SELON
[UURCH322--TRI-ASSOCIATIONS-FONCIERES-URBAINES]
[T322--TABLE-D-ACCES-AUX-ARTICLES-DU-CHAP-322]
[1987-05-18-1-H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI-SIMPLIFIER-POUR-INNOVER], [1987-05-18---H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI] et [1995-11-01---H-MOBILISATION-DE-L-OFFRE-FONCIERE]
L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE
Institution
sans avenir, sans père, ni mère, abandonnée à un destin hasardeux que de
méticuleux juristes se sont ingéniés à rendre aussi impénétrable qu’inopérante.
Alors que le remembrement urbain est la seule voie d’une utilisation plus intelligente et économe de l’espace foncier
« existant » si souvent mal fichu et si difficile à exploiter
efficacement, les chantres du renouvellement urbain,
par inaptitude intellectuelle, se sont bien gardés de jeter le moindre regard
sur cette question qui dépassait leurs capacités mentales.
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TITRE II ORGANISMES D’EXECUTION CHAPITRE PREMIER ETABLISSEMENT PUBLICS D’AMENAGEMENT
CHAPITRE II ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES
UULCH322 |
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CODE DE L'URBANISME antérieur à la Loi 2000-1208 du 13-12-2000 |
TEXTE
de la Loi 2000-1208 du 13-12-2000 |
CODE DE L'URBANISME postérieur à ladite Loi |
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Art. L322-1. Les associations foncières
urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de la
loi du 21 juin 1865 et des textes subséquents ainsi que par celles de la
présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution
des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2. Art. L322-2. Peuvent faire l'objet
d'une association foncière urbaine : 1. Le
remembrement de parcelles et la modification corrélative de l'assiette des
droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées ainsi que la
réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement nécessaires ; 2. Le
groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers,
notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou d'en faire la
vente à un établissement public ou société de construction ou d'aménagement. Chacun
des membres de l'association peut choisir d'être payé, en tout ou en partie,
en espèces ou par remise d'un ou plusieurs immeubles ou fractions
d'immeubles, lorsque les règles applicables à l'organisme constructeur ou
aménageur ne s'y opposent pas. 3. La
construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels
que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif,
espaces verts plantés ou non , installations de jeux, de repos ou d'agrément
; 4. x 5. La
conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés
ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L.
313-15 , les articles 3 et 12 de la loi n° 1360 du 1er septembre 1948
modifiée et les articles 10, 20, et 38-1 du décret n° 53-960 du 30 septembre
1953 modifié. 6. Le
remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la
restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé
mentionnés au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4
février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du
territoire. Dans ce cas, l'objet de l'association peut comporter la conduite
d'actions de toute nature, menées ou prescrites à l'occasion des travaux
nécessaires et pouvant inclure des actions d'insertion professionnelle et
sociale en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers concernés. Art. L322-3. L'autorité
administrative peut autoriser une association foncière urbaine sur la demande
de propriétaires intéressés ou, le cas échéant, à l'initiative de la commune,
si les conditions sont remplies : 1. Pour
les travaux spécifiés au 1°, 2° et 5° de l'article L. 322-2 , les deux tiers
au moins des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la
superficie ont adhéré à l'association. Pour
les travaux spécifiés au 3. de l'article L. 322-2, la majorité des
propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie ont
adhéré à l'association. Pour
les opérations spécifiées au 6° de l'article L. 322-2, tous les propriétaires
ont adhéré à l'association. 2. Une
personne publique ou privée prend l'engagement d'acquérir les immeubles dont
le propriétaire opterait pour le délaissement dans les conditions prévues à
l'article L. 322-5 ci-après. Cette condition peut être remplacée par le même
engagement pris par l'association foncière urbaine et figurant dans ses statuts. Elle
n'est pas applicable aux travaux spécifiés au 6° de l'article L. 322-2. Art.
