SELON
[UULCH322--TRI-ASSOCIATIONS-FONCIERES-URBAINES]
[T322--TABLE-D-ACCES-AUX-ARTICLES-DU-CHAP-322]
[1987-05-18-1-H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI-SIMPLIFIER-POUR-INNOVER],
[1987-05-18---H-REMEMBREMENT-URBAIN-AFU-ET-SCI],
[1995-11-01---H-MOBILISATION-DE-L-OFFRE-FONCIERE]
LIVRE III
AMENAGEMENT FONCIER
TITRE II OPERATIONS D’AMENAGEMENT CHAPITRE II ASSOCIATIONS
FONCIERES URBAINES
UURCH322
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CODE DE L'URBANISME antérieur à la Loi
2000-1208 du 13-12-2000 |
Textes pris après la Loi 2000-1208 du 13-12-2000 |
CODE DE L'URBANISME postérieur à la Loi 2000-1208 du 13-12-2000 |
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Article R322-1 Les associations foncières
urbaines ayant pour objet les opérations prévues à l'article L. 322-2 (1., 2.
et 5.) sont soumises aux dispositions du décret du 18 décembre 1927 modifié
portant règlement d'administration publique pour l'exécution de la loi du 21
juin 1865 et à celles des sections I à IV du présent chapitre. SECTION I
Dispositions générales Article R322-2 Les appellations syndicat,
directeur, directeur adjoint utilisées dans le décret du 18 décembre 1927
sont remplacées, en ce qui concerne les associations mentionnées à l'article
R. 322-1, respectivement par celles de conseil des syndics, président,
vice-président. Article R322-2-1 L'acte constitutif des
associations foncières urbaines libres ainsi que les actes constatant les
adhésions ultérieures sont publiés au fichier immobilier dans les conditions
et délais prévus par les décrets n. 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14
octobre 1955. Article R322-3 L'engagement souscrit par une
personne publique ou privée d'acquérir les immeubles ou, en cas d'immeubles
en copropriété, les fractions d'immeubles qui auront fait l'objet d'un
délaissement doit être joint au projet d'acte d'association soumis à
l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927, à moins que
celui-ci ne prévoie que l'association y sera engagée. Le commissaire de la République
du département saisi d'un projet d'acte d'association l'adresse sans délai au
maire afin de recueillir l'accord ou l'avis, selon les cas prévus à l'article
L. 322-3-2, du conseil municipal. Cette formalité n'est pas obligatoire si la
délibération du conseil municipal est jointe au projet. Lorsque l'accord du
conseil municipal n'est pas exigé, son avis est réputé favorable s'il n'est
pas émis dans le délai de deux mois à compter de la réception par le maire du
projet d'acte d'association. Dans le délai de trois mois à
compter de la date de l'accord ou de l'avis du conseil municipal, le
commissaire de la République du département prend un arrêté prescrivant
l'enquête administrative et convoquant les propriétaires en assemblée
générale ou, à défaut, notifie au demandeur les raisons pour lesquelles il estime
que le dossier n'est pas susceptible d'être instruit. Lorsqu'un des immeubles compris
dans le périmètre envisagé est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification
prévue à l'article 7 du décret du 18 décembre 1927 est faite à chacun des
copropriétaires. Lorsqu'un immeuble compris dans
le périmètre envisagé est en indivision, l'ensemble des indivisaires est
compté pour un seul propriétaire. L'autorisation prévue à
l'article 11 du décret du 18 décembre 1927 est subordonnée aux conditions de
majorité prescrites, selon le cas, aux articles L. 322-3 et L. 322-3-1. Elle
intervient dans le délai de deux mois à compter de l'assemblée générale des
propriétaires. L'acte constitutif de l'association
est publié au fichier immobilier dans les conditions et délais prévus par les
décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14 octobre 1955. Article R322-5 En application de l'article L.
322-10, une personne publique ou privée ne peut prendre en charge tout ou
partie des études nécessaires au fonctionnement d'une association foncière
urbaine que dans le cadre d'une convention passée avec le conseil des syndics
et approuvée par l'assemblée générale. Cette assistance technique
autorise la personne qui l'a consentie à être représentée avec voix
consultative aux délibérations de l'assemblée générale et du conseil des
syndics ou, en cas d'association constituée d'office, à la commission
administrative gérant l'association. SECTION II
Dispositions concernant les associations foncières urbaines de remembrement PARAGRAPHE I Constitution de
l'association autorisée Article R322-6 Au projet d'acte d'association
soumis à l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927 doivent
être joints : Un plan parcellaire indiquant le
tracé du ou des périmètres intéressés, accompagné de l'état des propriétaires
de chaque parcelle avant remembrement ; Une notice explicative de
l'utilité du remembrement des propriétés pour parvenir à une meilleure
utilisation du sol eu égard notamment aux prescriptions d'urbanisme ; Une estimation du coût des
études déjà réalisées et à prévoir. Le cas échéant, le programme des
travaux d'aménagement à exécuter par l'association et leur estimation
sommaire. PARAGRAPHE II Redistribution parcellaire et
fixation de l'état nouveau Article R322-7 En vue de l'établissement du
projet de remembrement, le président de l'association requiert le
conservateur des hypothèques de lui délivrer, dans les trois mois , pour
chacun des immeubles compris dans le périmètre de remembrement, les extraits
en tableau : 1° Des actes et décisions
judiciaires portant ou constatant la mutation de ces immeubles ou constatant
l'existence de saisies, résolutions, restrictions au droit de disposer et, en
général, de tous droits réels ou personnels ; 2° Des inscriptions
d'hypothèques ou de privilèges grevant lesdits immeubles, le tout, du chef
tant des propriétaires désignés dans la réquisition que de toute autre
personne devenue propriétaire et révélée par les actes et décisions
judiciaires visés au 1°. Il le requiert, en outre, de lui
délivrer des extraits complémentaires, au fur et à mesure qu'interviennent
jusqu'à la date de clôture des opérations de remembrement, de nouvelles
formalités de publicité de la nature de celles qui sont énoncées à l'alinéa
qui précède et qui concernent les mêmes immeubles. Les derniers extraits doivent
être délivrés au plus tard dans les quinze jours qui suivent la date de
clôture des opérations de remembrement. Article R322-8 Le projet de remembrement est
établi dans l'intérêt commun eu égard aux possibilités d'utilisation du sol à
l'intérieur du périmètre de remembrement. Le projet de remembrement est
transmis au commissaire de la République du département qui saisit sans délai
le maire en vue de recueillir l'accord ou l'avis, selon les cas prévus à
l'article L. 322-6-1, du conseil municipal. Lorsque l'accord de celui-ci
n'est pa exigé, son avis est réputé favorable s'il n'est pas émis dans le
délai de deux mois à compter de la réception du dossier par le maire. Article R322-8-1 Les documents d'urbanisme
indiquant les possibilités d'utilisation du sol à l'intérieur du périmètre de
remembrement, ainsi éventuellement que les disciplines d'architecture à
respecter par les constructeurs, doivent être tenus à la disposition des
associés au secrétariat de l'association. Il en est de même des prescriptions
d'urbanisme propres à l'opération qu'il est envisagé d'apporter en
application du deuxième alinéa de l'article L. 322-6. Article R322-9 Lorsque les droits réels dont
sont grevés séparément plusieurs immeubles appartenant à un même propriétaire
sont reportés sur l'immeuble ou les immeubles transférés ou attribués à ce
propriétaire après remembrement, ces droits s'exercent selon les besoins sur
la totalité, une quote-part ou une fraction matérielle de l'immeuble ou des
immeubles expressément désignés. Les quotes-parts et les fractions
matérielles sont déterminées compte tenu de la valeur relative de chacun des
immeubles qui étaient grevés des droits réels reportés. Lorsque le droit d'un créancier
inscrit est reporté, il s'exerce, le cas échéant, sur la soulte due au
propriétaire, laquelle, en cas de pluralité d'immeubles remembrés, est
rattachée à chacun des immeubles anciens grevés de privilèges ou
d'hypothèques en proportion de sa valeur relative. Article R322-10 L'enquête publique prévue à
l'article L. 322-6 a lieu dans les formes prévues par le titre II du décret
n. 59-701 du 6 juin 1959. Le dossier mis à l'enquête
comporte au moins : 1° Le plan et l'état
parcellaires avant remembrement désignant les immeubles, conformément à
l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié avec l'indication
des charges, servitudes et autres droits réels grevant les parcelles et les
bâtiments ; 2° Une notice rappelant les
dispositions des articles L. 322-6 et R. 322-9 ; 3° Une notice sur le mode
d'évaluation des valeurs des parcelles avant remembrement ; 4° Un état des valeurs des parcelles
avant remembrement et des quotes-parts de ces valeurs en cas de copropriété
;5° Un état des constructions à démolir ; 6° Le plan et l'état
parcellaires après remembrement désignant les immeubles conformément à
l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié avec l'indication
des charges, servitudes et autres droits réels à maintenir, reporter ou
instituer ; 7° Une notice sur le mode
