
du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si
la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.
A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par
une décision de justice.