L322-3-1. Par dérogation aux règles de majorité fixées à
l'article L. 322-3, l'autorité administrative peut autoriser une association
foncière urbaine de remembrement, à la demande ou avec l'accord de la moitié
au moins des propriétaires, lorsque la localisation ou la configuration des
parcelles limite de façon importante l'utilisation des droits à construire
prévus par les documents d'urbanisme. Art. L322-3-2. L'autorité administrative
recueille, préalablement à la création de l'association, l'accord du conseil
municipal sur l'opération lorsqu'un plan d'occupation des sols a été approuvé sur le
territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si l'association foncière
urbaine est située à l'intérieur d'un périmètre d'opération d'intérêt
national, l'autorité administrative recueille l'avis du conseil municipal. Art. L322-4. A défaut d'accord
amiable entre les propriétaires intéressés ou de constitution d'une
association foncière libre ou autorisée, l'autorité administrative peut
constituer d'office une association foncière urbaine : 1. Pour
le remembrement de parcelles : Lorsque,
par application des règles d'urbanisme, l'implantation et le volume des
constructions doivent respecter une discipline spéciale dont la disposition
actuelle des parcelles compromettrait ou empêcherait la réalisation ; Ou
lorsqu'il est équitable de répartir sur un ensemble de propriétés la charge
des prélèvements de terrains opérés par voie de cession ou d'expropriation au
profit des emprises publiques, ainsi que la charge des servitudes attachées à
la présence des ouvrages construits sur ces emprises ; Ou
lorsqu'il convient de procéder à des modifications de limites de lots dans un
lotissement à la suite de l'application des dispositions des articles L.
315-3 à L. 315-5. 2. Pour
l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif dans les ensembles
immobiliers, que ceux-ci aient été aménagés à l'initiative privée ou à l'initiative
publique, lorsque le défaut d'entretien ou de gestion de ces ouvrages peut
avoir des conséquences nuisibles à l'intérêt public ainsi que pour la
construction d'ouvrages d'intérêt collectif à l'exécution desquels l'autorité
compétente aurait subordonné la modification d'un lotissement par application
des articles L. 315-3 à L. 315-5. 3. Pour
la restauration prévue au 5. de l'article L. 322-2 lorsqu'il s'agit de
parties d'immeubles visibles de l'extérieur. 4. Afin
de faire participer à la réparation du dommage direct, matériel et certain
que peuvent supporter les propriétaires de parcelles frappées de servitudes
non aedificandi édictées dans le but de réserver une vue, les propriétaires
de parcelles qui bénéficient directement de cette servitude. Dans ce cas, la
commune est de droit membre de l'association. 5. Pour
les remembrements ou groupements de parcelles prévus au 6° de l'article L.
322-2, lorsque la disposition actuelle des parcelles compromettrait ou
empêcherait la mise en oeuvre d'un programme de restructuration urbaine d'un
grand ensemble ou d'un quartier d'habitat dégradé mentionné au premier alinéa
du 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 précitée. Art. L322-4-1. Le président de l'association
foncière urbaine exécute les décisions du conseil des syndics et de
l'assemblée générale, prépare le budget et le compte administratif des
opérations de l'association et assure le paiement des dépenses. Il peut se
faire assister par une personne, physique ou morale, agissant en qualité de
prestataire de services, à laquelle peuvent être confiées toutes autres
missions concernant la réalisation de l'objet de l'association. Le
contrat de droit privé passé à cet effet définit les missions et le mode de
rémunération du prestataire de services ; le projet de contrat est joint au
dossier de demande d'autorisation soumis à l'enquête publique prévue à
l'article 6 du décret du 18 décembre 1927. Art. L322-5. Les propriétaires
d'immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine
autorisée et n'ayant pas adhéré à l'association peuvent, dans le délai d'un
mois à partir de la publication de la décision administrative autorisant
l'association, délaisser ces immeubles moyennant indemnité. A défaut d'accord
amiable, l'indemnité est fixée comme en matière d'expropriation. Lorsque
l'association a pour objet le groupement de parcelles, il est en outre
possible à tous les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre
syndical de délaisser, moyennant indemnité, leurs propriétés ou leurs
quote-parts de propriété sur les parcelles groupées, dans le délai d'un mois
à partir de la publication de l'arrêté de l'autorité administrative visé à
l'article L. 322-7 (troisième alinéa). A défaut d'accord amiable, l'indemnité
est fixée comme en matière d'expropriation. Les
droits des créanciers régulièrement inscrits sur l'immeuble délaissé, soit
avant la publication au bureau des hypothèques de l'acte de délaissement,
soit postérieurement à ladite publication en ce qui concerne les privilèges
conservés suivant les prescriptions des articles 2108 et 2109 du code civil,
sont reportés sur l'indemnité de délaissement, compte tenu du rang de
préférence qui leur est reconnu. Si
l'indemnité fixée à l'amiable est inférieure au total des créances pour le
recouvrement desquelles il a été pris inscription, les créanciers inscrits
peuvent exiger que l'indemnité acceptée par leur débiteur soit soumise au
juge. Le
délaissement des biens des absents est valablement opéré par les envoyés en
possession provisoire après autorisation du tribunal de grande instance
donnée sur simple requête, le ministère public entendu. Art. L322-6. Lorsque l'objet de
l'association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office porte sur des
travaux spécifiés au 1. et au 6. de l'article L. 322-2, l'association : a)
Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le remembrement nécessite soit
la destruction soit le changement de l'usage éventuellement après réparation,
aménagement ou transformation. L'acte
amiable portant cession d'un bâtiment ou d'un ouvrage à l'association produit
les mêmes effets que l'acte de cession amiable en matière d'expropriation en
ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels ; à défaut
d'accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou
ouvrages font l'objet d'une expropriation dans les conditions fixées par
l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée ; b) Etablit
le projet de remembrement et en saisit l'autorité administrative qui, après
avoir vérifié sa compatibilité avec la réglementation de l'urbanisme, le
soumet à une enquête publique. Après
enquête publique, et en cas d'observations formulées au cours de celle-ci,
avis d'une commission présidée par le juge de l'expropriation, et dont la
composition est fixée par décret, l'autorité administrative prononce les
transferts et attributions de propriété. L'acte de l'autorité administrative
impose, en tant que de besoin, des prescriptions propres à l'opération, en
complément de la réglementation d'urbanisme applicable à la zone considérée.