d'évaluation des valeurs des parcelles après remembrement ; 8° Un état des valeurs des
parcelles après remembrement ou des quotes-parts de ces valeurs en cas de
copropriété ; 9° Le tableau comparatif par
propriétaires avant et après remembrement des valeurs respectives des
parcelles ou des quotes-parts de ces valeurs en cas de copropriété, avec
l'indication des soultes ; 10° Un état des terrains faisant
l'objet avant remembrement d'une affectation à des usages publics et un état
des terrains à affecter après remembrement à ces mêmes usages ; 11° Un état des dépenses faites
ou à faire comprenant, le cas échéant, le coût d'acquisition et de démolition
des bâtiments ou ouvrages dont la destruction est indispensable au
remembrement et les propositions d'indemnisation en ce qui concerne les
droits réels et personnels éteints en application de l'article L. 322-6. 12° Les prescriptions propre à
l'opération, en complément de la réglementation d'urbanisme applicable. Article R322-11 A l'issue de l'enquête, le
commissaire de la République renvoie l dossier au président de l'association
et porte à sa connaissance les observations présentées. Si le conseil des syndics ne
peut donner satisfaction aux intéressés, le président transmet l'ensemble du
dossier avec ses propositions au président de la commission consultative
prévue à l'article L. 322-6. Cette commission entend, une fois
au moins, les intéressés qui en font la demande, ainsi que le président et le
directeur de l'association. Dans les deux mois de sa saisine
, elle donne son avis motivé au président de l'association. La décision motivée, prise
consécutivement à cet avis par le conseil des syndics, est, ainsi que ledit
avis, notifiée aux intéressés par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception . Article R322-12 La juridiction de
l'expropriation est saisie par les intéressés par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception adressée au secrétariat de la juridiction. Les
requérants doivent simultanément adresser une copie de cette lettre au
président de l'association qui dispose alors d'un délai de quinze jours pour
transmettre au juge le projet de remembrement. Il est ensuite procédé comme en
matière d'expropriation. Les réclamations des intéressés et la décision
motivée du conseil des syndics sont soumises aux mêmes règles de procédure
que les demandes, offres et mémoires prévus au chapitre III du décret n°
859-1335 du 20 novembre 1959. Article R322-13 Les affaires portées devant la
juridiction de l'expropriation en application de l'article L. 322-6 ne
peuvent être confiées au juge de l'expropriation qui préside la commission
consultative prévue audit article L. 322-6. Article R322-14 Le conseil des syndics peut
décider de scinder l'instruction du projet de remembrement en deux étapes de
manière que la fixation définitive des valeurs des parcelles anciennes puisse
intervenir avant la mise à l'enquête du projet de redistribution parcellaire. Dans ce cas, il saisit le préfet
aux fins d'ouverture d'une première enquête sur la fixation des valeurs des
parcelles anciennes. Le dossier mis à l'enquête comporte les pièces énumérées
aux 1° à 5°, 11° et 12° de l'article R. 322-10. La seconde enquête porte sur la
redistribution parcellaire et les valeurs des nouvelles parcelles. Elle est
ouverte lorsque les valeurs des parcelles anciennes ont fait l'objet de
décisions définitives. Le dossier mis à l'enquête comporte les pièces
énumérées aux 6° à 10° de l'article R. 322-10. En cas d'observations formulées
au cours de l'une ou de l'autre de ces enquêtes, il est procédé comme il est
dit aux articles R. 322-11 à R. 322-13. Article R322-15 Le plan de remembrement arrêté
par le conseil des syndics après rectification, le cas échéant, en exécution
de décisions judiciaires devenues définitives, comprend : 1° Les plans et états
parcellaires nouveaux désignant les immeubles conformément à l'article 7 du
décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et indiquant le cas échéant les
bâtiments ou ouvrages à conserver ; 2° Un tableau pour chaque
propriétaire des parcelles ou quotes-parts de parcelles avant et après
remembrement, avec l'indication des soultes ; dans le cas où des créanciers
hypothécaires ou privilégiés ont été révélés avant la clôture de l'enquête ce
tableau doit faire apparaître les concordances nécessaires à l'application de
l'article R. 322-9 ; 3° Le cas échéant, un état des droits
réels qui seront éteints par l'arrêté du commissaire de la République prévu à
l'article R. 322-17 moyennant indemnité due par l'association. 4° Le cas échéant, un état des
droits réels, à l'exception des privilèges et hypothèques, reportés ou attribués
sur les parcelles après remembrement ; 5° Le cas échéant, un état des
bâtiments ou ouvrages, d'une part, à conserver, d'autre part, restant à
détruire par l'association. 6° Les prescriptions propres à
l'opération en complément de la réglementation d'urbanisme applicable. Le tableau et les états
mentionnés aux 2° à 5° ci-dessus sont, en vue de la publicité foncière,
soumis à des règles de forme précisées à l'article R. 322-20. Article R322-16 Avant l'intervention de l'arrêté
préfectoral prévu à l'article R. 322-17, le président de l'association se
conforme aux dispositions prises en application de l'article 29 du décret n.
55-1350 du 14 octobre 1955 modifié pour assurer la concordance du cadastre et
du fichier immobilier. Article R322-17 Le plan de remembrement défini à
l'article R. 322-15 est envoyé au préfet du département. Le préfet consulte en tant que
de besoin les autorités et services publics habilités à demander que soient
prescrites les contributions mentionnées à l'article L. 332-12. A défaut de
réponse dans le délai d'un mois, ces autorités et services publics sont
réputés n'avoir aucune proposition de contribution à formuler. Le préfet, par arrêté : Approuve le plan de remembrement
de l'association foncière urbaine, qui demeure annexé à l'arrêté ; Prononce les transferts et
attributions de propriétés ainsi que les reports et attributions de droits
réels qui résultent de ce plan ; Prononce la clôture des
opérations de remembrement. Cet arrêté énumère celles des
contributions prévues à l'article L. 332-12 qu'il met, le cas échéant, à la
charge de l'association foncière urbaine de remembrement. Dans le cas où sont exigées la
participation pour le financement d'équipements publics exceptionnels
mentionnée au c de l'article L. 332-12 ou la participation forfaitaire
mentionnée au d du même article, l'arrêté en fixe le montant et énonce le
mode d'évaluation de ce dernier. Lorsque la participation
forfaitaire inclut une cession gratuite de terrain, l'arrêté détermine la
superficie à céder et en mentionne la valeur déterminée par le directeur des
services fiscaux. Lorsque la participation
forfaitaire inclut le versement de la participation prévue à l'article L.
332-9 dans les programmes d'aménagement d'ensemble et que l'association s'en
acquitte en tout ou en partie, conformément à l'article L. 332-10 sous forme
d'exécution de travaux ou d'apport de terrain, l'arrêté mentionne : - les caractéristiques de
travaux et leur valeur déterminées d'un commun accord par l'association et le
préfet ; - la superficie des terrains à
apporter ainsi que leur valeur déterminée par le directeur des services
fiscaux. L'arrêté préfectoral intervient
dans un délai de deux mois à compter de la réception du plan de remembrement
par le préfet. Toutefois, dans le cas où il est envisagé de modifier les
prescriptions d'urbanisme propres à l'opération qui ont été soumises à
l'enquête publique, l'approbation du plan de remembrement ne peut intervenir
qu'après que le conseil municipal a été de nouveau saisi dans les conditions
prévues à l'article R. 322-8. Article R322-18 L'arrêté du commissaire de la
république est remis sur émargement au président de l'association le jour
même de sa signature en vue des mesures de publicité foncière prévues au
paragraphe III de la présente sous-section. Il est, en outre, publié au
recueil des actes administratifs et, pendant un délai de deux mois à compter
de cette publication, toute personne intéressée peut prendre connaissance du
plan de remembrement approuvé qui est déposé en mairie. Le président de l'association
notifie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , aux
titulaires de droits réels autres que les créanciers hypothécaires ou
privilégiés l'extrait du plan de remembrement approuvé par le préfet qui les
concerne. Article R322-19 L'association foncière urbaine
ne peut être dissoute avant : 1° La dernière notification par
le président faite en application de l'article R. 322-21 ; 2° Le paiement des indemnités
éventuellement dues par l'association au titre de l'article L. 322-6 ; 3° La destruction complète des
bâtiments ou ouvrages mentionnés à l'article L. 322-6. PARAGRAPHE III Mesures de publicité foncière Article R322-20 A la date de clôture des
opérations de remembrement et nonobstant tout recours juridictionnel, le
président de l'association requiert le conservateur des hypothèques de
publier l'arrêté préfectoral qui prononce les transferts et attributions de
propriété et les reports et attributions de droits réels ainsi que, le cas
échéant, les prescriptions propres à l'opération mentionnées à l'article R.
322-15-6°. A cet effet, il dépose, outre
une copie, trois expéditions certifiées exactement collationnées, dont l'une
est établie sur une formule du modèle arrêté par le directeur général des
impôts et le directeur de l'aménagement foncier et de l'urbanisme, de
l'arrêté ainsi que du tableau et des états prévus aux 2° à 5° de l'article R.
322-15 annexés audit arrêté. La désignation des immeubles est
faite conformément à l'article 7 du décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 modifié. La désignation des propriétaires
et des autres titulaires de droits réels est faite conformément aux articles
5 et 6 du décret n.° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et certifiée dans les
conditions prévues aux articles 38, 81 et 82 du décret n. 55-1350 du 14
octobre 1955 modifié sous peine de refus de dépôt. Pour assurer le renouvellement
de la publicité prévu à l'article L. 322-6 l'énumération des droits réels
reportés est complétée sous la même sanction, par l'indication des actes ou
décisions judiciaires qui leur ont donné naissance, avec les références
(date, volume, numéro) des formalités exécutées à la conservation des
hypothèques. Article R322-21 I. - Dès la clôture des
opérations de remembrement et au plus tard quinze jours après la délivrance
des derniers extraits prévus à l'article R. 322-7, dernier alinéa, le
président de l'association notifie par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception , à tous les titulaires de créances hypothécaires ou
privilégiées inscrites que, par application de l'article L. 322-6 les
inscriptions prises sur les immeubles compris dans le périmètre de
remembrement avant la clôture des opérations se trouvent périmées du jour de
cette clôture en tant qu'elles grèvent lesdits immeubles et qu'il leur
appartient de procéder au renouvellement de ces inscriptions dans les
conditions fixées au II du présent article. Les biens antérieurement grevés
et ceux qui sont transférés ou attribués à l'ancien propriétaire par l'arrêté
de remembrement doivent être désignés de façon détaillée dans la
notification. La notification est faite au
domicile élu par le créancier dans les documents déposés à la conservation
des hypothèques ou, à défaut de domicile élu, au domicile indiqué dans ces
documents. II. - Les inscriptions
d'hypothèques ou de privilèges prises avant la clôture des opérations sur les
immeubles remembrés ne conservent leur rang antérieur sur les immeubles
transférés ou attribués que si elles sont renouvelées, à la diligence de leur
bénéficiaire, dans le délai de six mois, à dater du jour de cette clôture. En cas d'exercice d'un privilège
ou d'une hypothèque sur une soulte, le renouvellement n'a lieu que pour les
sommes au paiement desquelles l'immeuble transféré ou attribué continue
d'être affecté. Le renouvellement qui conserve
le privilège ou l'hypothèque jusqu'à la date fixée par le créancier
conformément aux dispositions de l'article 2154-I du code civil s'opère par
le dépôt à la conservation des hypothèques de deux bordereaux, dont un
exemplaire établi sous peine de rejet sur formule réglementaire, signés et
certifiés exactement collationnés, contenant exclusivement sous peine de
refus de dépôt : 1° Les réquisitions et
indications liminaires prévues à l'article 61, paragraphe I, du décret n.
55-1350 du 14 octobre 1955 ; 2° Une copie, certifiée
collationnée par le président de l'association, de la notification faite en
exécution du premier alinéa du présent article ; 3° La désignation des immeubles
grevés ; 4° le nom et le domicile de la
personne à laquelle le rejet doit éventuellement être notifié ; 5° Le cas échéant, le capital et
les accessoires de la créance garantie, s'ils sont inférieurs à ceux qui ont
fait l'objet de l'inscription antérieure. La radiation des inscriptions
antérieures en tant qu'elles grèvent les immeubles remembrés est effectuée
par le conservateur des hypothèques au vu de ces bordereaux. Article R322-22 Les communes à cadastre non
encore rénové ayant fait l'objet d'opérations de remembrement urbain sont
assimilées pour les parties remembrées aux communes à cadastre rénové dès la
publication de l'arrêté de remembrement au fichier immobilier. PARAGRAPHE IV Dispositions concernant les
associations foncières urbaines de remembrement constituées d'office Article R322-23 Lorsqu'il peut être fait application
de l'article L. 322-4 (1.) le projet d'arrêté du commissaire de la République
portant constitution d'office d'une association foncière urbaine est joint au
dossier d'enquête sur la constitution de l'association autorisée en vue de
recueillir les observations éventuelles des intéressés. A ce projet, qui comporte les
indications mentionnées à l'article 74 du décret du 18 décembre 1927, sont
joints : Une notice explicative
justifiant l'application de l'article L. 322-4 (1.) accompagnée, le cas échéant,
des extraits du plan d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols et du
règlement d'urbanisme applicables ; Une estimation du coût de
l'opération. Article R322-24 Les opérations de remembrement
sont réalisées comme il est dit aux articles R. 322-7 à R. 322-22. La commission administrative a,
pour ce faire, les mêmes pouvoirs et obligations que le conseil des syndics,
et le président de cette commission les mêmes pouvoirs et obligations que
ceux du président et du directeur d'une association autorisée . SECTION III Dispositions relatives aux
associations foncières urbaines de groupement de parcelles PARAGRAPHE I Constitution des
associations autorisées Article R322-25 Le projet d'acte d'association
soumis à l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927 doit
préciser , les pouvoirs conférés à l'association, selon que celle-ci a pour
objet : Soit la passation du bail à
construction et son exécution ; Soit la représentation des
associés en vue de la réalisation du transfert de propriété par apport à une
société de construction ou d'aménagement ; Soit à la réalisation du
transfert de propriété par vente à un établissement public ou une société de
construction ou d'aménagement. A ce projet d'acte d'association
doivent être joints, en sus des pièces mentionnées à l'article R. 322-3 : a) Une déclaration précisant la
nature juridique, civile ou commerciale de la société et son objet ; b) Un plan parcellaire indiquant
le périmètre des terrains intéressés par le projet d'association accompagné
de l'état des propriétaires de chaque parcelle ; c) Une notice précisant la
finalité de l'opération projetée et faisant ressortir l'utilité, tant pour
les propriétaires que pour la commune, du groupement des parcelles, eu égard
notamment aux prescriptions d'urbanisme ; d) Le cas échéant, une notice
sur les bâtiments ou ouvrages à acquérir par l'association foncière urbaine
en application de l'article L. 322-7 ainsi que l'estimation du coût des
dépenses d'acquisition de ces constructions ; e) Une estimation du coût des
études déjà réalisées ou envisagées. PARAGRAPHE II Modalités de
groupement de parcelles Article R322-26 Le projet de groupement de
parcelles en vue d'en conférer l'usage à un tiers par bail à construction
comprend, en sus du projet de bail à construction, les pièces suivantes : a) Une déclaration précisant
l'identité du preneur du bail à construction ; b) Une notice justifiant
l'intérêt de l'opération et décrivant les principales caractéristiques du ou des
immeubles dont la construction est envisagée ; c) Le plan de masse des
constructions à édifier et éventuellement de celles à modifier, coté dans les
trois dimensions, ainsi que la description graphique des façades ; d) Le certificat d'urbanisme
délivré en application du b de l'article L. 410-1 ; e) Une notice sur le mode
d'évaluation des parcelles et un état précisant leur valeur avant groupement
; f) Le cas échéant, le projet
d'état descriptif de division et le projet de règlement de copropriété ; g) Un état des dépenses faites
ou à faire par l'association comprenant notamment le montant des indemnités
de délaissement et, le cas échéant, le coût d'acquisition des bâtiments ou
ouvrages existants. Article R322-27 Le projet de groupement de
parcelles, en vue d'en faire apport à une société de construction ou
d'aménagement comprend , en sus du projet d'acte d'apport, les pièces
suivantes : a) Une notice justifiant
l'intérêt de l'opération et décrivant les principales caractéristiques du ou
des immeubles dont la construction est envisagée ou de l'opération
d'aménagement projeté ; b) S'il s'agit de constructions,
le plan masse des constructions édifiées, et éventuellement de celles à
modifier, coté dans les trois dimensions, ainsi que la description graphique des
façades ou, s'il s'agit d'un lotissement, le nombre maximum de lots, la
surface de plancher hors oeuvre maximale dont la construction est envisagée
dans le lotissement, ainsi que les pièces mentionnées aux d), e), f), i) et
j) de l'article R. 322-5 ; c) Le certificat d'urbanisme
délivré en application du b de l'article L. 410-1 ; d) Les statuts de la société qui
bénéficiera de l'apport ; e) Une notice sur le mode
d'évaluation des parcelles et un état précisant leur valeur avant groupement
; f) Une notice précisant les
conditions de rémunération de l'apport par l'attribution aux membres de
l'association de parts ou actions de la société ; g) L'état descriptif de division
et le projet de règlement de copropriété ; h) Un état des dépenses faites
ou à faire par l'association comprenant notamment le montant des indemnités
de délaissement et, le cas échéant, le coût d'acquisition des bâtiments ou
ouvrages existants ; i) Le contrat de promotion
immobilière lorsqu'il est exigé en application du titre IV de la loi n.