Ces prescriptions font partie du dossier soumis à l'enquête. L'arrêté
de l'autorité administrative éteint par lui-même et à sa date, pour les
immeubles qu'il concerne, les servitudes ainsi que les droits réels conférés
aux preneurs par les baux à construction et les baux emphytéotiques,
moyennant indemnité due par l'association foncière urbaine et fixée, à défaut
d'accord amiable, comme en matière d'expropriation. Cet arrêté produit les
mêmes effets à l'égard des autres droits réels. Toutefois, ces droits peuvent
être reportés sur les immeubles ou droits indivis de propriété après
remembrement et conservent l'ordre qu'ils avaient sur les immeubles qu'ils
grevaient antérieurement à condition que leur publicité soit renouvelée dans
les formes et délais qui seront fixés par décret ; ils s'exercent
éventuellement sur les soultes. L'arrêté
de l'autorité administratives met fin dans les mêmes conditions aux contrats
de louage dont ces immeubles étaient l'objet. Si le bail éteint était soumis
aux dispositions du décret n. 53-960 du 30 septembre 1953, l'association
foncière urbaine devra au preneur une indemnité calculée selon les règles
fixées par ce décret à moins qu'elle ne préfère lui offrir le bail d'un local
équivalent à celui dont la jouissance lui a été retirée. En ce qui concerne
les locaux d'habitation ou professionnels, quelle que soit la nature du titre
d'occupation, le droit au relogement est exercé comme en matière
d'expropriation. La
juridiction instituée à l'article 12 de l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre
1958 est compétente pour statuer sur les contestations relatives à
l'évaluation des parcelles remembrées. Elle statue aussi sur les
contestations soulevées à l'occasion du remembrement et afférentes aux
privilèges, hypothèques et autres droits réels. L'avis
de la commission prévue ci-dessus et la décision motivée prise,
consécutivement à cet avis, par l'organe compétent de l'association foncière
urbaine sont notifiés aux intéressés qui disposent d'un délai de deux mois
pour saisir la juridiction. Faute
d'avoir saisi la juridiction dans ce délai, les intéressés sont réputés avoir
accepté l'évaluation des parcelles remembrées et avoir renoncé à toutes
contestations relatives aux privilèges, hypothèques et autres droits réels. La
notification susvisée doit, à peine de nullité, contenir l'indication du
délai et reproduire, en caractères apparents, les dispositions de l'alinéa
précédent. Les
dispositions du deuxième alinéa a) de l'article L. 322-7 sont, le cas
échéant, applicables aux associations foncières urbaines dont l'objet porte
sur des travaux spécifiés au 6° de l'article L. 322-2. Art. L322-6-1. L'autorité
administrative recueille, préalablement à l'approbation du plan de
remembrement, l'accord du conseil municipal sur celui-ci ainsi que sur les
prescriptions d'urbanisme propres à l'opération, lorsqu'un plan d'occupation des sols
a été approuvé sur le territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si
l'association est située à l'intérieur d'un périmètre d'opération d'intérêt
national, l'autorité administrative recueille l'avis du conseil municipal. Art. L322-7. Lorsque l'objet de
l'association foncière urbaine autorisée porte sur des travaux spécifiés au
2. de l'article L. 322-2, l'association : a)
Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le groupement de parcelles
nécessite soit la destruction, soit le changement de l'usage, éventuellement
après réparation, aménagement ou transformation. L'acte amiable portant cession
d'un bâtiment ou d'un ouvrage à l'association foncière urbaine produit les
mêmes effets que l'acte de cession amiable en matière d'expropriation en ce
qui concerne l'extinction des droits réels et personnels ; à défaut d'accord
amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font
l'objet d'une expropriation dans les conditions fixées par l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée ; b) Etablit,
selon le cas, le projet de contrat de bail à construction, le projet d'acte d'apport
ou le projet d'acte de vente de parcelles groupées. Le
contrat de bail, l'acte d'apport ou l'acte de vente ne peut être passé que si
l'autorité administrative a constaté, par arrêté, que le projet est
compatible avec la réglementation de l'urbanisme et que les formalités
prévues par le présent code ont été régulièrement accomplies. Sont