71-579 du 16 juillet 1971 modifiée, ou l'écrit en tenant lieu ainsi que les
devis descriptifs et les conditions d'exécution technique des travaux, les
moyens et conditions de financement, le délai de réalisation et les
éventuelles garanties de bonne fin ou d'achèvement relatifs, selon le cas, à
l'opération de construction ou à l'opération de lotissement. Article R322-27-1 Lorsque le projet de groupement
est envisagé en vue de la vente des parcelles à un établissement public ou
une société de construction ou d'aménagement les associés doivent, dans un
délai d'un mois à compter de la notification, par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception, de l'arrêté du commissaire de la République
autorisant la création de l'association, faire connaître au président de
l'association, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , leur
option soit pour un paiement en monnaie, soit pour la remise d'une ou
plusieurs fractions d'immeubles. Les associés n'ayant pas opté dans ce délai
sont rémunérés en monnaie. Article R322-28 Si tous les associés ont opté ou
sont réputés avoir opté pour la vente des parcelles moyennant un prix payé en
monnaie, le projet de groupement de parcelles comprend , en sus du projet
d'acte de vente, les pièces ci-après : a) Les statuts de
l'établissement public ou la société qui bénéficiera de la vente des
parcelles ; b) Une notice sur le mode
d'évaluation des parcelles et un état précisant leur valeur avant groupement
; c) Un état des dépenses faites
ou à faire par l'association, comprenant notamment le montant des indemnités
de délaissement et, le cas échéant, le coût d'acquisition des bâtiments ou
ouvrages dont la destruction est indispensable à la réalisation de
l'opération projetée. Article R322-28-1 Lorsque les associés ou
seulement certains d'entre eux ont opté pour une rémunération sous forme de
remise d'une ou plusieurs fractions d'immeubles, le projet du groupement de
parcelles comprend , en sus des pièces prévues à l'article R. 322-28, les
pièces ci-après : a) Une notice décrivant les
principales caractéristiques du ou des immeubles dont la construction est
envisagée ou de l'opération d'aménagement projeté ; b) Le plan masse des
constructions à édifier et éventuellement de celles à modifier, coté dans les
trois dimensions, ainsi que la description graphique des façades ; c) Le certificat d'urbanisme
délivré en application du b de l'article L. 410-1 ; d) S'il s'agit de constructions,
le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division ou, s'il
s'agit d'un lotissement, le nombre maximum de lots, la surface de plancher
hors oeuvre maximale dont la construction est envisagée dans le lotissement
ainsi que les pièces mentionnées aux d), e), f), i) et j) de l'article R.
315-5. Article R322-28-2 Le président de l'association
notifie à chaque associé, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception , le projet de groupement de parcelles établi comme il est dit aux
articles R. 322-26 à R. 322-28-1. Dans un délai de deux mois à
compter de cette notification, les associés peuvent adresser leurs
observations au président par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception. Il est ensuite procédé comme il
est indiqué pour le projet de remembrement aux quatre derniers alinéas de
l'article R. 322-11 et aux articles R. 322-12 et R. 322-13. Article R322-28-3 Le projet de groupement de
parcelles est arrêté par le conseil des syndics après rectification, le cas
échéant, en exécution de décisions judiciaires devenues définitives, et est
adressé au préfet. Le commissaire de la République transmet dans les huit
jours au maire le projet en vue de recueillir son avis motivé. Faute d'être
parvenu au préfet dans le délai de deux mois , cet avis est réputé favorable
. L'opération ne peut être
réalisée qu'après que le préfet a constaté, par arrêté, que le projet
respecte les dispositions législatives et réglementaires sur l'urbanisme et
que les formalités prévues notamment par la présente section ont été
régulièrement accomplies. PARAGRAPHE III Dispositions spéciales Article R322-29 S'il est stipulé dans le bail à
construction un loyer périodique payable en monnaie, l'association le
répartit entre ses membres au prorata des valeurs des parcelles avant
groupement. Par dérogation, le cas échéant,
à l'article 23 du décret du 29 décembre 1962 sur la comptabilité publique
modifié, il peut y avoir compensation, dans les mains du receveur, pour
chaque associé, entre les charges lui incombant et la quote-part des recettes
lui revenant. Article R322-30 Une association foncière urbaine
de groupement de parcelles en vue d'en conférer l'usage à un tiers par bail à
construction ne peut être dissoute avant le terme de ce bail et, lorsque
celui-ci prévoit que les associés deviendront propriétaires en fin de bail
des constructions édifiées, avant l'adoption définitive de l'état descriptif
de division et du règlement de copropriété. Le président de l'association
doit assurer la publication de ces deux documents conformément aux
dispositions du décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 et du décret n. 55-1350 du
14 octobre 1955. SECTION IV Dispositions concernant les
associations foncières urbaines de conservation, de restauration et de mise
en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que de restauration immobilière PARAGRAPHE I Associations
autorisées Article R322-31 Au projet d'acte d'association
soumis à l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927 doit
être jointe , en sus des pièces mentionnées à l'article 10 de la loi du 21
juin 1865 et à l'article R. 322-3 : Une notice faisant ressortir
l'utilité commune tant des frais de restauration que des dépenses à exposer
pour une meilleure utilisation de l'îlot au sens de l'article L. 312-1. En outre, le projet d'acte
d'association doit rappeler les dispositions de l'article L. 322-8. Article R322-32 Pour l'application des articles
L. 313-2, L. 313-3 et L. 313-4, les associations autorisées prévues à la
présente sous-section sont soumises aux dispositions des articles R. 313-4 à
R. 313-20, R. 313-25 à R. 313-27 et R. 313-29 à 313-32. L'acceptation prévue à l'article
R. 313-29 est donnée par le conseil des syndics. Les dispositions des articles 46
à 48 et 54 à 56 du décret susvisé du 18 décembre 1927 ne sont pas applicables
aux associations autorisées prévues à la présente sous-section. PARAGRAPHE II Associations
constituées d'office Article R322-33 Lorsqu'il y a lieu à application
de l'article L. 322-4 (3.) il est procédé comme il est dit aux articles 74 et
75 du décret du 18 décembre 1927. L'association constituée
d'office est soumise aux dispositions des articles R. 313-4 à R. 313-20, R.
313-25 à 313-27 et R. 313-30 à R. 313-32. SECTION V
Commission consultative Article R322-34 Dès la création dans le
département de la première association foncière urbaine ayant pour objet le
remembrement ou le groupement de parcelles conformément aux articles L. 322-1
à L. 322-10 susvisé, la commission consultative prévue à l'article L. 322-6
est constituée à l'initiative du commissaire de la République. Elle comprend : Un juge de l'expropriation,
président ; Un notaire ; Un géomètre-expert ; Le directeur des services
fiscaux du département ou son représentant ; Le directeur départemental de
l'équipement ou son représentant. Article R322-35 Le juge, président, est choisi
par le premier président de la cour d'appel parmi les juges de
l'expropriation ou leurs suppléants. Article R322-36 Le notaire et le géomètre expert
sont choisis par le premier président de la cour d'appel sur deux listes
dressées à cet effet et comprenant, l'une cinq notaires présentés par le
conseil régional des notaires, l'autre cinq géomètres experts présentés par
le conseil régional de l'ordre des géomètres experts. Il est fait choix dans les mêmes
conditions de suppléants appelés à les remplacer, notamment pour le cas où un
intérêt direct ou indirect à une opération déterminée les contraindrait à se
récuser. Article R322-37 L'arrêté du commissaire de la
République portant constitution de la commission est publié au recueil des
actes administratifs du département. SECTION VI
Dispositions diverses Article R322-38 Lorsque l'association décide, en
vertu de l'article R. 322-9-2, que les taxes sont régies par remise
d'immeubles, la délibération détermine les valeurs de référence. Une convention, passée entre
l'association et l'associé, stipule notamment le montant des taxes dues et la
valeur de l'immeuble cédé à l'association, ainsi que le délai dans lequel
cette cession doit intervenir. Le receveur de l'association est
tenu informé et veille, sous sa responsabilité, à l'exécution de la
convention susvisée. Article R322-39 Nonobstant les dispositions de
l'article 25 du décret du 18 décembre 1927, les propriétaires membres d'une association
foncière urbaine autorisée ou constituée d'office peuvent se faire
représenter à l'assemblée générale par leur conjoint, leurs descendants ou
leurs descendants. Article R322-40 Sous
réserve que les statuts de l'association le permettent, celle-ci peut
déléguer la maitrîse d'ouvrage sur les travaux qu'elle a pour objet
d'entreprendre. La convention prévoyant cette délégation doit être approuvée
par l'assemblée générale. |
|
Article R322-1 Les associations foncières
urbaines ayant pour objet les opérations prévues à l'article L. 322-2 (1., 2.
et 5.) sont soumises aux dispositions du décret du 18 décembre 1927 modifié
portant règlement d'administration publique pour l'exécution de la loi du 21
juin 1865 et à celles des sections I à IV du présent chapitre. SECTION I
Dispositions générales Article R322-2 Les appellations syndicat,
directeur, directeur adjoint utilisées dans le décret du 18 décembre 1927
sont remplacées, en ce qui concerne les associations mentionnées à l'article
R. 322-1, respectivement par celles de conseil des syndics, président,
vice-président. Article R322-2-1 L'acte constitutif des
associations foncières urbaines libres ainsi que les actes constatant les
adhésions ultérieures sont publiés au fichier immobilier dans les conditions
et délais prévus par les décrets n. 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14
octobre 1955. Article R322-3 L'engagement souscrit par une
personne publique ou privée d'acquérir les immeubles ou, en cas d'immeubles
en copropriété, les fractions d'immeubles qui auront fait l'objet d'un
délaissement doit être joint au projet d'acte d'association soumis à
l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927, à moins que
celui-ci ne prévoie que l'association y sera engagée. Le commissaire de la République
du département saisi d'un projet d'acte d'association l'adresse sans délai au
maire afin de recueillir l'accord ou l'avis, selon les cas prévus à l'article
L. 322-3-2, du conseil municipal. Cette formalité n'est pas obligatoire si la
délibération du conseil municipal est jointe au projet. Lorsque l'accord du
conseil municipal n'est pas exigé, son avis est réputé favorable s'il n'est
pas émis dans le délai de deux mois à compter de la réception par le maire du
projet d'acte d'association. Dans le délai de trois mois à
compter de la date de l'accord ou de l'avis du conseil municipal, le
commissaire de la République du département prend un arrêté prescrivant
l'enquête administrative et convoquant les propriétaires en assemblée
générale ou, à défaut, notifie au demandeur les raisons pour lesquelles il
estime que le dossier n'est pas susceptible d'être instruit. Lorsqu'un des immeubles compris
dans le périmètre envisagé est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification
prévue à l'article 7 du décret du 18 décembre 1927 est faite à chacun des
copropriétaires. Lorsqu'un immeuble compris dans
le périmètre envisagé est en indivision, l'ensemble des indivisaires est
compté pour un seul propriétaire. L'autorisation prévue à
l'article 11 du décret du 18 décembre 1927 est subordonnée aux conditions de
majorité prescrites, selon le cas, aux articles L. 322-3 et L. 322-3-1. Elle
intervient dans le délai de deux mois à compter de l'assemblée générale des
propriétaires. L'acte constitutif de
l'association est publié au fichier immobilier dans les conditions et délais
prévus par les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14 octobre
1955. Article R322-5 En application de l'article L. 322-10,
une personne publique ou privée ne peut prendre en charge tout ou partie des
études nécessaires au fonctionnement d'une association foncière urbaine que
dans le cadre d'une convention passée avec le conseil des syndics et
approuvée par l'assemblée générale. Cette assistance technique
autorise la personne qui l'a consentie à être représentée avec voix
consultative aux délibérations de l'assemblée générale et du conseil des
syndics ou, en cas d'association constituée d'office, à la commission
administrative gérant l'association. SECTION II
Dispositions concernant les associations foncières urbaines de remembrement PARAGRAPHE I Constitution de
l'association autorisée Article R322-6 Au projet d'acte d'association
soumis à l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927 doivent
être joints : Un plan parcellaire indiquant le
tracé du ou des périmètres intéressés, accompagné de l'état des propriétaires
de chaque parcelle avant remembrement ; Une notice explicative de
l'utilité du remembrement des propriétés pour parvenir à une meilleure
utilisation du sol eu égard notamment aux prescriptions d'urbanisme ; Une estimation du coût des
études déjà réalisées et à prévoir. Le cas échéant, le programme des
travaux d'aménagement à exécuter par l'association et leur estimation
sommaire. PARAGRAPHE II Redistribution parcellaire et
fixation de l'état nouveau Article R322-7 En vue de l'établissement du
projet de remembrement, le président de l'association requiert le
conservateur des hypothèques de lui délivrer, dans les trois mois , pour
chacun des immeubles compris dans le périmètre de remembrement, les extraits
en tableau : 1° Des actes et décisions
judiciaires portant ou constatant la mutation de ces immeubles ou constatant
l'existence de saisies, résolutions, restrictions au droit de disposer et, en
général, de tous droits réels ou personnels ; 2° Des inscriptions
d'hypothèques ou de privilèges grevant lesdits immeubles, le tout, du chef
tant des propriétaires désignés dans la réquisition que de toute autre
personne devenue propriétaire et révélée par les actes et décisions
judiciaires visés au 1°. Il le requiert, en outre, de lui
délivrer des extraits complémentaires, au fur et à mesure qu'interviennent
jusqu'à la date de clôture des opérations de remembrement, de nouvelles
formalités de publicité de la nature de celles qui sont énoncées à l'alinéa
qui précède et qui concernent les mêmes immeubles. Les derniers extraits doivent
être délivrés au plus tard dans les quinze jours qui suivent la date de clôture
des opérations de remembrement. Article R322-8 Le projet de remembrement est
établi dans l'intérêt commun eu égard aux possibilités d'utilisation du sol à
l'intérieur du périmètre de remembrement. Le projet de remembrement est
transmis au commissaire de la République du département qui saisit sans délai
le maire en vue de recueillir l'accord ou l'avis, selon les cas prévus à
l'article L. 322-6-1, du conseil municipal. Lorsque l'accord de celui-ci
n'est pa exigé, son avis est réputé favorable s'il n'est pas émis dans le
délai de deux mois à compter de la réception du dossier par le maire. Article R322-8-1 Les documents d'urbanisme
indiquant les possibilités d'utilisation du sol à l'intérieur du périmètre de
remembrement, ainsi éventuellement que les disciplines d'architecture à
respecter par les constructeurs, doivent être tenus à la disposition des
associés au secrétariat de l'association. Il en est de même des prescriptions
d'urbanisme propres à l'opération qu'il est envisagé d'apporter en
application du deuxième alinéa de l'article L. 322-6. Article R322-9 Lorsque les droits réels dont
sont grevés séparément plusieurs immeubles appartenant à un même propriétaire
sont reportés sur l'immeuble ou les immeubles transférés ou attribués à ce
propriétaire après remembrement, ces droits s'exercent selon les besoins sur
la totalité, une quote-part ou une fraction matérielle de l'immeuble ou des
immeubles expressément désignés. Les quotes-parts et les fractions matérielles
sont déterminées compte tenu de la valeur relative de chacun des immeubles
qui étaient grevés des droits réels reportés. Lorsque le droit d'un créancier
inscrit est reporté, il s'exerce, le cas échéant, sur la soulte due au propriétaire,
laquelle, en cas de pluralité d'immeubles remembrés, est rattachée à chacun
des immeubles anciens grevés de privilèges ou d'hypothèques en proportion de
sa valeur relative. Article R322-10 L'enquête publique prévue à
l'article L. 322-6 a lieu dans les formes prévues par le titre II du décret
n. 59-701 du 6 juin 1959. Le dossier mis à l'enquête
comporte au moins : 1° Le plan et l'état
parcellaires avant remembrement désignant les immeubles, conformément à
l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié avec l'indication
des charges, servitudes et autres droits réels grevant les parcelles et les
bâtiments ; 2° Une notice rappelant les
dispositions des articles L. 322-6 et R. 322-9 ; 3° Une notice sur le mode
d'évaluation des valeurs des parcelles avant remembrement ; 4° Un état des valeurs des
parcelles avant remembrement et des quotes-parts de ces valeurs en cas de
copropriété ;5° Un état des constructions à démolir ; 6° Le plan et l'état
parcellaires après remembrement désignant les immeubles conformément à
l'article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié avec l'indication
des charges, servitudes et autres droits réels à maintenir, reporter ou
instituer ; 7° Une notice sur le mode
d'évaluation des valeurs des parcelles après remembrement ; 8° Un état des valeurs des
parcelles après remembrement ou des quotes-parts de ces valeurs en cas de
copropriété ; 9° Le tableau comparatif par
propriétaires avant et après remembrement des valeurs respectives des
parcelles ou des quotes-parts de ces valeurs en cas de copropriété, avec
l'indication des soultes ; 10° Un état des terrains faisant
l'objet avant remembrement d'une affectation à des usages publics et un état
des terrains à affecter après remembrement à ces mêmes usages ; 11° Un état des dépenses faites