applicables en matière de groupement de parcelles les alinéas 5, 6, 7 et 8 de
l'article L. 322-6. Art. L322-8 - Lorsque l'objet de l'association foncière
urbaine autorisée ou constituée d'office porte sur des travaux spécifiés au
5. de l'article L. 322-2 , l'association décide , s'il y a lieu, la
destruction des constructions qui serait nécessaire à l'intérieur du
périmètre de l'association ; à défaut d'accord amiable, les indemnités dues
aux propriétaires, locataires ou occupants de ces constructions sont fixées
comme en matière d'expropriation. Art. L322-9. Les créances de
toutes natures exigibles depuis moins de cinq ans d'une association foncière
urbaine à l'encontre d'un associé, qu'il s'agisse de provisions ou de
paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur les
immeubles de l'associé compris dans le périmètre de l'association. Les
conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles qui
sont prévues à l'article 19 de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis. Lors
de la mutation à titre onéreux d'un bien compris dans une association
foncière urbaine, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions
prévues à l'article 20 de la loi précitée n. 65-557 du 10 juillet 1965, à
l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit
article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Art. L322-9-1. Lorsqu'un ou
plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière
urbaine sont régis par la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet
de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article
25 de ladite loi. Chaque
syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de
l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet. Lorsque
dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats
représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés
par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus
d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par
l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé. Art. L322-9-2. Le recouvrement des
taxes des associations autorisées est fait comme en matière de contributions
directes. Toutefois,
l'association a la faculté de décider que les règlements peuvent être faits,
pour tout ou partie, par remise d'immeuble. Les personnes publiques, si elles
en sont d'accord, peuvent également s'acquitter sous cette forme de leur
contribution. Si la
remise d'immeuble n'est pas intervenue dans les délais prévus, le montant des
taxes dues par le propriétaire est exigible immédiatement. Art. L322-9-3. Les règlements des
dépenses de l'association peuvent être faits par remise d'immeuble, sous
réserve de l'acceptation du créancier. Les modalités de règlement figurent au
contrat créateur de la dépense. Art. L322-10. Des décrets en
Conseil d'Etat fixent, en tant que de besoin, les modalités d'application de
la présente section, notamment les conditions dans lesquelles l'assistance
technique de l'Etat, des collectivités locales, des établissements publics ou
de personnes privées, physiques ou morales pourra être apportée aux
associations foncières urbaines, les garanties auxquelles pourront être
subordonnées les opérations prévues à l'article L. 322-2 (2.) ainsi que les
formalités de publicité, en particulier au fichier immobilier, auxquelles
seront soumis les actes concernant ces associations et les immeubles qui se
trouvent inclus dans leur superficie. Art. L322-11. Les associations
syndicales créées en application de l'ordonnance n. 58-1445 du 31 décembre
1958 continuent à être régies par les dispositions de ce texte jusqu'à
l'achèvement des travaux pour l'exécution desquels elles ont été constituées.
Toutefois, elles peuvent décider de se placer sous l'empire des dispositions
des articles L. 322-1 à L. 322-10. La décision
est prise dans les conditions prévues par le premier alinéa de l'article 12
de la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales de propriétaires ;
son entrée en vigueur est subordonnée à la modification des statuts. |
Les habituels redressement
terminologiques liés au stérile changement des POS en PLU. 202
III Art. - Dans l’article L. 322‑3-2,
les mots : « plan
d’occupation des sols » sont remplacés par les mots : « plan local d’urbanisme ». Art. 202. III. Dans l’article L. 322-6-1,
les mots : « plan
d’occupation des sols » sont remplacés par les mots : « plan local
d’urbanisme ». |
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