ou à faire comprenant, le cas échéant, le coût d'acquisition et de démolition
des bâtiments ou ouvrages dont la destruction est indispensable au
remembrement et les propositions d'indemnisation en ce qui concerne les
droits réels et personnels éteints en application de l'article L. 322-6. 12° Les prescriptions propre à
l'opération, en complément de la réglementation d'urbanisme applicable. Article R322-11 A l'issue de l'enquête, le
commissaire de la République renvoie l dossier au président de l'association
et porte à sa connaissance les observations présentées. Si le conseil des syndics ne
peut donner satisfaction aux intéressés, le président transmet l'ensemble du
dossier avec ses propositions au président de la commission consultative
prévue à l'article L. 322-6. Cette commission entend, une
fois au moins, les intéressés qui en font la demande, ainsi que le président
et le directeur de l'association. Dans les deux mois de sa saisine
, elle donne son avis motivé au président de l'association. La décision motivée, prise
consécutivement à cet avis par le conseil des syndics, est, ainsi que ledit
avis, notifiée aux intéressés par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception . Article R322-12 La juridiction de
l'expropriation est saisie par les intéressés par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception adressée au secrétariat de la juridiction. Les
requérants doivent simultanément adresser une copie de cette lettre au
président de l'association qui dispose alors d'un délai de quinze jours pour
transmettre au juge le projet de remembrement. Il est ensuite procédé comme en
matière d'expropriation. Les réclamations des intéressés et la décision
motivée du conseil des syndics sont soumises aux mêmes règles de procédure
que les demandes, offres et mémoires prévus au chapitre III du décret n°
859-1335 du 20 novembre 1959. Article R322-13 Les affaires portées devant la
juridiction de l'expropriation en application de l'article L. 322-6 ne
peuvent être confiées au juge de l'expropriation qui préside la commission
consultative prévue audit article L. 322-6. Article R322-14 Le conseil des syndics peut
décider de scinder l'instruction du projet de remembrement en deux étapes de
manière que la fixation définitive des valeurs des parcelles anciennes puisse
intervenir avant la mise à l'enquête du projet de redistribution parcellaire. Dans ce cas, il saisit le préfet
aux fins d'ouverture d'une première enquête sur la fixation des valeurs des parcelles
anciennes. Le dossier mis à l'enquête comporte les pièces énumérées aux 1° à
5°, 11° et 12° de l'article R. 322-10. La seconde enquête porte sur la
redistribution parcellaire et les valeurs des nouvelles parcelles. Elle est
ouverte lorsque les valeurs des parcelles anciennes ont fait l'objet de
décisions définitives. Le dossier mis à l'enquête comporte les pièces
énumérées aux 6° à 10° de l'article R. 322-10. En cas d'observations formulées
au cours de l'une ou de l'autre de ces enquêtes, il est procédé comme il est
dit aux articles R. 322-11 à R. 322-13. Article R322-15 Le plan de remembrement arrêté
par le conseil des syndics après rectification, le cas échéant, en exécution
de décisions judiciaires devenues définitives, comprend : 1° Les plans et états
parcellaires nouveaux désignant les immeubles conformément à l'article 7 du
décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et indiquant le cas échéant les
bâtiments ou ouvrages à conserver ; 2° Un tableau pour chaque
propriétaire des parcelles ou quotes-parts de parcelles avant et après
remembrement, avec l'indication des soultes ; dans le cas où des créanciers
hypothécaires ou privilégiés ont été révélés avant la clôture de l'enquête ce
tableau doit faire apparaître les concordances nécessaires à l'application de
l'article R. 322-9 ; 3° Le cas échéant, un état des
droits réels qui seront éteints par l'arrêté du commissaire de la République
prévu à l'article R. 322-17 moyennant indemnité due par l'association. 4° Le cas échéant, un état des
droits réels, à l'exception des privilèges et hypothèques, reportés ou
attribués sur les parcelles après remembrement ; 5° Le cas échéant, un état des
bâtiments ou ouvrages, d'une part, à conserver, d'autre part, restant à
détruire par l'association. 6° Les prescriptions propres à
l'opération en complément de la réglementation d'urbanisme applicable. Le tableau et les états
mentionnés aux 2° à 5° ci-dessus sont, en vue de la publicité foncière,
soumis à des règles de forme précisées à l'article R. 322-20. Article R322-16 Avant l'intervention de l'arrêté
préfectoral prévu à l'article R. 322-17, le président de l'association se
conforme aux dispositions prises en application de l'article 29 du décret n.
55-1350 du 14 octobre 1955 modifié pour assurer la concordance du cadastre et
du fichier immobilier. Article R322-17 Le plan de remembrement défini à
l'article R. 322-15 est envoyé au préfet du département. Le préfet consulte en tant que
de besoin les autorités et services publics habilités à demander que soient
prescrites les contributions mentionnées à l'article L. 332-12. A défaut de
réponse dans le délai d'un mois, ces autorités et services publics sont
réputés n'avoir aucune proposition de contribution à formuler. Le préfet, par arrêté : Approuve le plan de remembrement
de l'association foncière urbaine, qui demeure annexé à l'arrêté ; Prononce les transferts et
attributions de propriétés ainsi que les reports et attributions de droits
réels qui résultent de ce plan ; Prononce la clôture des
opérations de remembrement. Cet arrêté énumère celles des
contributions prévues à l'article L. 332-12 qu'il met, le cas échéant, à la
charge de l'association foncière urbaine de remembrement. Dans le cas où sont exigées la
participation pour le financement d'équipements publics exceptionnels
mentionnée au c de l'article L. 332-12 ou la participation forfaitaire
mentionnée au d du même article, l'arrêté en fixe le montant et énonce le
mode d'évaluation de ce dernier. Lorsque la participation
forfaitaire inclut une cession gratuite de terrain, l'arrêté détermine la
superficie à céder et en mentionne la valeur déterminée par le directeur des
services fiscaux. Lorsque la participation
forfaitaire inclut le versement de la participation prévue à l'article L.
332-9 dans les programmes d'aménagement d'ensemble et que l'association s'en
acquitte en tout ou en partie, conformément à l'article L. 332-10 sous forme
d'exécution de travaux ou d'apport de terrain, l'arrêté mentionne : - les caractéristiques de
travaux et leur valeur déterminées d'un commun accord par l'association et le
préfet ; - la superficie des terrains à
apporter ainsi que leur valeur déterminée par le directeur des services
fiscaux. L'arrêté préfectoral intervient
dans un délai de deux mois à compter de la réception du plan de remembrement
par le préfet. Toutefois, dans le cas où il est envisagé de modifier les
prescriptions d'urbanisme propres à l'opération qui ont été soumises à
l'enquête publique, l'approbation du plan de remembrement ne peut intervenir
qu'après que le conseil municipal a été de nouveau saisi dans les conditions
prévues à l'article R. 322-8. Article R322-18 L'arrêté du commissaire de la
république est remis sur émargement au président de l'association le jour même
de sa signature en vue des mesures de publicité foncière prévues au
paragraphe III de la présente sous-section. Il est, en outre, publié au
recueil des actes administratifs et, pendant un délai de deux mois à compter
de cette publication, toute personne intéressée peut prendre connaissance du
plan de remembrement approuvé qui est déposé en mairie. Le président de l'association
notifie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , aux
titulaires de droits réels autres que les créanciers hypothécaires ou
privilégiés l'extrait du plan de remembrement approuvé par le préfet qui les
concerne. Article R322-19 L'association foncière urbaine
ne peut être dissoute avant : 1° La dernière notification par
le président faite en application de l'article R. 322-21 ; 2° Le paiement des indemnités
éventuellement dues par l'association au titre de l'article L. 322-6 ; 3° La destruction complète des
bâtiments ou ouvrages mentionnés à l'article L. 322-6. PARAGRAPHE III Mesures de publicité foncière Article R322-20 A la date de clôture des
opérations de remembrement et nonobstant tout recours juridictionnel, le
président de l'association requiert le conservateur des hypothèques de
publier l'arrêté préfectoral qui prononce les transferts et attributions de
propriété et les reports et attributions de droits réels ainsi que, le cas
échéant, les prescriptions propres à l'opération mentionnées à l'article R.
322-15-6°. A cet effet, il dépose, outre
une copie, trois expéditions certifiées exactement collationnées, dont l'une
est établie sur une formule du modèle arrêté par le directeur général des
impôts et le directeur de l'aménagement foncier et de l'urbanisme, de
l'arrêté ainsi que du tableau et des états prévus aux 2° à 5° de l'article R.
322-15 annexés audit arrêté. La désignation des immeubles est
faite conformément à l'article 7 du décret n. 55-22 du 4 janvier 1955
modifié. La désignation des propriétaires
et des autres titulaires de droits réels est faite conformément aux articles
5 et 6 du décret n.° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et certifiée dans les
conditions prévues aux articles 38, 81 et 82 du décret n. 55-1350 du 14
octobre 1955 modifié sous peine de refus de dépôt. Pour assurer le renouvellement
de la publicité prévu à l'article L. 322-6 l'énumération des droits réels
reportés est complétée sous la même sanction, par l'indication des actes ou
décisions judiciaires qui leur ont donné naissance, avec les références
(date, volume, numéro) des formalités exécutées à la conservation des
hypothèques. Article R322-21 I. - Dès la clôture des
opérations de remembrement et au plus tard quinze jours après la délivrance
des derniers extraits prévus à l'article R. 322-7, dernier alinéa, le
président de l'association notifie par lettre recommandée avec demande d'avis
de réception , à tous les titulaires de créances hypothécaires ou
privilégiées inscrites que, par application de l'article L. 322-6 les
inscriptions prises sur les immeubles compris dans le périmètre de
remembrement avant la clôture des opérations se trouvent périmées du jour de
cette clôture en tant qu'elles grèvent lesdits immeubles et qu'il leur
appartient de procéder au renouvellement de ces inscriptions dans les
conditions fixées au II du présent article. Les biens antérieurement grevés
et ceux qui sont transférés ou attribués à l'ancien propriétaire par l'arrêté
de remembrement doivent être désignés de façon détaillée dans la
notification. La notification est faite au
domicile élu par le créancier dans les documents déposés à la conservation
des hypothèques ou, à défaut de domicile élu, au domicile indiqué dans ces
documents. II. - Les inscriptions
d'hypothèques ou de privilèges prises avant la clôture des opérations sur les
immeubles remembrés ne conservent leur rang antérieur sur les immeubles transférés
ou attribués que si elles sont renouvelées, à la diligence de leur
bénéficiaire, dans le délai de six mois, à dater du jour de cette clôture. En cas d'exercice d'un privilège
ou d'une hypothèque sur une soulte, le renouvellement n'a lieu que pour les
sommes au paiement desquelles l'immeuble transféré ou attribué continue
d'être affecté. Le renouvellement qui conserve
le privilège ou l'hypothèque jusqu'à la date fixée par le créancier
conformément aux dispositions de l'article 2154-I du code civil s'opère par
le dépôt à la conservation des hypothèques de deux bordereaux, dont un
exemplaire établi sous peine de rejet sur formule réglementaire, signés et
certifiés exactement collationnés, contenant exclusivement sous peine de
refus de dépôt : 1° Les réquisitions et
indications liminaires prévues à l'article 61, paragraphe I, du décret n.
55-1350 du 14 octobre 1955 ; 2° Une copie, certifiée
collationnée par le président de l'association, de la notification faite en
exécution du premier alinéa du présent article ; 3° La désignation des immeubles
grevés ; 4° le nom et le domicile de la
personne à laquelle le rejet doit éventuellement être notifié ; 5° Le cas échéant, le capital et
les accessoires de la créance garantie, s'ils sont inférieurs à ceux qui ont
fait l'objet de l'inscription antérieure. La radiation des inscriptions
antérieures en tant qu'elles grèvent les immeubles remembrés est effectuée
par le conservateur des hypothèques au vu de ces bordereaux. Article R322-22 Les communes à cadastre non encore
rénové ayant fait l'objet d'opérations de remembrement urbain sont assimilées
pour les parties remembrées aux communes à cadastre rénové dès la publication
de l'arrêté de remembrement au fichier immobilier. PARAGRAPHE IV Dispositions concernant les associations
foncières urbaines de remembrement constituées d'office Article R322-23 Lorsqu'il peut être fait
application de l'article L. 322-4 (1.) le projet d'arrêté du commissaire de
la République portant constitution d'office d'une association foncière
urbaine est joint au dossier d'enquête sur la constitution de l'association
autorisée en vue de recueillir les observations éventuelles des intéressés. A ce projet, qui comporte les
indications mentionnées à l'article 74 du décret du 18 décembre 1927, sont
joints : Une notice explicative
justifiant l'application de l'article L. 322-4 (1.) accompagnée, le cas
échéant, des extraits du plan d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols et
du règlement d'urbanisme applicables ; Une estimation du coût de
l'opération. Article R322-24 Les opérations de remembrement
sont réalisées comme il est dit aux articles R. 322-7 à R. 322-22. La commission administrative a,
pour ce faire, les mêmes pouvoirs et obligations que le conseil des syndics,
et le président de cette commission les mêmes pouvoirs et obligations que
ceux du président et du directeur d'une association autorisée . SECTION III Dispositions relatives aux
associations foncières urbaines de groupement de parcelles PARAGRAPHE I Constitution des
associations autorisées Article R322-25 Le projet d'acte d'association
soumis à l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927 doit
préciser , les pouvoirs conférés à l'association, selon que celle-ci a pour
objet : Soit la passation du bail à
construction et son exécution ; Soit la représentation des
associés en vue de la réalisation du transfert de propriété par apport à une
société de construction ou d'aménagement ; Soit à la réalisation du
transfert de propriété par vente à un établissement public ou une société de
construction ou d'aménagement. A ce projet d'acte d'association
doivent être joints, en sus des pièces mentionnées à l'article R. 322-3 : a) Une déclaration précisant la
nature juridique, civile ou commerciale de la société et son objet ; b) Un plan parcellaire indiquant
le périmètre des terrains intéressés par le projet d'association accompagné
de l'état des propriétaires de chaque parcelle ; c) Une notice précisant la
finalité de l'opération projetée et faisant ressortir l'utilité, tant pour
les propriétaires que pour la commune, du groupement des parcelles, eu égard
notamment aux prescriptions d'urbanisme ; d) Le cas échéant, une notice
sur les bâtiments ou ouvrages à acquérir par l'association foncière urbaine
en application de l'article L. 322-7 ainsi que l'estimation du coût des
dépenses d'acquisition de ces constructions ; e) Une estimation du coût des
études déjà réalisées ou envisagées. PARAGRAPHE II Modalités de
groupement de parcelles Article R322-26 Le projet de groupement de parcelles
en vue d'en conférer l'usage à un tiers par bail à construction comprend, en
sus du projet de bail à construction, les pièces suivantes : a) Une déclaration précisant
l'identité du preneur du bail à construction ; b) Une notice justifiant
l'intérêt de l'opération et décrivant les principales caractéristiques du ou
des immeubles dont la construction est envisagée ; c) Le plan de masse des
constructions à édifier et éventuellement de celles à modifier, coté dans les
trois dimensions, ainsi que la description graphique des façades ; d) Le certificat d'urbanisme
délivré en application du b de l'article L. 410-1 ; e) Une notice sur le mode
d'évaluation des parcelles et un état précisant leur valeur avant groupement
; f) Le cas échéant, le projet
d'état descriptif de division et le projet de règlement de copropriété ; g) Un état des dépenses faites
ou à faire par l'association comprenant notamment le montant des indemnités
de délaissement et, le cas échéant, le coût d'acquisition des bâtiments ou
ouvrages existants. Article R322-27 Le projet de groupement de
parcelles, en vue d'en faire apport à une société de construction ou
d'aménagement comprend , en sus du projet d'acte d'apport, les pièces
suivantes : a) Une notice justifiant
l'intérêt de l'opération et décrivant les principales caractéristiques du ou
des immeubles dont la construction est envisagée ou de l'opération
d'aménagement projeté ; b) S'il s'agit de constructions,
le plan masse des constructions édifiées, et éventuellement de celles à
modifier, coté dans les trois dimensions, ainsi que la description graphique
des façades ou, s'il s'agit d'un lotissement, le nombre maximum de lots, la
surface de plancher hors oeuvre maximale dont la construction est envisagée
dans le lotissement, ainsi que les pièces mentionnées aux d), e), f), i) et
j) de l'article R. 322-5 ; c) Le certificat d'urbanisme
délivré en application du b de l'article L. 410-1 ; d) Les statuts de la société qui
bénéficiera de l'apport ; e) Une notice sur le mode
d'évaluation des parcelles et un état précisant leur valeur avant groupement
; f) Une notice précisant les
conditions de rémunération de l'apport par l'attribution aux membres de
l'association de parts ou actions de la société ; g) L'état descriptif de division
et le projet de règlement de copropriété ; h) Un état des dépenses faites
ou à faire par l'association comprenant notamment le montant des indemnités
de délaissement et, le cas échéant, le coût d'acquisition des bâtiments ou
ouvrages existants ; i) Le contrat de promotion immobilière
lorsqu'il est exigé en application du titre IV de la loi n. 71-579 du 16
juillet 1971 modifiée, ou l'écrit en tenant lieu ainsi que les devis
descriptifs et les conditions d'exécution technique des travaux, les moyens
et conditions de financement, le délai de réalisation et les éventuelles
garanties de bonne fin ou d'achèvement relatifs, selon le cas, à l'opération
de construction ou à l'opération de lotissement. Article R322-27-1 Lorsque le projet de groupement est
envisagé en vue de la vente des parcelles à un établissement public ou une
société de construction ou d'aménagement les associés doivent, dans un délai
d'un mois à compter de la notification, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, de l'arrêté du commissaire de la République autorisant
la création de l'association, faire connaître au président de l'association,
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , leur option soit
pour un paiement en monnaie, soit pour la remise d'une ou plusieurs fractions
d'immeubles. Les associés n'ayant pas opté dans ce délai sont rémunérés en
monnaie. Article R322-28 Si tous les associés ont opté ou
sont réputés avoir opté pour la vente des parcelles moyennant un prix payé en
monnaie, le projet de groupement de parcelles comprend , en sus du projet
d'acte de vente, les pièces ci-après : a) Les statuts de
l'établissement public ou la société qui bénéficiera de la vente des
parcelles ; b) Une notice sur le mode
d'évaluation des parcelles et un état précisant leur valeur avant groupement
; c) Un état des dépenses faites
ou à faire par l'association, comprenant notamment le montant des indemnités
de délaissement et, le cas échéant, le coût d'acquisition des bâtiments ou
ouvrages dont la destruction est indispensable à la réalisation de
l'opération projetée. Article R322-28-1 Lorsque les associés ou
seulement certains d'entre eux ont opté pour une rémunération sous forme de
remise d'une ou plusieurs fractions d'immeubles, le projet du groupement de
parcelles comprend , en sus des pièces prévues à l'article R. 322-28, les
pièces ci-après : a) Une notice décrivant les
principales caractéristiques du ou des immeubles dont la construction est
envisagée ou de l'opération d'aménagement projeté ; b) Le plan masse des
constructions à édifier et éventuellement de celles à modifier, coté dans les
trois dimensions, ainsi que la description graphique des façades ; c) Le certificat d'urbanisme
délivré en application du b de l'article L. 410-1 ; d) S'il s'agit de constructions,
le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division ou,
s'il s'agit d'un lotissement, le nombre maximum de lots, la surface de
plancher hors oeuvre maximale dont la construction est envisagée dans le
lotissement ainsi que les pièces mentionnées aux d), e), f), i) et j) de
l'article R. 315-5. Article R322-28-2 Le président de l'association
notifie à chaque associé, par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception , le projet de groupement de parcelles établi comme il est dit aux
articles R. 322-26 à R. 322-28-1. Dans un délai de deux mois à
compter de cette notification, les associés peuvent adresser leurs
observations au président par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception. Il est ensuite procédé comme il
est indiqué pour le projet de remembrement aux quatre derniers alinéas de
l'article R. 322-11 et aux articles R. 322-12 et R. 322-13. Article R322-28-3 Le projet de groupement de
parcelles est arrêté par le conseil des syndics après rectification, le cas échéant,
en exécution de décisions judiciaires devenues définitives, et est adressé au
préfet. Le commissaire de la République transmet dans les huit jours au maire
le projet en vue de recueillir son avis motivé. Faute d'être parvenu au
préfet dans le délai de deux mois , cet avis est réputé favorable . L'opération ne peut être
réalisée qu'après que le préfet a constaté, par arrêté, que le projet
respecte les dispositions législatives et réglementaires sur l'urbanisme et
que les formalités prévues notamment par la présente section ont été
régulièrement accomplies. PARAGRAPHE III Dispositions
spéciales Article R322-29 S'il est stipulé dans le bail à
construction un loyer périodique payable en monnaie, l'association le
répartit entre ses membres au prorata des valeurs des parcelles avant
groupement. Par dérogation, le cas échéant,
à l'article 23 du décret du 29 décembre 1962 sur la comptabilité publique
modifié, il peut y avoir compensation, dans les mains du receveur, pour
chaque associé, entre les charges lui incombant et la quote-part des recettes
lui revenant. Article R322-30 Une association foncière urbaine
de groupement de parcelles en vue d'en conférer l'usage à un tiers par bail à
construction ne peut être dissoute avant le terme de ce bail et, lorsque celui-ci
prévoit que les associés deviendront propriétaires en fin de bail des
constructions édifiées, avant l'adoption définitive de l'état descriptif de
division et du règlement de copropriété. Le président de l'association doit
assurer la publication de ces deux documents conformément aux dispositions du
décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 et du décret n. 55-1350 du 14 octobre 1955. SECTION IV Dispositions concernant les
associations foncières urbaines de conservation, de restauration et de mise en
valeur des secteurs sauvegardés ainsi que de restauration immobilière PARAGRAPHE I Associations
autorisées Article R322-31 Au projet d'acte d'association
soumis à l'enquête prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927 doit
être jointe , en sus des pièces mentionnées à l'article 10 de la loi du 21
juin 1865 et à l'article R. 322-3 : Une notice faisant ressortir
l'utilité commune tant des frais de restauration que des dépenses à exposer
pour une meilleure utilisation de l'îlot au sens de l'article L. 312-1. En outre, le projet d'acte
d'association doit rappeler les dispositions de l'article L. 322-8. Article R322-32 Pour l'application des articles
L. 313-2, L. 313-3 et L. 313-4, les associations autorisées prévues à la
présente sous-section sont soumises aux dispositions des articles R. 313-4 à
R. 313-20, R. 313-25 à R. 313-27 et R. 313-29 à 313-32. L'acceptation prévue à l'article
R. 313-29 est donnée par le conseil des syndics. Les dispositions des articles 46
à 48 et 54 à 56 du décret susvisé du 18 décembre 1927 ne sont pas applicables
aux associations autorisées prévues à la présente sous-section. PARAGRAPHE II Associations
constituées d'office Article R322-33 Lorsqu'il y a lieu à application
de l'article L. 322-4 (3.) il est procédé comme il est dit aux articles 74 et
75 du décret du 18 décembre 1927. L'association constituée
d'office est soumise aux dispositions des articles R. 313-4 à R. 313-20, R.
313-25 à 313-27 et R. 313-30 à R. 313-32. SECTION V
Commission consultative Article R322-34 Dès la création dans le
département de la première association foncière urbaine ayant pour objet le
remembrement ou le groupement de parcelles conformément aux articles L. 322-1
à L. 322-10 susvisé, la commission consultative prévue à l'article L. 322-6
est constituée à l'initiative du commissaire de la République. Elle comprend : Un juge de l'expropriation,
président ; Un notaire ; Un géomètre-expert ; Le directeur des services
fiscaux du département ou son représentant ; Le directeur départemental de
l'équipement ou son représentant. Article R322-35 Le juge, président, est choisi
par le premier président de la cour d'appel parmi les juges de
l'expropriation ou leurs suppléants. Article R322-36 Le notaire et le géomètre expert
sont choisis par le premier président de la cour d'appel sur deux listes
dressées à cet effet et comprenant, l'une cinq notaires présentés par le
conseil régional des notaires, l'autre cinq géomètres experts présentés par
le conseil régional de l'ordre des géomètres experts. Il est fait choix dans les mêmes
conditions de suppléants appelés à les remplacer, notamment pour le cas où un
intérêt direct ou indirect à une opération déterminée les contraindrait à se
récuser. Article R322-37 L'arrêté du commissaire de la
République portant constitution de la commission est publié au recueil des
actes administratifs du département. SECTION VI
Dispositions diverses Article R322-38 Lorsque l'association décide, en
vertu de l'article R. 322-9-2, que les taxes sont régies par remise
d'immeubles, la délibération détermine les valeurs de référence. Une convention, passée entre
l'association et l'associé, stipule notamment le montant des taxes dues et la
valeur de l'immeuble cédé à l'association, ainsi que le délai dans lequel
cette cession doit intervenir. Le receveur de l'association est
tenu informé et veille, sous sa responsabilité, à l'exécution de la
convention susvisée. Article R322-39 Nonobstant les dispositions de
l'article 25 du décret du 18 décembre 1927, les propriétaires membres d'une
association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office peuvent se
faire représenter à l'assemblée générale par leur conjoint, leurs descendants
ou leurs descendants. Article R322-40 Sous
réserve que les statuts de l'association le permettent, celle-ci peut
déléguer la maitrîse d'ouvrage sur les travaux qu'elle a pour objet
d'entreprendre. La convention prévoyant cette délégation doit être approuvée
par l'assemblée générale. |
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